Dự án bất động sản thay bảo lãnh ngân hàng như thay áo, khách hàng chới với

24/04/2021 - 09:20

PNO - Để đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, trong hai năm, dự án King Bay (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) của Công ty CP Free Land đã ký với 3 ngân hàng để bảo lãnh dự án nhưng đến nay tất cả ngân hàng đều “rút”, bỏ khách hàng bơ vơ.

Bảo lãnh rồi hủy, khách hàng bơ vơ 

Năm 2017, Công ty CP Free Land - chủ đầu tư dự án King Bay (125ha, xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) triển khai giai đoạn 1 của dự án với tên gọi phân khu A2 gồm: nền nhà phố, biệt thự.

Năm 2018, chủ đầu tư ký “Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai” với khách hàng. Theo phụ lục hợp đồng, Công ty CP Free Land phải hoàn thiện hạ tầng và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dự kiến thời gian ký hợp đồng mua bán là tháng 6/2019. 

Theo quy định, tại khoản 1, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết”.

Dự án King Bay
Dự án King Bay của Công ty CP Free Land đã thay 3 ngân hàng bảo lãnh

Để có được văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn và đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Công ty CP Free Land được Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) - Chi nhánh TPHCM chấp thuận nguyên tắc cấp tín dụng với số tiền cho vay 900 tỷ đồng (500 tỷ đồng cho dự án và 400 tỷ đồng bảo lãnh cho người mua nhà). 

Ngày 30/7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có văn bản số 3823/SXD-QLN-TTBĐS xác nhận sản phẩm của dự án tại khu A2 đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ngân hàng bảo lãnh là SeaABank đã hủy bảo lãnh và chuyển sang Ngân hàng TMCP Á Châu, còn hủy lúc nào không ai biết. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn tin tưởng bỏ tiền mua. 

Thế nhưng, chưa đầy 6 tháng sau, họ "té ngửa" khi biết thông tin Ngân hàng TMCP Á Châu - chi nhánh Tân Phú có văn bản gửi Sở Xây dựng thông báo hủy hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngày 2/2/2021, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có văn bản 455/SXD-QLN-TTBĐS thông báo hủy văn bản số 3823/SXD-QLN-TTBĐS ngày 30/7/2020. Chuyện bán nhà hình thành trong tương lai được thực hiện như trò đùa.

Ngày 24/3/2021, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai lại có văn bản số 1054/SXD-QLN-TTBĐS xác nhận bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại khu dân cư A2. Lý do, chủ đầu tư đổi ngân hàng bảo lãnh từ Ngân hàng TMCP Á Châu - chi nhánh Tân Phú thành Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) - Phòng giao dịch Nhơn Trạch nên Sở Xây dựng xác nhận lại văn bản 3823/SXD-QLN-TTBĐS ngày 30/7/2020. Người mua nhà ở hình thành trong tương lai lại trải qua một phen hú vía. 

Nhưng họ chưa kịp mừng, ngày 19/4/2021, MB - Phòng giao dịch Nhơn Trạch có thông báo dự án chưa đảm bảo tính pháp lý trong việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. MB - Phòng giao dịch Nhơn Trạch và Công ty CP Free Land đã có văn bản chấm dứt quyền và nghĩa vụ liên quan đến “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” trên. Lý do, Công ty CP Free Land chưa cung cấp đủ các hồ sơ theo quy định về chính sách của MB. Khách hàng chới với, đội đơn đi kêu cứu khắp nơi. 

Chủ đầu tư bán "lúa non", báo cáo dối?

d
Các ngân hàng lần lượt hủy hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc với Công ty Free Land, khiến các khách hàng chới với 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, sau mỗi lần thay đổi ngân hàng bảo lãnh, Công ty CP Free Land đều cam kết với Sở Xây dựng chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo các khách hàng, trong khoảng thời gian từ ngày 7/12/2020 - 3/4/2021, Công ty CP Free Land liên tục có nhiều thông báo yêu cầu khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khách hàng không thực hiện sẽ bị đơn phương thanh lý hợp đồng và công ty chỉ hoàn trả 50% số tiền đã đóng. Như vậy, Công ty CP Free Land đã báo cáo dối với Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai?

