Mua căn hộ cam kết giá cho thuê: Đừng chỉ nhìn cái lợi trước mắt

Tôi từng có giấc mơ mua một căn nhà để cho thuê với lợi nhuận hấp dẫn, dòng tiền thụ động cứ đều đặn hàng tháng. Nhưng sau một hành trình thực tế đi xem nhà, soi bảng tính và chứng kiến câu chuyện của những người đi trước, tôi nhận ra: Đằng sau những con số cam kết thuê lại nhà với giá cao ngất ngưỡng thường là một cái bẫy.

Lần đầu đi xem một dự án ở vùng ven, tôi được sale tư vấn nhiệt tình: “Anh mua căn này đi, bên em cam kết thuê lại ngay với giá 7 triệu/tháng trong 2 năm đầu”. Lúc đó, tôi nhẩm tính: Mỗi năm thu về 84 triệu, 2 năm là gần 170 triệu - con số quá hời!

Nhưng khi tôi gác lại sự phấn khích để khảo sát các dự án lân cận, sự thật bắt đầu lộ diện. Giá thuê thực tế ở khu vực đó cho một căn hộ tương tự chỉ dao động từ 4 đến 4,5 triệu đồng. Vậy 3 triệu chênh lệch kia từ đâu ra?

Tôi lật lại bảng giá: Căn hộ tôi định mua có giá cao hơn các dự án cùng phân khúc khoảng 100 - 150 triệu đồng. Tôi tìm hiểu thì mới biết, chủ đầu tư đã cộng phần lời nhuận cam kết thuê lại đó vào giá bán. Như vậy tôi đang dùng chính tiền của mình để trả cho mình mỗi tháng, trong khi tôi còn phải chịu thêm thuế phí và lãi vay trên con số tổng đã bị thổi phồng đó.

Hãy cẩn trọng với cam kết thuê lại - Ảnh minh họa

Sau đó, tôi mới tìm hiểu thì mới biết, rất nhiều người đang là nạn nhân của chiêu thức này. Anh Tấn - một người từng xuống tiền mua dự án tại Bình Dương, mức cam kết thuê lại lên tới 9 triệu/tháng - cho biết, hai năm đầu, cuộc sống đúng là màu hồng khi mỗi tháng tiền cứ “ting ting” vào tài khoản đúng hạn.

Thế nhưng, ngay khi hết thời hạn cam kết, "cơn ác mộng" thực tế ập đến. Anh tự đăng tin cho thuê, mòn mỏi cả tháng trời mới tìm được khách thuê với giá... 5 triệu đồng. Tính ra, mỗi tháng anh đang “lỗ” 4 triệu so với kỳ vọng. Không chỉ vậy, giá bán lại căn hộ thời điểm đó cũng khó thanh khoản, vì khu vực có quá nhiều nguồn cung tương tự.

Một khảo sát của batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, lợi suất cho thuê căn hộ tại các thành phố lớn như TPHCM đang có xu hướng giảm dần, từ 4,3% năm 2021 xuống chỉ còn 4,1% trong các năm gần đây, trong khi đó, giá cho thuê của nhà đầu tư thường thổi phồng cao hơn rất nhiều, trong khoảng 8-10% giống như tiền gửi tiết kiệm.

Từ trải nghiệm của bản thân và bài học của anh Tấn, tôi đúc kết 3 nguyên tắc "sống còn" khi đứng trước lời chào mời cam kết cho thuê.

Thứ nhất, hãy yêu cầu nhân viên bán hàng cung cấp hợp đồng thuê thực tế của cư dân đã nhận nhà (nếu dự án đã bàn giao). Đừng tin vào bảng vẽ hay cam kết hứa hẹn trên giấy.

Thứ hai, hãy tự khảo sát giá cho thuê của các chung cư lân cận (cùng tiện ích, cùng diện tích) thông qua các sàn giao dịch bất động sản. Giá trị thực của tài sản nằm ở thị trường, không nằm ở lời hứa của sale. Xu hướng chung là giá thuê tăng chậm hơn rất nhiều so với giá bán.

Thứ ba, yêu cầu bảng giá chiết khấu. Hãy hỏi thẳng nhân viên, nếu không nhận chính sách cam kết thuê lại, tôi sẽ được chiết khấu bao nhiêu? Con số chiết khấu chênh lệch đó chính là “giá” bạn bỏ ra để mua cho những “cam kết thuê lại”.

Thứ tư, một bất động sản đầu tư phải đảm bảo “ở được – cho thuê được – bán được – thế chấp được”. Đừng chỉ nhìn vào mỗi vế “cho thuê được” trong ngắn hạn mà quên mất tính thanh khoản về sau. Hãy nghĩ đến kịch bản xấu nhất nếu không cho thuê được 3-6 tháng, bạn có đủ lực để trả ngân hàng không?

Thứ năm, nhiều chủ đầu tư hay dùng từ "cam kết" khi giới thiệu sản phẩm, nhưng khi thể hiện trong hợp đồng thì khéo léo thay bằng từ "hỗ trợ". Sự thay đổi này không phải ngẫu nhiên – họ đang cố tình làm mờ ranh giới trách nhiệm.

Vì "cam kết" mang tính ràng buộc pháp lý: nếu chủ đầu tư không thuê lại đúng mức đã hứa, người mua có quyền kiện đòi quyền lợi. Nhưng "hỗ trợ" thì khác hẳn. Khi ấy, chủ đầu tư có thể viện lý do thị trường khó khăn, bảo rằng họ đã cố gắng giới thiệu nhưng không tìm được khách, thậm chí dùng người của mình giả vờ hỏi thuê rồi từ chối, sau đó tuyên bố "đã hỗ trợ xong".

Bạn không thể kiện vì họ đã làm đúng theo nghĩa của từ "hỗ trợ". Tình huống còn rắc rối hơn khi hợp đồng mua bán được ký với công ty A, hợp đồng cam kết hỗ trợ thuê lại ký với công ty B (có khi là đơn vị vận hành), còn công ty C lại đứng ra quản lý. Khi xảy ra vấn đề, cả ba cùng đổ trách nhiệm cho nhau, đẩy bạn vào thế không biết phải đòi quyền lợi từ ai. Đến lúc đó, lời hứa ban đầu chỉ còn là con số trên giấy, còn tiền thật của bạn đã nằm trong túi người khác từ lâu.

Cam kết thuê lại từ chủ đầu tư không hẳn là xấu nếu chủ đầu tư có năng lực vận hành thật sự, nhưng phần lớn hiện nay chỉ là chiêu trò marketing để bán hàng giá cao.

Lâm Mộc (phường Tân Mỹ, TPHCM)