Giá đất tăng có gây sốc cho giá nhà?

Giá đất tăng chưa hẳn đã "đẩy giá" bất động sản

Việc công bố bảng giá đất mới của các địa phương như Đồng Nai và một số tỉnh phía Bắc đang tạo ra những luồng ý kiến trái chiều, song cần được nhìn nhận trong tổng thể mối quan hệ giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển

Theo ông Hiển, nhiều năm qua, giới chuyên gia và người dân đều cho rằng bảng giá đất Nhà nước quá thấp so với thực tế. Từ đó dẫn tới việc Nhà nước thu hồi đất hoặc triển khai các dự án, người dân chịu thiệt vì mức bồi thường không tương xứng, trong khi ngân sách Nhà nước cũng bị thất thoát do giá đất tính thuế, giao đất, cho thuê đất… đều ở mức thấp. Chính khoảng chênh này đã tạo ra cơ hội cho lợi ích nhóm và không ít lãnh đạo địa phương ở phía Nam từng phải chịu trách nhiệm vì định giá đất thấp, gây thất thoát ngân sách và méo mó thị trường.

Bởi vậy, việc đưa bảng giá đất tiệm cận giá thị trường thực ra là mong mỏi lâu nay của giới chuyên gia và cả người dân. Mục tiêu là để mọi hoạt động, từ bồi thường, đến tính thuế đều dựa trên giá trị thật, minh bạch và phản ánh đúng giá trị tài sản của xã hội.

Tuy nhiên, ông lưu ý cần tránh nhìn nhận cực đoan rằng việc công bố bảng giá đất mới sẽ “đẩy giá” bất động sản lên. “Chẳng hạn, Đồng Nai vừa công bố bảng giá mới cao gấp 9 lần so với trước. Câu hỏi là mức này có cao hơn giá thị trường không? Nếu vượt quá mặt bằng thị trường, khi đó mới có thể nói là đẩy giá bất động sản lên. Ngược lại, nếu vẫn thấp hơn, thì việc công bố giá mới chỉ là bước điều chỉnh hợp lý, đưa giá Nhà nước gần hơn với thực tế, đúng như mục tiêu đã được mong đợi từ lâu.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng

Cần lộ trình tăng giá đất 20-30%/năm

Việc áp dụng bảng giá đất mới tại nhiều địa phương nếu thiếu một lộ trình hợp lý được dự báo sẽ kéo theo nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản trong vài năm tới.

Thứ nhất, khung giá đất trong dự thảo của một số tỉnh hiện đang được đặt ở mức cao. Việc tăng giá đột ngột sẽ tạo ra sức ép kép: người mua phải gánh mức giá cao, trong đó người bán có thể buộc phải hạ giá hoặc chịu lỗ do chi phí chuyển mục đích sử dụng đất và các khoản thuế phải nộp tăng đột biến.

Ông Nguyễn Quốc Bảo

Mặc dù việc điều chỉnh tăng giá là cần thiết để phản ánh đúng giá trị thị trường, thay vì duy trì mức giá thấp như trước đây, song quá trình này cần được thực hiện theo một lộ trình hợp lý. Chẳng hạn, mức tăng có thể dao động từ 20-30% mỗi năm, thay vì tăng nhanh và đột biến. Một đợt tăng giá quá nóng sẽ không chỉ gây khó khăn mà còn có nguy cơ khiến thị trường bất động sản trở nên "chệch choạc" và mất ổn định.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) đang chi phối mạnh, một bảng giá đất mới với mức giá quá cao có thể vô tình thổi bùng kỳ vọng rằng giá đất sẽ còn tăng mạnh. Điều này dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ và gây ra các cơn sốt ảo.

Hệ quả khó lường hơn nằm ở các dự án đầu tư công. Giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy chi phí dự án lên cao và kéo theo đó là giá thuê nhà ở cũng có xu hướng tăng theo, tạo thêm gánh nặng lên đời sống người dân.

Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TPHCM (HREC)