Đồng thời, khách hàng nhiều lần yêu Công ty Free Land cung cấp hồ sơ pháp lý chứng minh dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng hầu hết những thắc mắc của khách hàng đều phải làm việc qua Công ty CP đầu tư kinh doanh bất động sản Star Beach (đơn vị phân phối dự án). Trong khi phần lớn khiếu nại của khách hàng, Công ty Star Beach chỉ ghi nhận và báo cáo chủ đầu tư. 

"Nhờ vào các hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc của các ngân hàng, Sở Xây dựng mới cho phép chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, khách hàng thì lại tin tưởng vào văn bản của Sở Xây dựng. Phải chăng để có được một “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” từ ngân hàng quá dễ dãi, còn quyền lợi của khách hàng thì mặc kệ" - chị H. bức xúc.

Hiện nay, các ngân hàng bảo lãnh đều "rút lui", dự án quay về trạng thái chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, vậy tiền và quyền lợi khách hàng ai sẽ chịu trách nhiệm?

Bảo lãnh ngân hàng hiện nay quá hình thức 

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:

Ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng. Sau đó, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cuối cùng ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua (khách hàng mua căn hộ). Nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Quy trình là vậy, nhưng trên thực tế, trong quá trình kinh doanh, dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, một vài chủ đầu tư đưa ra công văn hồi đáp của ngân hàng về việc “đồng ý chủ trương” hay “hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” để qua mặt hoặc tạo niềm tin cho khách hàng. 

Về nguyên tắc việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư sẽ dựa trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Nên việc ngân hàng hủy hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc có thể do chủ đầu tư chưa cung cấp đầy đủ pháp lý hoặc khi bảo lãnh dự án ngân hàng phải có trách nhiệm rất lớn trong việc giám sát chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư dùng tiền sai mục đích, không bàn giao nhà cho khách hàng, ngân hàng phải hoàn trả lại tiền cho người mua nhà. 

Tuy nhiên, ngân hàng chỉ được thu phần phí bảo lãnh rất nhỏ nên rủi ro đối với bảo lãnh rất lớn, buộc ngân hàng phải thận trọng. Thực tế, nếu doanh nghiệp uy tín, dự án đầy đủ pháp lý thì ngân hàng không phải quan ngại, nhưng hiện nay thị trường xuất hiện nhiều vấn đề, nhiều doanh nghiệp làm ăn bát nháo, tiền huy động vốn sử dụng lung tung, thậm chí có trường hợp lừa đảo. Trong khi đó, nếu ký bảo lãnh, trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng rất lớn, nên hầu như ngân hàng họ không mấy mặn mà trong vấn đề này.

Ngoài ra vấn đề bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay còn quá hình thức, chủ yếu họ ký với nhau “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” để chủ đầu tư có “một tấm bùa” cung cấp cho khách hàng cũng như sở xây dựng trong việc bán hàng.

Luật sư Trần Minh Cường

(Đoàn Luật sư TPHCM)

Bích Trần

 

 
Array ( [news_id] => 1432193 [news_title] => Dự án bất động sản thay bảo lãnh ngân hàng như thay áo, khách hàng chới với [news_title_seo] => Dự án bất động sản thay bảo lãnh ngân hàng như thay áo, khách hàng chới với [news_supertitle] => [news_picture] => du-an-bat-dong-san-thay-bao-lanh-ngan-_1201619231222.jpeg [news_subcontent] => Dự án King Bay của Công ty CP Free Land đã ký với 3 ngân hàng để bảo lãnh dự án nhưng đến nay tất cả các ngân hàng đều “rút”. [news_subcontent_seo] => Dự án King Bay của Công ty CP Free Land đã ký với 3 ngân hàng để bảo lãnh dự án nhưng đến nay tất cả các ngân hàng đều “rút”. [news_headline] => Để đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, trong hai năm, dự án King Bay (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) của Công ty CP Free Land đã ký với 3 ngân hàng để bảo lãnh dự án nhưng đến nay tất cả ngân hàng đều “rút”, bỏ khách hàng bơ vơ. [news_content] =>

Bảo lãnh rồi hủy, khách hàng bơ vơ 

Năm 2017, Công ty CP Free Land - chủ đầu tư dự án King Bay (125ha, xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) triển khai giai đoạn 1 của dự án với tên gọi phân khu A2 gồm: nền nhà phố, biệt thự.

