Cẩn thận 'chết ngộp' vì mua nhà đang 'ngộp'

Trên các hội nhóm bất động sản, không khó để bắt gặp những dòng tin “Chủ nợ siết, cắt lỗ 1 tỷ đồng trong đêm”, “Hàng ngộp giá rẻ chưa từng có, không mua mất lượt”. Nhưng đằng sau đó là cả một câu chuyện, nếu người mua nhà không tỉnh táo, dễ sập bẫy của môi giới.

Cách đây 1 tháng, anh Thắng, một đồng nghiệp cùng chỗ tôi làm đã kể cho tôi nghe 1 câu chuyện dở khóc, dở cười của mình chỉ vì tin vào lời môi giới. Thấy quảng cáo một căn nhà 1 trệt, 2 lầu, diện tích 98,5m2 tại quận Phú Nhuận (trước đây) cắt lỗ tới 800 triệu đồng so với giá hợp đồng (giá sau khi cắt lỗ còn 4,98 tỉ đồng), anh đồng nghiệp này vộ vã liên hệ. Môi giới khẳng định chủ nhà đang "ngộp thở" vì “bể hụi” cần bán gấp vì người chơi hụi kiện ra tòa.

Một dự án ở xã Nhà Bè chết lâm sàn nhiều năm đang được rao bán 'ngộp' với giá cắt lỗ rất mạnh

Thế nhưng, sau khi tìm hiểu kỹ thông tin từ các sàn giao dịch xung quanh và lịch sử giá trên các báo cáo thị trường, anh Thắng mới ngã ngửa: Giá "cắt lỗ" đó thực tế vẫn cao hơn giá thị trường khu vực khoảng 200 triệu đồng. Cái gọi là “lỗ” thực chất chỉ là cắt bớt phần lãi mà chủ nhà đã phải vay ngân hàng.

Câu chuyện của anh Thẳng không hiếm, nhưng làm sao để phân biệt được đâu là "ngộp thật" và đâu là "hàng ảo" được dựng lên bởi các chiêu trò môi giới?

Trước hết, cần hiểu đúng bản chất. “Hàng ngộp” là những bất động sản mà chủ sở hữu buộc phải bán gấp do áp lực tài chính như nợ ngân hàng, cần tiền xoay vốn hoặc kinh doanh thua lỗ.

Mua nhà cần tỉnh táo phân biệt hàng "ngộp thật" và "ngộp ảo"

Trong những trường hợp này, giá bán thường thấp hơn thị trường từ 10–30%, thậm chí hơn nếu tình trạng tài chính thực sự căng thẳng.

Tuy nhiên, điều đáng nói là: hàng ngộp thật lại không nhiều như quảng cáo. Một số thống kê cho thấy chỉ khoảng 10–20% người bán thực sự muốn cắt lỗ, còn lại phần lớn chỉ là giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc dùng chiêu marketing để thu hút khách.

Tôi có một người bạn thân cũng là môi giới bất động sản, dưới đây là những kinh nghiệm mà tôi được chia sẻ để phân biệt hàng “ngộp thật” và “hàng ảo”.

Nhận diện “hàng ảo”

“Hàng ảo” chính là môi giới tự nâng giá nhà lên cao, sau đó gắn mác “cắt lỗ 30-40%” để đưa về giá trị thật hoặc thậm chí vẫn cao hơn mặt bằng chung. Rồi sau đó để người mua tiếp tục hạ giá thêm một chút nữa.

Thường thì “hàng ảo” sẽ có các đặc điểm như: hình ảnh nhà một đằng, vị trí một nẻo, luôn có câu cửa miệng như “đang hẹn khách khác đến xem”, hoặc thậm chí thuê người đóng giả là khách đang đến xem nhà để người mua có cảm giác “sợ bỏ lỡ”, nhanh chóng xuống tiền…

Hãy khảo sát giá khu vực trong ít nhất 1–2 tuần. Nếu mức giá thấp hơn đáng kể và có dữ liệu giao dịch tương tự, khả năng cao đó là hàng thật.

Ngược lại, nếu giá “cắt lỗ” nhưng vẫn ngang hoặc chỉ thấp hơn chút so với mặt bằng chung, đó có thể chỉ là “cắt lãi”.

Nếu bạn vừa hỏi đã được giảm sâu ngay lập tức, hãy cẩn trọng.

“Hàng ngộp thật”

"Hàng ngộp" thực sự thường xuất hiện khi chủ sở hữu gặp áp lực tài chính cực lớn (thường là đòn bẩy ngân hàng quá cao hoặc cần vốn gấp cho kinh doanh).

“Hàng ngộp thật” chỉ thấp hơn mặt bằng từ 10 - 20%. Nếu mức giảm lên tới 50%, hãy đặt dấu hỏi lớn về pháp lý hoặc quy hoạch.

Những người cần tiền thật sự thường rất nhiệt tình với khách hàng, sẵn sàng cho xem giấy tờ gốc, trình bày thật hoàn cảnh khó khăn và thương lượng sâu về phương thức thanh toán (ví dụ: bớt thêm giá nếu thanh toán 100% tiền mặt ngay mà không phải vay từ ngân hàng).

Đừng chỉ nghe môi giới nói

Để không rơi vào bẫy của môi giới, người mua nhà đừng chỉ nghe môi giới nói, hãy tham khảo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường uy tín, hoặc theo dõi biến động giá trên các trang tin như Batdongsan.com.vn. Nếu giá khu vực đang đi ngang mà một căn hộ đột ngột "cắt lỗ" nhưng vẫn cao hơn giá trung bình năm trước, đó chắc chắn là “hàng ảo”.

Đừng để mác “giá rẻ” đánh lừa, bởi nhiều căn hộ hiện nay đang rơi vào tình trạng bán tháo do phí quản lý quá cao so với thực tế dịch vụ. Nếu bạn mua một căn nhà giá thấp nhưng lại tốn hàng triệu đồng mỗi tháng cho những tiện ích xuống cấp, thì đó thực sự là một khoản đầu tư sai lầm hơn là săn được một căn nhà "cắt lỗ" như bạn nghĩ.

Hãy hỏi bảo vệ, hỏi hàng xóm và hỏi một môi giới khác ở cùng khu vực. Thông tin từ những bên thứ ba không liên quan đến giao dịch thường có độ khách quan cao nhất.

Thị trường bất động sản hiện nay là một cuộc chơi của sự kiên nhẫn. Cắt lỗ là có thật, nhưng nó không dành cho những người vội vã. Một giao dịch thành công không chỉ nằm ở việc mua rẻ được bao nhiêu, mà là bất động sản đó có an toàn về pháp lý và có tiềm năng tăng giá trong tương lai hay không.

Hương Lan (phường An Đông, TPHCM)