Lãi suất quá cao khiến người vay mua nhà chùn tay

Lãi suất tăng quá nhanh

Tại Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV), lãi suất cố định trong 6 tháng đầu là 9,7%/năm, cố định 12 tháng là 10%/năm, cố định 18 tháng là 13,5%/năm. Trước đó 1 năm, lãi suất ở ngân hàng này chỉ 6,5 - 8% cho các kỳ hạn tương ứng.
Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), lãi suất vay mua nhà đang là 9,6%/năm, áp dụng cho kỳ hạn 12 tháng. Trước đó, ngân hàng này từng triển khai gói vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất chỉ 5,5%/năm và cho khách vay thông thường là 6% cố định trong 12 tháng và 7% cho 24 tháng.

Ngân hàng TMCP Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) có mức lãi suất khoảng 8% cho kỳ hạn 6 tháng, 8,5% cho kỳ hạn 12 tháng nhưng cũng tăng lên gần 9,8% cho kỳ hạn 18 tháng. Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) cũng nâng lãi suất vay mua bất động sản (BĐS) cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm.

Trong bối cảnh lãi suất vay tăng cao, chuyên gia khuyến cáo, chỉ nên mua nhà khi có nguồn tài chính đủ lớn, kết hợp với nguồn thu nhập ổn định, có dư sau khi đã chi tiêu cho gia đình. Ảnh chụp tại chung cư Sunrise City, phường Tân Hưng, TPHCM

Tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), lãi suất cho vay cố định trong 6 tháng là khoảng 9,5%/năm, cố định trong 12 tháng là 10,5%/năm, trong khi đầu năm ngoái, lãi suất vay mua nhà cố định trong 2 năm đầu chỉ 7,5%/năm, đến năm thứ ba mới tăng lên 10,5%/năm. Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) có mức lãi suất vay cố định trong 12-24 tháng là 9,9 - 12%/năm trong khi đầu năm trước, lãi suất cố định năm đầu chỉ 6,8%/năm, sau đó mới thả nổi lên mức 11%/năm. Các ngân hàng như MB Bank, Techcombank, LPBank, SeABank… cũng đang có mức lãi suất phổ biến là 9 - 9,5% cho kỳ hạn 12 tháng và lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi là 11 - 15%/năm tùy ngân hàng.

Lãi suất cao tác động mạnh lên thị trường bất động sản

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng - đánh giá, lãi suất cho vay mua BĐS tăng khá mạnh, mức tăng tương đương 50% so với năm 2024. Đây là một vấn đề lớn của thị trường tín dụng và BĐS Việt Nam trong năm 2026.

Theo ông, việc tăng lãi suất đã được dự báo từ quý III/2025, khi vốn đổ vào BĐS quá nhiều (tăng 20% so với năm 2024). Chính phủ đã kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này, khiến lãi suất tăng. Ông dự đoán: “Lãi suất cho vay mua BĐS sẽ duy trì ở mức cao ít nhất trong quý I và II/2026, sau đó có thể hạ dần vào cuối năm nhưng vẫn neo ở mức 10 - 12% trong năm 2026 trước khi có thể trở về mức 8 - 10% vào giữa năm 2027”.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định, khi lãi suất cho vay mua BĐS tăng, toàn bộ thị trường đều bị ảnh hưởng, bao gồm người mua BĐS để ở, người mua BĐS để đầu tư và các doanh nghiệp BĐS. Lãi cao tác động mạnh nhất đến người vay mua nhà để ở, người có thu nhập trung bình và vay với tỉ lệ cao trong cơ cấu vốn mua nhà (thường vay 60 - 70% giá trị tài sản với thời hạn trên 10 năm). Lãi suất tăng khiến số tiền lãi hằng tháng tăng mạnh trong khi nguồn thu nhập để trả góp lại hạn chế. Nếu họ vay 2 tỉ đồng trong thời hạn 15-20 năm thì tiền lãi có thể tăng thêm 8-10 triệu đồng/tháng, là con số rất lớn so với thu nhập của họ.

Các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn (dưới 1 năm) bị ảnh hưởng là bởi họ thường vay với tỉ lệ cao để kiếm lợi nhuận nhanh. Lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng vọt mà lại khó bán được nhà do tâm lý e ngại của thị trường, buộc họ phải “ôm” sản phẩm dài hạn, đối mặt nhiều rủi ro. Các doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng là do thường vay vốn rất lớn, lãi suất tăng khiến chi phí đội lên đáng kể. Các doanh nghiệp chuẩn bị bán hàng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất do kế hoạch kinh doanh bị xáo trộn, dòng tiền bị ảnh hưởng.

Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, việc tăng lãi suất sẽ tác động đến thị trường BĐS cả ở trung và dài hạn. Trong giai đoạn 2026-2028, cơ hội đầu tư ngắn hạn sẽ thu hẹp đáng kể, thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ dòng tiền đầu cơ. Việc vay để đầu tư kiểu lướt sóng sẽ rất khó khăn. Đến giai đoạn 2029-2030, thị trường BĐS sẽ tái cấu trúc theo hướng an toàn và bền vững hơn, bắt kịp với xu hướng phát triển của thế giới. Người ta sẽ mua BĐS do có nhu cầu thực và đầu tư trung hạn dựa trên sự phân tích kỹ lưỡng về vị trí của BĐS và khả năng tài chính của bản thân.

Khi đó, các phân khúc BĐS sẽ phục hồi theo thứ tự ưu tiên của nhu cầu thực, sớm nhất là căn hộ trung cấp; tiếp theo là nhà trong các khu đô thị có hạ tầng tốt, pháp lý rõ ràng, gần các tuyến đường lớn, khu công nghiệp, dịch vụ, có thể vừa ở, vừa cho thuê; phục hồi chậm nhất là đất nền xa trung tâm, các dự án chung cư xa khu dân cư. Giá nhà sẽ có sự phân hóa mạnh: những khu vực đã tăng giá nóng (trên 50%) trong năm 2025 sẽ giảm giá mạnh; khu vực có nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê thì giá sẽ đi ngang; khu vực có hạ tầng phát triển mạnh đồng bộ nhưng nguồn cung còn hạn chế thì giá sẽ tăng nhẹ; giá đất nền ở vùng xa sẽ tiếp tục giảm trong năm 2026.

Với người có ý định vay mua nhà, tiến sĩ Đinh Thế Hiển lưu ý, trước hết, cần tự hỏi mình “có đang mua vì sợ giá tăng hay không”. Nếu câu trả lời là có thì không nên mua vào lúc này. Chỉ nên mua khi có nguồn tài chính đủ lớn, kết hợp với nguồn thu nhập ổn định, có dư sau khi đã chi tiêu cho gia đình. Khi đó, dù mua để ở hay đầu tư đều là quyết định phù hợp. Khi đã hội tụ đủ yếu tố để mua và tìm được sản phẩm ưng ý, nên giữ tỉ lệ vay dưới 60% giá trị tài sản. Hãy chắc chắn rằng đủ khả năng trả nợ hằng tháng với nguồn thu nhập ổn định. Ngoài ra, nên có quỹ dự phòng tối thiểu đủ trả nợ trong 6 tháng để phòng trường hợp thu nhập bị giảm sút. Nên chọn các sản phẩm có thể cho thuê và có tính thanh khoản tốt như căn hộ, nhà phố đang cho thuê nhằm tăng tính an toàn cho khoản đầu tư và tạo sự linh hoạt khi cần xử lý tài sản.

Thanh Hoa