Năm 2018, chủ đầu tư ký “Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai” với khách hàng. Theo phụ lục hợp đồng, Công ty CP Free Land phải hoàn thiện hạ tầng và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dự kiến thời gian ký hợp đồng mua bán là tháng 6/2019. 

Theo quy định, tại khoản 1, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết”.

Dự án King Bay
Dự án King Bay của Công ty CP Free Land đã thay 3 ngân hàng bảo lãnh

Để có được văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn và đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Công ty CP Free Land được Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) - Chi nhánh TPHCM chấp thuận nguyên tắc cấp tín dụng với số tiền cho vay 900 tỷ đồng (500 tỷ đồng cho dự án và 400 tỷ đồng bảo lãnh cho người mua nhà). 

Ngày 30/7/2020, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có văn bản số 3823/SXD-QLN-TTBĐS xác nhận sản phẩm của dự án tại khu A2 đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ngân hàng bảo lãnh là SeaABank đã hủy bảo lãnh và chuyển sang Ngân hàng TMCP Á Châu, còn hủy lúc nào không ai biết. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn tin tưởng bỏ tiền mua. 

Thế nhưng, chưa đầy 6 tháng sau, họ "té ngửa" khi biết thông tin Ngân hàng TMCP Á Châu - chi nhánh Tân Phú có văn bản gửi Sở Xây dựng thông báo hủy hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngày 2/2/2021, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có văn bản 455/SXD-QLN-TTBĐS thông báo hủy văn bản số 3823/SXD-QLN-TTBĐS ngày 30/7/2020. Chuyện bán nhà hình thành trong tương lai được thực hiện như trò đùa.

Ngày 24/3/2021, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai lại có văn bản số 1054/SXD-QLN-TTBĐS xác nhận bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại khu dân cư A2. Lý do, chủ đầu tư đổi ngân hàng bảo lãnh từ Ngân hàng TMCP Á Châu - chi nhánh Tân Phú thành Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) - Phòng giao dịch Nhơn Trạch nên Sở Xây dựng xác nhận lại văn bản 3823/SXD-QLN-TTBĐS ngày 30/7/2020. Người mua nhà ở hình thành trong tương lai lại trải qua một phen hú vía. 

Nhưng họ chưa kịp mừng, ngày 19/4/2021, MB - Phòng giao dịch Nhơn Trạch có thông báo dự án chưa đảm bảo tính pháp lý trong việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. MB - Phòng giao dịch Nhơn Trạch và Công ty CP Free Land đã có văn bản chấm dứt quyền và nghĩa vụ liên quan đến “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” trên. Lý do, Công ty CP Free Land chưa cung cấp đủ các hồ sơ theo quy định về chính sách của MB. Khách hàng chới với, đội đơn đi kêu cứu khắp nơi. 

Chủ đầu tư bán "lúa non", báo cáo dối?

d
Các ngân hàng lần lượt hủy hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc với Công ty Free Land, khiến các khách hàng chới với 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, sau mỗi lần thay đổi ngân hàng bảo lãnh, Công ty CP Free Land đều cam kết với Sở Xây dựng chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo các khách hàng, trong khoảng thời gian từ ngày 7/12/2020 - 3/4/2021, Công ty CP Free Land liên tục có nhiều thông báo yêu cầu khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu khách hàng không thực hiện sẽ bị đơn phương thanh lý hợp đồng và công ty chỉ hoàn trả 50% số tiền đã đóng. Như vậy, Công ty CP Free Land đã báo cáo dối với Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai?

