Mã định danh sẽ sớm dẹp nạn thao túng bất động sản?

Một dự án dinh thự tại phường Bình Dương, TPHCM - Ảnh: Hoài Việt

Giới đầu tư bất động sản hay giới đầu tư nói chung thường truyền miệng nhau rằng “no risk no return”. Tức là không chấp nhận rủi ro thì khó có lợi nhuận lớn. Tôi không phủ nhận tinh thần của câu nói ấy. Nhưng càng đi lâu trong thị trường, tôi càng nhận ra rằng có những loại rủi ro tôi không dám đánh cược, nhất là khi rủi ro ấy gắn với bất động sản.

Tôi từng được giới thiệu rất nhiều sản phẩm giá thấp, của các chủ đầu tư nhỏ, nằm ở những khu vực được mô tả là đón đầu hạ tầng, vùng trũng giá, mua hôm nay lời gấp đôi sau vài năm. Tôi hiểu rất rõ chính những phân khúc đó mới thường mang lại lợi nhuận lớn. Thị trường luôn thưởng hậu cho những ai dám đi sớm, dám mạo hiểm, dám chấp nhận sự không chắc chắn. Nhưng với khẩu vị đầu tư của mình, tôi thường nói không với những sản phẩm như thế.

Có lẽ vì tôi nhìn thấy quá nhiều rủi ro nằm ngoài tầm kiểm soát. Rủi ro pháp lý, rủi ro thế chấp, rủi ro dự án được kể rất hay nhưng năng lực triển khai thật thì mờ. Với nhà phố, câu chuyện còn phức tạp hơn. Giấy tờ có thể đủ, nhưng lịch sử căn nhà thì không ai kể hết. Đã từng thế chấp ở đâu, có tranh chấp nội bộ hay không, có dính quy hoạch chưa được nói ra hay không. Những thứ đó, nếu chỉ nghe bằng lời cam đoan, tôi không đủ gan để đặt cược.

Tôi thường chọn sản phẩm của các chủ đầu tư lớn, trong những khu đô thị đã phát triển ổn định, hạ tầng rõ ràng, pháp lý sạch. Giá cao hơn, biên lợi nhuận thấp hơn, thậm chí có những giai đoạn gần như chỉ giữ giá. Tôi biết rất rõ điều đó. Tôi cũng biết rằng với những sản phẩm như vậy, khả năng đánh nhanh thắng lớn gần như không có. Nhưng đổi lại, tôi mua được sự an tâm. Tôi không phải thấp thỏm vì một văn bản quy hoạch mới, không phải lo dự án bị dừng, không phải dò hỏi xem tài sản mình mua có đang bị thế chấp vòng vo ở đâu hay không.

Chính tâm thế đó khiến tôi nhìn câu chuyện mã định danh bất động sản như một nỗ lực kéo rủi ro về đúng vị trí của nó. Nghị định 357/2025 quy định từ ngày 1/3/2026, mỗi sản phẩm bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử riêng, một “căn cước” gắn với tài sản suốt vòng đời. Với tôi, ý nghĩa lớn nhất của việc định danh nằm ở việc thị trường lần đầu tiên có cơ hội tổ chức lại thông tin theo một logic thống nhất.

Bất động sản là thị trường mà bất cân xứng thông tin tồn tại như một thứ mặc định. Người bán hoặc môi giới thường biết nhiều hơn người mua, không chỉ về giá thật mà còn về tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch, những rủi ro tiềm ẩn. Khi thông tin nằm rải rác ở nhiều nơi, không liên thông, “vùng xám” mới có đất sống. Và rất nhiều quyết định mua nhà, mua đất thực chất được đưa ra trong trạng thái mù mờ, dựa trên niềm tin hoặc linh cảm, chứ không phải dữ liệu.

Từ góc nhìn một người đầu tư ưu tiên an toàn, tôi thấy giá trị cốt lõi của mã định danh bất động sản nằm ở chỗ nó có thể biến những rủi ro vô hình thành rủi ro nhìn thấy được. No risk no return chỉ đúng khi rủi ro là thứ bạn nhìn thấy, đo được và chủ động chấp nhận. Còn khi rủi ro nằm trong vùng tối thì nó không còn là rủi ro đầu tư, đó là tai nạn. Khi mỗi bất động sản có một danh tính số duy nhất, gắn với lịch sử thế chấp, tình trạng pháp lý, quy hoạch, giao dịch, người mua có cơ hội đánh giá đầy đủ hơn trước khi xuống tiền. Dù quyết định mua hay không, đó vẫn là một quyết định chủ động.

Điều này có ý nghĩa với những người nhát tay như tôi lẫn những nhà đầu tư sẵn sàng mạo hiểm. Khi dữ liệu minh bạch, người chấp nhận rủi ro cao có thể mạo hiểm một cách tỉnh táo, thay vì đánh liều. Người ưu tiên an toàn cũng không cần phải phòng thủ theo bản năng, né toàn bộ phân khúc giá thấp hay chủ đầu tư nhỏ chỉ vì sợ rủi ro mù mờ.

Tôi cũng nhìn thấy một tác động dài hạn khác, đó là kỷ luật thị trường. Khi mỗi tài sản chỉ tồn tại một lần trong không gian dữ liệu, những trò nhân bản pháp lý, rao bán chồng chéo, thổi giá bằng câu chuyện thiếu căn cứ sẽ khó hơn. Khi lịch sử giao dịch được ghi nhận, việc kê khai hai giá, né thuế, lướt sóng mập mờ cũng sẽ dần mất đất.

Nhìn lại câu chuyện đầu tư rất cá nhân của mình, tôi nhận ra rằng lý do tôi thường chọn chủ đầu tư lớn, khu đô thị ổn định không phải vì tôi ghét rủi ro. Thứ tôi ghét là ghét rủi ro không nhìn thấy. Nếu mã định danh bất động sản được triển khai đến nơi đến chốn, rất có thể những người như tôi sẽ bớt phải chọn an toàn một cách cực đoan. Khi dữ liệu đủ sáng, tôi có thể cân nhắc nhiều lựa chọn hơn vì hiểu rõ hơn.

Sau cùng, tôi nghĩ mã định danh bất động sản là bước vì nó tác động vào thứ mà thị trường này thiếu nhất, đó là niềm tin có căn cứ. Niềm tin không đến từ lời hứa hay khẩu hiệu, nó đến từ dữ liệu đủ, sạch và có thể kiểm tra. Khi người mua nhà có thể nhìn rõ lai lịch tài sản trước khi xuống tiền, bất động sản mới thôi là một canh bạc dựa vào trực giác, để trở thành một quyết định lớn dựa trên hiểu biết. Và khi đó, câu no risk no return mới trở về đúng nghĩa của nó, rủi ro là thứ mình chọn, chứ không phải thứ mình vô tình vấp phải.

Lê Hoài Việt