Nên làm gì khi lãi suất cho vay mua nhà tăng?

Lãi suất phổ biến là 11%/năm

Tháng 8/2025, lãi suất vay mua nhà cố định năm đầu của Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Quốc tế Việt Nam (VIB) chỉ 7,2%/năm, sau ưu đãi khoảng 10,5%/năm. Ngày 22/12, chúng tôi ghi nhận, lãi suất cố định năm đầu đã vọt lên 9%/năm và lãi suất thả nổi là 11%/năm, điều kiện vay cũng khắt khe hơn. Ngoài ra, người vay phải ủng hộ gói bảo hiểm sức khỏe tương đương 1% giá trị khoản vay.

Tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), vài tháng trước, lãi suất vay mua nhà cố định trong 2 năm đầu là 7,4%/năm và ân hạn nợ gốc tới 3 năm. Hiện tại, lãi suất năm đầu là 9%/năm và mức lãi suất sau ưu đãi có thể lên 11,5%/năm. Ở các ngân hàng Bảo Việt, SeABank, mức lãi suất quảng cáo vẫn 7,5%/năm, nhưng mức thực tế lại cao hơn.

Cảnh giao dịch tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam (VietinBank) chi nhánh 3 (TPHCM)

Theo nhân viên tín dụng của SeABank, mức 7,5% chỉ áp dụng cố định trong 12 tháng đầu, sau đó sẽ tính theo kỳ hạn và biên độ, tương đương khoảng 11%/năm, được điều chỉnh 3 tháng/lần. Để có được mức lãi suất ưu đãi này, người vay phải ủng hộ gói bảo hiểm tương đương 1% giá trị khoản vay; nếu từ chối mua bảo hiểm, ngân hàng sẽ yêu cầu sử dụng các sản phẩm, dịch vụ thay thế (bán chéo) với mức phí dao động từ 1 - 1,5% trên tổng dư nợ.

Vay dư để có khoản tiền xoay xở

Chuyên gia bảo hiểm và tài chính độc lập Huỳnh Trung Minh cho rằng, mức lãi suất vẫn đang ổn định, tuy có nhích nhẹ từ 6 - 7% lên khoảng 8 - 9%/năm.

Theo ông, lãi suất tăng là do sự chênh lệch giữa tốc độ tăng trưởng huy động và cho vay. Cụ thể, nếu tốc độ huy động chỉ tăng khoảng 13 - 14% mà tốc độ cho vay tăng tới 17 - 18% thì các ngân hàng sẽ bị hụt khoảng 5 - 6%. Để đảm bảo tỉ lệ dư nợ cho vay trên tổng huy động (LDR), các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất huy động để hút dòng tiền, kéo theo việc tăng lãi suất cho vay để đảm bảo biên độ lợi nhuận. “Mức lãi suất 13 - 14% thường rơi vào các ngân hàng có tính thanh khoản kém hoặc ưu tiên cho vay nội bộ. Thực tế, trên thị trường vẫn có mức lãi suất khoảng 7,5%” - ông nói.

Với các trường hợp quảng cáo lãi suất 7,5%/năm nhưng yêu cầu bên vay mua thêm các sản phẩm chéo như bảo hiểm, phí dịch vụ, ông Huỳnh Trung Minh cho rằng, lẽ ra ngay từ đầu nên đưa ra mức lãi suất thực tế; nếu khách hàng tự nguyện sử dụng thêm dịch vụ bán chéo thì ngân hàng giảm thêm lãi suất. Đây mới là cách tiếp cận minh bạch và có lợi cho người vay. Ông cũng dự báo, năm 2026, nhiều khả năng lãi suất vẫn tăng bởi mức lãi suất hiện tại đang ở vùng đáy. Dù tăng, nhưng sẽ khó có tình trạng tăng sốc.

Cũng theo ông Huỳnh Trung Minh, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, để tránh những rủi ro như tiền trả gốc và lãi cao hơn so với thu nhập hoặc mất khả năng chi trả, thay vì vay vừa đủ, khách hàng nên vay dư khoảng 10 - 20% so với nhu cầu thực tế, với điều kiện tài sản đảm bảo và thu nhập cho phép. Chẳng hạn cần vay 10 tỉ đồng thì nên vay 11-12 tỉ đồng. Khoản dư 2 tỉ đồng sẽ “bảo hiểm” cho người vay trong 1-2 năm nếu chẳng may có biến động về công việc hoặc lãi suất.

Ông phân tích, bất động sản không giảm giá mà chỉ đứng yên hoặc tăng trưởng chậm, thấp. Nếu có khoản tiền dự phòng này, người vay có thể thong thả chờ thị trường hồi phục (sau 6 tháng hoặc 1 năm) để bán được giá tốt nhất thay vì bị ép giá do nợ đến hạn. Bên cạnh đó, có thể lấy khoản tiền chưa dùng gửi tiết kiệm ngân hàng hoặc đầu tư vào các kênh an toàn như trái phiếu, chứng chỉ quỹ. “Việc trả thêm một chút lãi suất cho phần dư ra không đáng là bao so với mức tăng giá tối thiểu 10%/năm của một bất động sản tốt. Hãy vay trong ngưỡng an toàn của thu nhập, nhưng luôn hãy giữ cho mình một “chiếc lốp dự phòng” bằng tiền mặt từ chính khoản vay đó. Đó là cách để đi đường dài với bất động sản mà không bị hụt hơi giữa chừng” - ông khuyên.

Thanh Hoa