Cơ chế, chính sách vượt trội nào để phát triển nhà ở xã hội?

Chung cư nhà ở xã hội HQC Plaza, xã Bình Chánh, TPHCM. Số căn nhà ở xã hội được xây trong giai đoạn 2021-2025 quá ít nên không nhiều người được mua loại nhà này - ẢNH: BÍCH TRẦN

Thủ tục phức tạp, chính sách thiếu đồng bộ

Bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Kim Oanh Group - cho hay, thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” của Chính phủ, Kim Oanh Group có kế hoạch phát triển 40.000 căn nhà ở xã hội theo chuẩn quốc tế.

Trong quá trình triển khai 3 dự án xây chung cư nhà ở xã hội với gần 4.000 căn và chuẩn bị triển khai 5 dự án khác, tập đoàn nhận thấy vẫn còn những vướng mắc về chính sách, thủ tục.

Bà phân tích, quy định về thu nhập của người mua nhà hiện nay chưa hợp lý. Cụ thể, quy định thu nhập không quá 15 triệu đồng mỗi người hoặc 30 triệu đồng mỗi hộ 1 tháng là chưa tính đến gánh nặng người phụ thuộc, chi phí sinh hoạt khiến nhiều hộ bị loại; người có thu nhập đạt điều kiện, nhưng lương cơ bản thấp cũng bị loại.

Diện tích mỗi căn tối đa 70 - 77m² như quy định là quá nhỏ so với nhu cầu ở của những gia đình có nhiều thế hệ chung sống. Theo bà, cần nới rộng diện tích tối đa lên 85 - 100m² cho nơi có quỹ đất dồi dào.

Cũng theo bà Kim Oanh, thủ tục xác nhận hồ sơ mua nhà còn phức tạp khiến doanh nghiệp và chính quyền địa phương lúng túng, làm giảm cơ hội mua nhà của người lao động. Cần đơn giản hóa thủ tục theo hướng chấp nhận các hình thức linh hoạt như sao kê ngân hàng, hợp đồng lao động thời vụ.

Thêm vào đó, các chính sách tín dụng chưa mang lại hiệu quả, như giải ngân chậm, lãi suất chưa hấp dẫn. Bà đề xuất có gói tín dụng riêng cho lĩnh vực nhà ở xã hội với lãi suất dưới 4% mỗi năm, ổn định trong ít nhất 20 năm, thủ tục cho vay và giải ngân phải đơn giản hơn, tạo sự yên tâm cho cả chủ đầu tư lẫn người mua.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam - cho rằng, nguồn cung nhà ở xã hội ở TPHCM bị ách tắc nhiều năm nay do quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, giá đất tăng cao sau khi có bảng giá đất mới.

Thêm vào đó, phân khúc nhà ở xã hội chưa hấp dẫn nhà đầu tư do thủ tục pháp lý phức tạp, thời gian chuẩn bị kéo dài, mức lợi nhuận thấp hơn so với đầu tư xây nhà ở thương mại. Tiến độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội còn chậm, chưa thành kênh dẫn vốn hiệu quả để thúc đẩy phát triển loại nhà này.

Cũng theo ông, việc thay đổi địa giới và bộ máy hành chính sẽ phát sinh yêu cầu điều chỉnh quy hoạch, có thể ảnh hưởng đến việc cấp phép, phê duyệt dự án bất động sản. “Nhìn chung, sự thiếu đồng bộ giữa chính sách đất đai, quy hoạch, tín dụng và thủ tục pháp lý đang khiến mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025 (hơn 18.000 căn) của chính quyền TPHCM khó thành hiện thực” - ông đúc kết.

Nên lập ban chuyên trách về nhà ở xã hội

Ông David Jackson góp ý, chính quyền TPHCM cần tiếp tục tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội bằng cách miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng đất và thuê đất ngay từ đầu; đơn giản hóa quy trình phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng, miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Các ưu đãi về tài chính và thủ tục sẽ góp phần tăng sức hấp dẫn của phân khúc nhà ở xã hội so với nhà ở thương mại.

Đồng tình với quy định mới của UBND TPHCM về ưu tiên cho những nhóm yếu thế tiếp cận nhà ở xã hội, nhưng ông David Jackson cũng cho rằng, chính quyền thành phố nên chủ động dành quỹ đất ở những vị trí thuận tiện giao thông, xây dựng nhà ở công cộng với quy mô lớn để cho thuê với giá thấp, đồng thời duy trì nguồn cung ổn định trong dài hạn và giám sát quá trình phân phối.

Chính quyền thành phố cũng nên nghiên cứu mô hình hợp tác công tư (PPP) trong phát triển nhà ở giá rẻ để vừa huy động được nguồn vốn tư nhân, vừa kiểm soát được giá cả.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành - góp ý, để tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục, chính quyền TPHCM cần thành lập ban chuyên trách về nhà ở xã hội. Ban này có nhiệm vụ chuẩn bị quỹ đất, nguồn vốn và hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đồng hành và thay mặt chủ đầu tư làm việc với các cơ quan liên quan chứ không để họ tự chạy đến từng sở, từng cơ quan để xin phép.

