Sở Xây dựng TPHCM: Thị trường bất động sản vẫn “nóng” theo bảng giá đất

Một góc TPHCM

Theo Sở Xây dựng, như đánh giá của Ban chấp hành Trung ương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 và căn cứ tình hình thực tế tại TPHCM, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương (trước khi sáp nhập), thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh nhưng vẫn chưa ổn định, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc định hình chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn những thách thức và vấn đề cần được giải quyết trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2024, nhằm phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Cụ thể, chưa đồng bộ về pháp luật đất đai với pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và các văn bản dưới luật, ví dụ như: việc xác định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hay việc tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai...

Giá đất tăng cũng ảnh hưởng đến giá nhà ở và thị trường bất động sản. Việc bỏ khung giá đất, bảng giá đất và quy định định giá đất xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có thể đẩy chi phí đầu vào của dự án tăng, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà ở, dẫn đến nâng giá thị trường bất động sản, gây khó khăn cho người mua nhà, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc bình dân và nhà ở xã hội.

Đồng thời, việc xác định “giá thị trường” đòi hỏi năng lực lớn từ cơ quan nhà nước và sự đồng thuận của các bên liên quan; nếu không có cơ sở dữ liệu đủ lớn và chuẩn xác, việc định giá có thể bị lạm dụng hoặc thiếu minh bạch, dẫn đến tranh chấp; giá thị trường của từng địa phương khác nhau có nguy cơ dẫn đến việc các địa phương xác định giá đất cao để tăng thu ngân sách, hoặc giá bị phụ thuộc vào các yếu tố đầu cơ thị trường...

Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở khó tiếp cận đất đai. Với quy định các dự án nhà ở thương mại (trừ các dự án khu đô thị, khu nhà ở đồng bộ) phải thỏa thuận về nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người dân.

Điều này được cho là để bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng đồng thời lại làm tăng đáng kể rủi ro và khó khăn cho chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư nhà ở trong việc tập hợp quỹ đất lớn, đặc biệt là ở các khu vực đông dân cư, chi phí giải phóng mặt bằng cao và nhiều nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Luật Đất đai năm 2024 ưu tiên thu hồi đất cho “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, nhưng lại siết chặt quyền thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại đơn lẻ, điều này có thể khiến việc phát triển nhà ở đô thị gặp khó khăn, trong khi nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của người dân và góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế.

Hiện nay, Thành phố đang thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 có chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), nhưng việc xác định quỹ đất cho nhà ở xã hội vẫn là một thách thức lớn.

Luật quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành một phần đất để xây nhà ở xã hội hoặc nộp bằng tiền tương đương; tuy nhiên, việc tính toán, triển khai thực tế có thể gặp khó khăn, đặc biệt là ở những dự án, khu vực không phù hợp để xây nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, dù có chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhưng chưa đủ hấp dẫn so với các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc thiếu động lực từ phía các nhà đầu tư.

Do đó, Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị cần có sự phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành trong quá trình xây dựng và ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Đồng thời, có cơ chế giám sát chặt chẽ, lắng nghe ý kiến từ doanh nghiệp và người dân để kịp thời có ý kiến đề xuất điều chỉnh, đảm bảo Luật và các Nghị định đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, minh bạch, góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản và đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp trên địa bàn.

Bích Trần