Nhà ở xã hội cho thuê: giải pháp giúp nhiều người an cư

Theo chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập thực tế của cư dân đô thị. 1 căn hộ bình dân, xa trung tâm ở TPHCM hay TP Hà Nội có giá vài tỉ đồng, vượt quá khả năng tích lũy của phần lớn công nhân, trí thức trẻ, người nhập cư. Với những nhóm người này, việc mua nhà là không phù hợp. Do đó, việc chính quyền các cấp chủ trương phát triển nhà ở xã hội cho thuê là đúng đắn.

Cùng quan điểm, ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam - nhận định, hiện nguồn cung nhà cho thuê chủ yếu đến từ các hộ dân, còn các doanh nghiệp lớn vẫn chưa mặn mà tham gia do lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn kéo dài.

Nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc (phường An Lạc, TPHCM)

Ông phân tích thêm, làm dự án nhà cho thuê cần nguồn vốn rất lớn nhưng dòng tiền thu hồi chậm, trong khi lãi suất vay còn cao nên doanh nghiệp khó cân đối hiệu quả tài chính. Để thu hút doanh nghiệp tham gia, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi thực chất như giao đất sạch, miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ tín dụng dài hạn và cải thiện thủ tục đầu tư.

Ông cũng cho rằng, nếu không đa dạng hóa loại hình nhà ở, thị trường có thể đối mặt với tình trạng thừa nguồn cung cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở phổ thông: “Khi dòng tiền chỉ tập trung vào mua bán nhà thay vì cho thuê, áp lực tăng giá sẽ ngày càng lớn hơn. Về lâu dài, thị trường sẽ mất cân bằng do thanh khoản phụ thuộc vào nhóm có sẵn tài sản và khả năng vay vốn”.

Ông cũng cho rằng, nếu không thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở cho thuê, khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn của người dân sẽ ngày càng suy giảm. Người lao động buộc phải dịch chuyển ra xa trung tâm, kéo theo áp lực lên giao thông, hạ tầng và chất lượng sống đô thị, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng thu hút và giữ chân lực lượng lao động trong dài hạn.

Ông Trần Nguyên Đán cho rằng, quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp nên các dự án xây nhà cho thuê gần như chỉ triển khai được ở vùng ven. Đây lại là nơi mà người dân sẽ không muốn thuê nhà bởi xa trung tâm, thiếu trường học, bệnh viện và việc làm. Do đó, giao thông công cộng phải trở thành xương sống của chiến lược phát triển nhà cho thuê, trong đó metro và xe buýt cần được đầu tư đồng bộ để kết nối người lao động từ nơi ở tới nơi làm việc.

Ông Nguyễn Duy Thành - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) - cho rằng, để người dân thực sự yên tâm “an cư bằng nhà thuê”, cần có khung pháp lý bảo vệ người thuê nhà. Với các dự án xây nhà cho thuê dài hạn, người thuê thường phải đóng trước một khoản tiền lớn nhưng lại không được sở hữu tài sản, không được hưởng phần giá trị gia tăng của bất động sản và cũng không thể dùng hợp đồng thuê để thế chấp vay vốn. Ngược lại, doanh nghiệp chủ dự án vừa huy động được dòng tiền từ người thuê, vừa có thể dùng dự án để thế chấp ngân hàng.

Ông cảnh báo: “Khi chủ đầu tư phá sản, dự án bị tranh chấp hoặc ngân hàng phát mãi tài sản thì người thuê có thể mất trắng khoản tiền đã đóng trước. Trong khi đó, cơ chế bảo vệ người thuê gần như bị bỏ ngỏ”. Do đó, muốn phát triển loại hình nhà ở cho thuê, Nhà nước phải đóng vai trò trung tâm thay vì phó mặc mọi việc cho thị trường.

Theo ông, trước hết, Nhà nước cần xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, bắt buộc các hợp đồng thuê dài hạn phải minh bạch, ổn định về giá thuê và có cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê. Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm tránh tình trạng chất lượng nhà ở xuống cấp hoặc giá thuê bị đẩy lên quá cao. Với người thuê dài hạn, hợp đồng thuê cũng cần được công nhận giá trị pháp lý và tài chính rõ ràng để có thể giao dịch với ngân hàng hoặc được bảo vệ như một loại tài sản dân sự. Ngoài ra, cần có cơ chế bảo hiểm bắt buộc đối với các dự án nhà cho thuê nhằm bảo vệ người thuê trước các rủi ro tài chính và pháp lý.

Bích Trần