220 dự án ở TPHCM vướng pháp lý, hơn 50.000 căn hộ chờ tháo gỡ

Theo HoREA, thị trường nhà ở TPHCM tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung dự án, dẫn đến sự khan hiếm nghiêm trọng về sản phẩm nhà ở. Đáng lo ngại, kể từ năm 2021 đến nay, không còn dự án mới nào cung cấp loại hình nhà ở thương mại có mức giá vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m²), đồng thời phân khúc nhà ở xã hội cũng rất thiếu hụt.

Ngược lại, thị trường lại đang bị "lấn át" bởi phân khúc nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn từ 2020 đến 2023, nhà ở cao cấp chiếm khoảng 70% tổng lượng sản phẩm được tung ra thị trường hằng năm.

Đáng chú ý, trong năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025, tất cả các dự án nhà ở được đưa ra huy động vốn trên thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp. Không còn dự án nào thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ hay nhà ở trung cấp, dẫn đến cơ cấu thị trường mất cân bằng trầm trọng. Thị trường nhà ở TPHCM đang phát triển theo mô hình “kim tự tháp lộn ngược”, chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp trong khi nền tảng rộng lớn là phân khúc trung và thấp cấp lại gần như trống rỗng.

Theo HoREA, hiện tổng số dự án gặp vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được cấp phép huy động vốn, cung cấp tổng cộng 3.353 căn hộ cao cấp với tổng giá trị hơn 10.239 tỉ đồng. Không có căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc giá vừa túi tiền. Tuy vậy, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận dấu hiệu phục hồi. Doanh thu kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 tăng 9,1% so với cuối năm 2024.

Về phát triển nhà ở, trong 6 tháng đầu năm 2025, TPHCM đã xây dựng mới 4,83 triệu m² sàn nhà ở (đạt 60,4% so với kế hoạch 8 triệu m² cho cả năm). Trong đó, nhà ở riêng lẻ chiếm 2,872 triệu m², nhà ở thương mại chiếm 1,961 triệu m² (tương đương 40,6%), cho thấy xu hướng phát triển nhà ở theo dự án đang trở thành xu thế chủ đạo. Đây là bước thay đổi lớn so với 10 năm trước, khi tỷ lệ này chỉ khoảng 25%.

Lũy kế từ năm 2021 đến tháng 6/2025, TPHCM đã xây dựng tổng cộng khoảng 33,71 triệu m² sàn nhà ở, đạt 84% chỉ tiêu giai đoạn 2021–2025. Trong đó, nhà ở thương mại đạt 12,162 triệu m², nhà ở riêng lẻ tự xây đạt 21,352 triệu m², trong khi nhà ở xã hội chỉ đạt 205.000 m². Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố tính đến tháng 5/2025 là 23,08 m²/người.

Theo HoREA, điều đáng lo ngại nhất là tiến độ phát triển nhà ở xã hội quá chậm, mới chỉ xây dựng được khoảng 4.100 căn hộ (bình quân 50m²/căn), đạt khoảng 11,7% so với mục tiêu 35.000 căn giai đoạn 2021–2025. Vì vậy, cần có sự tham gia tích cực hơn nữa từ phía doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh TPHCM đã có Nghị quyết 201/2025/QH15, Nghị định 192/2025/NĐ-CP, và chủ trương sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội vào cuối năm 2025. Mục tiêu dài hạn là hoàn thành 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2030.

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA - cho rằng, giá nhà tiếp tục “neo” ở mức cao không tưởng. Năm 2024, giá sơ cấp căn hộ cao cấp đã chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m², tương đương khoảng 9,7 tỉ đồng/căn – mức giá vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2015–2023, TPHCM có tới 86 dự án bất động sản bị ngừng hoặc chưa thể triển khai, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án, với quy mô sử dụng đất lên tới 964 ha và 54.051 căn hộ. Tổng số dự án gặp vướng mắc pháp lý lên đến 220, bao gồm 72 dự án được Tổ công tác Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội thống kê. Trong đó, chỉ mới có 77 dự án được giải quyết (đạt tỷ lệ 35%), còn 143 dự án vẫn đang trong quá trình xử lý.

Những vướng mắc pháp lý, cộng với năng lực yếu kém của một số chủ đầu tư, đang khiến hàng trăm dự án bị đình trệ. Nếu không được tháo gỡ kịp thời, sẽ gây ra hệ lụy nghiêm trọng: lãng phí nguồn lực đất đai, thất thu ngân sách nhà nước, làm khó cho doanh nghiệp và đặc biệt khiến nguồn cung nhà ở tiếp tục thiếu hụt và kéo theo đó là giá nhà rất khó có thể giảm trong ngắn hạn.

Do đó, HoREA đề nghị UBND TPHCM xem xét một số giải pháp thuộc thẩm quyền của UBND TP để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị UBND TPHCM chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành khẩn trương xác định “nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có)” của một số dự án nhà ở thương mại để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung và chỉ vì từ “nếu có” mà các dự án này bị kéo dài quá lâu dẫn đến hệ quả là khách hàng không được cấp “sổ hồng”, chủ đầu tư vừa không thu được khoản tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, vừa phát sinh chi phí quản lý dự án và vừa bị ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Bích Trần