Dự báo bảng giá đất 2026 tăng mạnh sẽ tác động trực tiếp đến 5 đối tượng

Việc điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá đất nhà nước và giá thị trường, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, mức tăng được dự báo là "sốc" cũng đặt ra không ít thách thức và rủi ro cho nền kinh tế.

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất là công cụ quan trọng của nhà nước trong quản lý đất đai, thu ngân sách, tính toán nghĩa vụ tài chính, và là cơ sở pháp lý để xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Chính vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, tránh gây xáo trộn và tạo áp lực tài chính cho người dân, doanh nghiệp.

Bảng giá đất mới năm 2026 dự kiến sẽ gây nhiều tác động lên thị trường bất động sản - Ảnh minh họa

Tác động đến người dân và hộ gia đình

Nhóm người dân đang thực hiện các thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nằm trong diện bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động trực tiếp và lớn nhất. Các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế... sẽ được tính toán dựa trên bảng giá mới, dẫn đến chi phí phải nộp tăng đột biến.

Điều này đặc biệt ảnh hưởng nặng nề đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp, khi chi phí để sở hữu một mảnh đất hay căn nhà trở nên xa vời hơn. Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng là hoàn toàn có cơ sở, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa so với kỳ vọng và khả năng chi trả của người dân.

Áp lực đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản

Với các doanh nghiệp bất động sản, chi phí đất đai (bao gồm tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất) thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức đầu tư dự án. Việc giá đất tăng mạnh sẽ khiến các khoản chi phí này đội lên đáng kể.

Với các dự án đang triển khai: Doanh nghiệp có thể rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan" khi phải đối mặt với bài toán chi phí vượt ngoài dự kiến. Việc tiếp tục triển khai có thể dẫn đến thua lỗ, trong khi tạm dừng sẽ kéo theo hàng loạt rủi ro pháp lý và rủi ro với khách hàng, thậm chí là nguy cơ chậm trễ trong việc giao sổ cho người mua.

Với các dự án mới: Mặc dù có sự chủ động hơn trong lập kế hoạch ngân sách, nhưng việc thị trường có chấp nhận mức giá bán cao hơn để bù đắp chi phí hay không vẫn là một ẩn số. Áp lực buộc các doanh nghiệp phải phát triển các sản phẩm cao cấp hơn để duy trì biên lợi nhuận, khiến nguồn cung nhà ở bình dân, giá rẻ càng trở nên khan hiếm.

Rủi ro tiềm ẩn với hệ thống ngân hàng

Bảng giá đất 2026 cũng tác động không nhỏ đến hoạt động ngân hàng và tín dụng. Ngân hàng buộc phải điều chỉnh lại khung giá trị đối với các tài sản thế chấp là bất động sản. Để kiểm soát rủi ro, họ có thể siết chặt tỷ lệ cho vay (Loan-to-Value - LTV), đòi hỏi khách hàng phải có số vốn tự có lớn hơn.

Giá nhà và chi phí sở hữu nhà tăng cao sẽ làm suy giảm sức mua thực tế, đặc biệt là nhóm khách hàng vay mua nhà lần đầu. Nếu bảng giá đất tăng nhanh hơn giá trị thực của thị trường, sẽ phát sinh tình trạng "lệch trục" giữa định giá của ngân hàng và giá trị giao dịch thực tế, tiềm ẩn rủi ro cho chất lượng tín dụng và nợ xấu.

Biến động trên thị trường bất động sản

Tác động tổng thể từ việc tăng giá đất sẽ định hình lại thị trường bất động sản theo hai chiều hướng rõ rệt:

Về phía cung: Chi phí đầu vào tăng cao khiến giá thành bất động sản "đội" lên. Điều này có thể làm trầm trọng thêm sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm ưu thế, đẩy mạnh phát triển phân khúc cao cấp. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới, khiến nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại các vùng ven đô thị lớn, có nguy cơ chững lại.

Về phía cầu: Giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào khiến sức mua thực giảm. Tâm lý thận trọng, chờ đợi các chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước có thể khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng tạm thời.

Cơ hội cho chính quyền địa phương và những thách thức đi kèm

Mặt tích cực của việc điều chỉnh bảng giá đất là giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua các khoản thuế, phí và tiền sử dụng đất. Nguồn thu bổ sung này có thể được tái đầu tư để hoàn thiện hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển giao thông, từ đó góp phần nâng cao giá trị đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, chính quyền địa phương cũng sẽ phải đối mặt với những thách thức không nhỏ. Khối lượng hồ sơ cần xử lý và cập nhật giá đất sẽ tăng mạnh, dễ gây ùn ứ trong công tác giải quyết thủ tục hành chính, nhất là trong bối cảnh mô hình chính quyền đô thị 2 cấp ở nhiều nơi vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện và thiếu hụt nhân lực. Ngoài ra, chi phí đầu tư tăng cao có thể làm giảm sức hấp dẫn của các địa phương, đặc biệt là những khu vực tiềm năng nhưng hạ tầng chưa đồng bộ.

Khuyến nghị chính sách từ VARS IRE

Trước những tác động đa chiều nêu trên, VARS IRE đưa ra một số khuyến nghị quan trọng:

Xác định đúng vai trò của bảng giá đất: Bảng giá đất trước hết là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải là công cụ để điều tiết cung-cầu thị trường. Về dài hạn, giá bất động sản vẫn được quyết định bởi quy luật cung-cầu thực tế.

Phân định rõ trách nhiệm: Trung ương nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất. Địa phương là nơi vận hành, hiệu chỉnh linh hoạt dựa trên đặc thù phát triển của từng vùng.

Tăng tính linh hoạt trong điều hành: Cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất. Áp dụng mức tính tiền sử dụng đất, thuế, phí khác nhau tùy theo mục đích sử dụng (đất ở, đất sản xuất, đất nông nghiệp...) và mức độ phát triển hạ tầng.

Đảm bảo lộ trình hợp lý và ổn định: Cần xây dựng lộ trình điều chỉnh giá có lộ trình, tránh gây "sốc" cho thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân có thời gian thích ứng.

Tăng cường truyền thông, minh bạch thông tin: Việc phổ biến rộng rãi và giải thích rõ ràng về bản chất, vai trò của bảng giá đất sẽ giúp người dân và doanh nghiệp hiểu đúng, tránh bị lợi dụng để "thổi giá" hoặc tạo ra những kỳ vọng sai lệch về xu hướng thị trường.

Thanh Hoa