Đồng thời, khách hàng nhiều lần yêu Công ty Free Land cung cấp hồ sơ pháp lý chứng minh dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng hầu hết những thắc mắc của khách hàng đều phải làm việc qua Công ty CP đầu tư kinh doanh bất động sản Star Beach (đơn vị phân phối dự án). Trong khi phần lớn khiếu nại của khách hàng, Công ty Star Beach chỉ ghi nhận và báo cáo chủ đầu tư. 

"Nhờ vào các hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc của các ngân hàng, Sở Xây dựng mới cho phép chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, khách hàng thì lại tin tưởng vào văn bản của Sở Xây dựng. Phải chăng để có được một “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” từ ngân hàng quá dễ dãi, còn quyền lợi của khách hàng thì mặc kệ" - chị H. bức xúc.

Hiện nay, các ngân hàng bảo lãnh đều "rút lui", dự án quay về trạng thái chưa đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, vậy tiền và quyền lợi khách hàng ai sẽ chịu trách nhiệm?

Bảo lãnh ngân hàng hiện nay quá hình thức 

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:

Ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng. Sau đó, ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cuối cùng ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua (khách hàng mua căn hộ). Nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Quy trình là vậy, nhưng trên thực tế, trong quá trình kinh doanh, dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, một vài chủ đầu tư đưa ra công văn hồi đáp của ngân hàng về việc “đồng ý chủ trương” hay “hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” để qua mặt hoặc tạo niềm tin cho khách hàng. 

Về nguyên tắc việc cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư sẽ dựa trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật. Nên việc ngân hàng hủy hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc có thể do chủ đầu tư chưa cung cấp đầy đủ pháp lý hoặc khi bảo lãnh dự án ngân hàng phải có trách nhiệm rất lớn trong việc giám sát chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư dùng tiền sai mục đích, không bàn giao nhà cho khách hàng, ngân hàng phải hoàn trả lại tiền cho người mua nhà. 

Tuy nhiên, ngân hàng chỉ được thu phần phí bảo lãnh rất nhỏ nên rủi ro đối với bảo lãnh rất lớn, buộc ngân hàng phải thận trọng. Thực tế, nếu doanh nghiệp uy tín, dự án đầy đủ pháp lý thì ngân hàng không phải quan ngại, nhưng hiện nay thị trường xuất hiện nhiều vấn đề, nhiều doanh nghiệp làm ăn bát nháo, tiền huy động vốn sử dụng lung tung, thậm chí có trường hợp lừa đảo. Trong khi đó, nếu ký bảo lãnh, trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng rất lớn, nên hầu như ngân hàng họ không mấy mặn mà trong vấn đề này.

Ngoài ra vấn đề bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay còn quá hình thức, chủ yếu họ ký với nhau “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc” để chủ đầu tư có “một tấm bùa” cung cấp cho khách hàng cũng như sở xây dựng trong việc bán hàng.

Luật sư Trần Minh Cường

(Đoàn Luật sư TPHCM)

Bích Trần

 

[news_source] => [news_tag] => Công ty CP Free Land,dự án King Bay,bảo lãnh ngân hàng,điều kiện huy động vốn [news_status] => 6 [news_createdate] => 2021-04-21 12:04:34 [news_date] => [news_publicdate] => 2021-04-24 09:20:01 [news_relate_news] => 1432135,1431988,1431420, [newcol_id] => 0 [newevent_id] => 0 [newcate_code1] => nha-dat [newcate_code2] => all [news_copyright] => 0 [news_url] => [news_urlid] => [onevent_id] => 0 [survey_id] => [news_lang] => vi [news_link] => [news_iscomment] => 1 [news_type] => 0 [news_numview] => 2580 [news_is_not_ads] => [news_is_not_follow] => [news_is_not_preroll] => [news_link_public] => https://www.phunuonline.com.vn/du-an-bat-dong-san-thay-bao-lanh-ngan-hang-nhu-thay-ao-khach-hang-choi-voi-a1432193.html [tag] => Công ty CP Free Landdự án King Baybảo lãnh ngân hàngđiều kiện huy động vốn [daynews2] => 2021-04-24 09:20 [daynews] => 24/04/2021 - 09:20 )
news_is_not_ads=
TIN MỚI