Giành giật booking bãi đất trống ở dự án Orchard Grand là chiêu trò gây sốt ảo?

Hiện trạng dự án Orchard Grand tại phường Bình Dương

Thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án chưa xây dựng, thậm chí chỉ mới san lấp mặt bằng nhưng đã được quảng bá rầm rộ, chủ đầu tư hoặc sàn phân phối nhận tiền booking (giữ chỗ) tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Cảnh giành giật booking tại dự án đang được cơ quan chức năng làm rõ

Đơn cử, dự án Orchard Grand thuộc khu đô thị Sycamore, phường Bình Dương, TPHCM, hiện đang là bãi đất trống, chưa xây dựng hạng mục nào nhưng đã quảng cáo rầm rộ, thậm chí tại sự kiện ra mắt dự án vừa qua (28/9) xuất hiện hình ảnh hàng chục người chen lấn, giành nhau suất mua căn hộ.

Theo giới thiệu, dự án Orchard Grand là phân khu cao tầng cuối cùng trong khu đô thị Sycamore Bình Dương do CapitaLand Development phát triển, gồm 2 tòa tháp cao 24 tầng, cung cấp 517 căn hộ nhưng bên trong vẫn chỉ là khu đất trống, chưa có dấu hiệu thi công

Theo quảng cáo trên các trang mạng xã hội, khách hàng quan tâm dự án sẽ thanh toán 100 triệu đồng để nhận phiếu lựa chọn ký kết hợp đồng đặt cọc hay còn gọi là phiếu lựa chọn. Sau đó ký hợp đồng đặt cọc trong 14 ngày kể từ ngày ký phiếu lựa chọn thanh toán 10%, 3 tháng sau thanh toán 5%, ký hợp đồng mua bán sẽ thanh toán 10% giá trị căn hộ, tiếp tục thanh toán hàng quý chỉ 5%…

Bên ngoài dự án được quây tôn kín cổng

Ths.Luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers - cho rằng, theo pháp luật về Luật Kinh doanh bất động sản, để chủ đầu tư được phép mở bán, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải có giấy phép xây dựng, đã xây dựng xong phần móng, được cơ quan chuyên môn nghiệm thu và được Sở Xây dựng thông báo xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Như vậy, khi dự án chỉ là bãi đất trống, chưa xây móng, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn hay ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên hiện nay, để lách luật, nhiều chủ đầu tư sử dụng các hình thức như booking (giữ chỗ), thỏa thuận thiện chí để nhận tiền của khách hàng. Thông qua hình thức này, chủ đầu tư/sàn môi giới thu một khoản tiền (vài chục đến vài trăm triệu đồng) gọi là tiền giữ chỗ. Nếu khách hàng không tiếp tục giao dịch, khoản tiền này có thể bị giữ lại hoặc hoàn trả tùy theo nội dung thỏa thuận.

Theo luật sư Trần Minh Cường, thuật ngữ booking, nhận phiếu lựa chọn căn hộ không có trong quy định pháp luật nên các chủ đầu tư lợi dụng hình thức này để huy động tiền

Việc chủ đầu tư lợi dụng hình thức giữ chỗ để huy động vốn trái phép từ khách hàng dù dự án chưa được phép mở bán do đó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thứ nhất, bên nhận tiền booking có thể nhận tiền của nhiều người để mua bán cùng một tài sản sau đó bỏ trốn hoặc trì hoàn việc thực hiện nghĩa vụ, tìm nhiều lý do để chiếm dụng tiền cọc sử dụng vào mục đích khác. Thậm chí cố tình không thực hiện hợp đồng booking, không hoàn trả lại tiền đã thu…

Thứ hai, rủi ro về pháp lý nếu dự án không được cấp phép mở bán, việc đặt cọc có thể là trái pháp luật và không có giá trị pháp lý trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, thời gian qua có nhiều chủ đầu tư đã lật kèo với người mua và không tiếp tục thực hiện cam kết của các hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ do giá nhà đất tăng cao so với thời điểm thỏa thuận với khách hàng và dự án kéo dài do vướng mắc về pháp lý.

Luật sư Trần Minh Cường cho rằng, pháp luật chỉ cho phép nhận tiền đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện theo quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Nếu khách hàng tham gia đặt cọc, giữ chỗ quá sớm dưới hình thức thỏa thuận thiện chí thì cần hết sức cẩn trọng. Bởi một khi xảy ra tranh chấp, các thỏa thuận này về mặt pháp lý sẽ bị cơ quan có thẩm quyền tuyên bố vô hiệu, và người mua gần như không có cơ sở pháp lý để đòi lại quyền lợi.

Do đó, khách hàng chỉ nên ký hợp đồng và thanh toán tiền khi dự án đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán hàng. Trường hợp muốn tham gia “booking”, cần yêu cầu bên nhận tiền lập văn bản rõ ràng, có quy định cụ thể về việc hoàn trả trong trường hợp dự án không đủ điều kiện triển khai, chậm triển khai và các khoản bồi thường thiệt hại/phạt (nếu có) để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.

Bích Trần