HoREA nhận định việc thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp là vô cùng cấp thiết

Dưới đây là nội dung góp ý chi tiết nhằm hoàn thiện dự thảo, hướng tới mục tiêu cân bằng thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.

Hiện nay, phân khúc "nhà giá rẻ" phục vụ người thu nhập trung bình và thấp chỉ bao gồm 2 loại: nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Nhu cầu nhà ở thực giá phù hợp của người dân rất cao - Ảnh: Thanh Hoa

Về NOXH: Đây là loại hình có giá thấp nhất (thường rẻ hơn 15-20% so với nhà ở thương mại cùng chất lượng) nhờ các chính sách miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế và khống chế lợi nhuận dưới 10%. Tuy nhiên, nguồn cung đang rất thiếu hụt. Giai đoạn 2021-2025, mục tiêu 1 triệu căn hộ trên cả nước chỉ đạt 17%. Dù tốc độ đang được đẩy mạnh dưới sự chỉ đạo của Tổng bí thư Tô Lâm và Thủ tướng Chính phủ, nhưng dự kiến phải đến năm 2028 mới có thể hoàn thành mục tiêu này.

Về nhà ở thương mại giá phù hợp: Đây là "khoảng trống" lớn trên thị trường. Tại TPHCM, từ năm 2021 đến giữa năm 2025, loại hình này gần như biến mất, nhường chỗ cho nhà ở cao cấp (chiếm trên 70%). Chỉ khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung này mới được bổ sung phần nào cho TPHCM sau sáp nhập.

Việc ban hành Nghị quyết thí điểm là vô cùng cấp thiết để "lấp đầy" khoảng trống chính sách, tạo điều kiện cho người có thu nhập từ 21-55 triệu đồng/tháng (nhóm đối tượng không thuộc diện mua NOXH nhưng không đủ khả năng mua nhà cao cấp) có cơ hội sở hữu nhà.

Giữ nguyên tên gọi và xác định rõ bản chất

Hiệp hội đề xuất giữ tên gọi “Nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị” (gọi tắt là nhà ở thương mại giá phù hợp) - tên gọi đã được Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất từ năm 2021, phù hợp với dòng sản phẩm thực tế trên thị trường suốt 30 năm qua.

Không dùng quỹ đất NOXH để làm nhà ở thương mại

HoREA đề nghị bỏ quy định cho phép chủ đầu tư sử dụng "đất được Nhà nước giao để xây dựng NOXH" chuyển sang làm nhà ở thương mại giá phù hợp.

Bởi vì, nếu cho phép chuyển đổi, các chủ đầu tư sẽ "lợi dụng" để không xây NOXH trên quỹ đất 20%, làm chệch hướng mục tiêu 1 triệu căn NOXH của Chính phủ với yêu cầu phải tuân thủ Luật Nhà ở 2023, buộc các dự án đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất cho NOXH.

Thay đổi cơ chế "Ưu đãi" thành "Cơ chế đặc thù"

Hiệp hội đề nghị sửa đổi Điều 5, thay từ "Ưu đãi" bằng "Cơ chế, chính sách đặc thù". Nhà nước không nên "bao cấp" hay dùng ngân sách trực tiếp mà chỉ nên kiến tạo hành lang pháp lý.

Bỏ khống chế lợi nhuận 15%: Bản chất vẫn là nhà ở thương mại. Doanh nghiệp quản trị tốt, tiết kiệm chi phí thì nên được hưởng lợi nhuận cao hơn. Việc khống chế lợi nhuận không thể coi là một chính sách "ưu đãi".

Giữ nghĩa vụ NOXH: Chủ đầu tư dự án giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về NOXH trong phạm vi dự án theo quy định chung của Luật Nhà ở 2023.

Kiến nghị về cơ chế tài chính và tín dụng

Đây là "đòn bẩy" quan trọng nhất để hiện thực hóa loại hình nhà ở này. HoREA đề xuất lãi suất hợp lý, áp dụng mức lãi suất thương mại 6-7%/năm, thời hạn vay 5 năm đối với chủ đầu tư và 10-12 năm đối với người mua nhà.

Gói tín dụng 145.000 tỉ đồng, đề xuất mở rộng đối tượng được tiếp cận gói tín dụng này cho cả chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá phù hợp (hiện tại gói này giải ngân rất chậm, mới đạt khoảng 7.600 tỉ đồng).

Có cơ chế mở cho ngân hàng, đề nghị Ngân hàng Nhà nước không tính dư nợ cho vay phân khúc này vào trần tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) để khuyến khích các ngân hàng thương mại nhập cuộc.

Phân cấp thẩm quyền cho địa phương

Do đặc thù giá đất và thu nhập tại mỗi tỉnh thành khác nhau, HoREA kiến nghị giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định loại nhà ở thương mại giá phù hợp tại địa phương và giá trần bán và thuê mua (tại các đô thị lớn, giá trần có thể từ 30-70 triệu đồng/m², tương đương 2-5 tỉ đồng/căn).

Sau khi có giá trần của địa phương, chủ đầu tư tự quyết định giá bán cụ thể dựa trên chi phí thực tế và lợi nhuận, miễn là không vượt trần.

Đối tượng và điều kiện giao dịch

Để chính sách đến đúng đối tượng, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 8. Trong đó, đối tượng là cá nhân chưa có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15m² sàn/người. Mỗi cá nhân chỉ được mua/thuê mua 1 căn duy nhất. Người mua không được bán lại trong ít nhất 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao nhà (thay vì ngày thanh toán đủ tiền). Trường hợp đặc biệt, trong vòng 5 năm, nếu có nhu cầu bán do di chuyển công tác hoặc "nhảy việc", chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà giá phù hợp để tránh đầu cơ.

Việc sớm ban hành Nghị quyết thí điểm với các điều chỉnh sát thực tế như trên sẽ tạo luồng sinh khí mới cho thị trường, giúp giải tỏa cơn khát nhà ở cho hàng triệu hộ gia đình thu nhập trung bình, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững và minh bạch.

Thanh Hoa