Mua nhà 'cắm' ngân hàng sao cho an toàn?

Khi được môi giới giới thiệu một căn hộ 1 phòng ngủ giá khoảng 1,17 tỉ đồng, thấp hơn các căn tương tự trong cùng tòa nhà khoảng 50, 100 triệu đồng, vợ chồng tôi khá mừng vì mức tài chính hiện có hoàn toàn có thể đáp ứng. Điểm vướng duy nhất là căn hộ này đang được thế chấp tại ngân hàng. Theo quy định, bên bán không thể ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng nếu chưa hoàn tất nghĩa vụ với ngân hàng và xóa đăng ký thế chấp.

Dự án chung cư giá bình dân tại khu vực Dĩ An, Bình Dương trước đây thu hút các gia đình trẻ - Ảnh: Nam Anh

Chủ nhà đề nghị chúng tôi đưa trước 150 triệu đồng (tương ứng với số tiền cần tất toán khoản vay) để giải chấp. Môi giới ban đầu gợi ý phương án lập vi bằng ghi nhận việc giao tiền, sau khi tất toán và rút sổ, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên qua tìm hiểu, tôi nhận thấy giai đoạn từ lúc bên mua giao tiền để hỗ trợ giải chấp đến khi ký hợp đồng mua bán công chứng là khoảng thời gian tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong thời gian này, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán, đồng thời việc sang tên sau đó còn phụ thuộc vào việc ngân hàng hoàn tất thủ tục giải chấp và xóa đăng ký thế chấp. May mắn duy nhất là một khi ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm về các thủ tục pháp lý.

150 triệu, với vợ chồng tôi lúc đó, không phải là một khoản nhỏ mà gần như phần lớn tiền tích lũy. Hai vợ chồng trăn trở nhiều đêm, thậm chí nhiều lúc nghĩ chọn căn khác, chấp nhận giá cao hơn.

Tôi đã trao đổi với một người bạn làm trong ngân hàng. Người bạn cho biết việc mua bán tài sản đang thế chấp không phải là trường hợp hiếm, điều quan trọng là phải thiết lập cơ chế kiểm soát pháp lý và dòng tiền. Cụ thể, có thể xây dựng thỏa thuận ba bên giữa bên mua - bên bán - ngân hàng liên quan đến việc thanh toán tiền mua bán và tất toán khoản vay. Từ lời động viên này, tôi quyết định tham khảo môi giới và các bên liên quan để bắt đầu hành trình mua nhà đang “cắm sổ”.

Vấn đề mấu chốt là cần kiểm soát việc bên bán có dùng tiền cọc của bên mua trả cho ngân hàng hay không. Do đó, chúng tôi đã làm việc trực tiếp với ngân hàng để biết người chủ đang vay bao nhiêu, tất toán cần bao nhiêu, có phát sinh gì không. Khi xác nhận 150 triệu đủ để giải chấp, hai vợ chồng mới tính tiếp.

Sau đó là phần giấy tờ. Không chấp nhận kiểu “vi bằng cho nhanh” như môi giới đề xuất, thay vào đó, hai bên thống nhất lập hợp đồng đặt cọc có công chứng, trong đó ghi rõ: Khoản 150 triệu đồng dùng để tất toán khoản vay tại ngân hàng; lưu ý thời hạn cụ thể để bên bán phải giải chấp và lấy sổ; điều khoản phạt nếu bên bán không thực hiện đúng. Song song đó, chúng tôi yêu cầu có cam kết ba bên, ít nhất là xác nhận từ phía ngân hàng về việc nhận tiền tất toán và quy trình giải chấp.

Yêu cầu quan trọng trong hợp đồng đặt cọc là bên mua sẽ thay mặt bên bán để chuyển tiền đặt cọc vào thẳng ngân hàng nơi đang nhận tài sản thế chấp nhằm "kiểm soát" dòng tiền thực sự sẽ vào ngân hàng nơi bên bán đang thế chấp tài sản. Sau khi đạt được tất cả các thỏa thuận và đảm bảo mặt pháp lý, chúng tôi quyết định chuyển tiền. 150 triệu đồng được chuyển trực tiếp vào tài khoản tất toán khoản vay tại ngân hàng. Chúng tôi có mặt tại ngân hàng, chứng kiến giao dịch, nhận xác nhận khoản vay đã được thanh toán.

Ngay sau khi tất toán, ngân hàng tiến hành các thủ tục giải chấp: xuất giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ, trả lại sổ cho chủ nhà và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai.

Khoảng thời gian chờ giải chấp và xóa thế chấp là lúc dễ phát sinh tâm lý bất an nhất, vì tài sản vẫn thuộc về chủ cũ. Lường trước điều này nên trong hợp đồng đặt cọc chúng tôi có điều khoản ràng buộc rất rõ thời hạn hoàn tất giải chấp và ký hợp đồng mua bán công chứng. Nếu quá thời hạn, bên bán phải chịu chế tài cụ thể. Điều này tạo áp lực để giao dịch không bị kéo dài hoặc “lật kèo”.

Sau khi có sổ đã xóa thế chấp, hai bên ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Phần thanh toán còn lại được thực hiện ngay sau đó theo đúng tiến độ đã thỏa thuận. Thủ tục sang tên diễn ra sau đó vài tuần.

Khi cầm cuốn sổ mới đứng tên hai vợ chồng, tôi mới thở phào.

3 năm sau nhìn lại, tôi vẫn thấy đây là một quyết định đáng giá - không phải vì mua được căn nhà đầu tay “giá hời”, mà vì mình đã học được bài toán đầu tư tài sản có kiểm soát. Và tôi nghĩ, với những ai đang gặp tình huống tương tự, có vài điểm mang tính “nguyên tắc” không nên bỏ qua.

Thứ nhất, phân biệt rõ “vi bằng” và “hợp đồng”. Vi bằng chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền, không thay thế hợp đồng chuyển nhượng và không bảo vệ quyền sở hữu nếu xảy ra tranh chấp. Đây là lý do vợ chồng tôi không chọn phương án vi bằng như môi giới đề xuất.

Thứ hai, luôn kéo ngân hàng vào cuộc. Đây là bên nắm rõ nhất nghĩa vụ tài chính của chủ nhà. Việc xác nhận dư nợ, quy trình tất toán và giải chấp cần được thực hiện trực tiếp, không nên qua trung gian.

Thứ ba, kiểm soát dòng tiền. Nguyên tắc là tiền dùng để giải chấp phải đi thẳng vào ngân hàng, đảm bảo khoản tiền đó dùng đúng mục đích như thỏa thuận với chủ cũ.

Thứ tư, hợp đồng phải có tính cưỡng chế thực tế, từ thời hạn và nghĩa vụ cụ thể, đồng thời có chế tài mạnh nếu vi phạm.

Thứ năm, hiểu đúng “giá hời”. Tôi nghĩ giá thấp hơn thị trường không phải lúc nào cũng là cơ hội. Trong nhiều trường hợp, đó là phần bù cho rủi ro pháp lý hoặc tài chính mà người bán đang chuyển sang cho người mua.

Cuối cùng, từ trải nghiệm cá nhân, tôi nghĩ mua nhà đang “cắm sổ” không phải là không thể. Nhưng đây không phải là giao dịch có thể xử lý bằng cảm tính hay niềm tin đơn thuần. Vì khác biệt giữa một thương vụ tốt và có rủi ro, đôi khi nằm ở cách bạn bước vào giao dịch đó như thế nào.

Nam Anh