Theo ông, trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội trước hết là của Nhà nước, bởi cơ quan nhà nước mới có đủ thẩm quyền tạo lập quỹ đất lớn. Do đó, Nhà nước cần quy hoạch sẵn các khu đất, đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội rồi tổ chức đấu thầu để chọn doanh nghiệp triển khai. Nếu để các doanh nghiệp tự làm thì chỉ xây dựng được một số lượng nhỏ căn hộ, không đáp ứng được nhu cầu khổng lồ của người dân.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TPHCM - cho rằng, rào cản lớn nhất trong việc phát triển nhà ở xã hội là thủ tục. Trên thực tế, thời gian hoàn tất thủ tục cho một dự án nhà ở xã hội mất tới 4-5 năm hoặc lâu hơn khiến mọi chi phí bị đội lên, dẫn đến lợi nhuận của doanh nghiệp giảm nên họ không mặn mà đầu tư.

Hiện nay, quy định mới cho phép chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất mà không cần trải qua bước xác định giá đất. Đây là một thay đổi tích cực giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nên tiếp tục rút ngắn thời gian làm thủ tục này xuống còn 6 tháng thay vì 1 năm.

“Nên đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng. Nếu dự án đã tuân thủ quy hoạch chung về chiều cao và mật độ xây dựng thì chỉ cần được phê duyệt dự án khả thi là có thể khởi công ngay, không cần thêm các thủ tục rườm rà khác” - ông đề xuất.

Ý kiến:

Nên quy hoạch khu vực xây nhà ở xã hội

Nếu tập trung toàn lực, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở đến năm 2030 của Chính phủ là khả thi. Vấn đề then chốt là phải quy hoạch rõ ràng, xác định cụ thể khu vực nào dành để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Chính phủ Singapore quy hoạch chi tiết các khu vực dành riêng cho người có thu nhập thấp.

Nhờ đó, người dân có thể mua được nhà với giá hợp lý, coi đó như bước đệm để sau này mua nhà cao cấp hơn. Sau khi mua được nhà mới, họ sẽ nhường lại suất nhà ở xã hội cho những người khác.

Ngoài ra, để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây nhà ở xã hội, Nhà nước cần có chính sách ưu đãi về thuế đất, mật độ xây dựng và các cơ chế hỗ trợ khác bởi khi đầu tư, doanh nghiệp cũng cần có lợi nhuận.

Chuyên gia kinh tế LÊ BÁ CHÍ NHÂN

Điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân

Đối tượng mua nhà ở xã hội đều gặp khó khăn về tài chính. Khi được duyệt mua nhà ở xã hội, họ vừa phải trả tiền thuê nhà hằng tháng, vừa đóng tiền theo tiến độ dự án. Điều này dẫn đến áp lực lớn về mặt tài chính cho họ, thậm chí khiến họ kiệt quệ nếu gặp biến cố về chỗ làm, thu nhập.

Đã có nhiều chính sách tín dụng nhưng việc tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng chưa thực sự thuận lợi, khiến nhiều người không đủ điều kiện để mua nhà. Việc điều chỉnh các chính sách thuế thu nhập cá nhân và giá đất sẽ giảm bớt gánh nặng tài chính cho cả người dân và doanh nghiệp, tạo thuận lợi hơn cho việc phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.

Nhiều nước rất phát triển như Mỹ, Anh, Singapore vẫn hỗ trợ cụ thể cho người dân mua nhà. Việt Nam nên học hỏi, áp dụng các cách làm của họ. Việt Nam cũng cần phát triển thêm các loại hình khác như nhà ở cho thuê giá ưu đãi, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho cán bộ, công chức, giúp đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhiều nhóm đối tượng.

Một trong những mô hình hiệu quả là sử dụng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê ưu đãi trước, sau đó cho phép chuyển đổi từ thuê sang thuê mua. Mô hình này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người dân, cho phép họ có chỗ ở ổn định trước khi tích lũy đủ tiền để mua nhà.

Công ty tôi đang tư vấn cho một dự án xây nhà cho công nhân ở tỉnh Đồng Nai. Nhà khang trang, giá rẻ nhưng không có công nhân nào mua là do thu nhập của công nhân thấp, không có kế hoạch định cư lâu dài. Do đó, cần linh hoạt mở rộng đối tượng mua nhà dành cho công nhân thay vì chỉ giới hạn trong nhóm công nhân, để tránh lãng phí nguồn lực.

Ông NGUYỄN DUY THÀNH - Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu

Giải pháp căn cơ là nâng cao thu nhập

Chính sách về nhà ở xã hội đang có nhiều bất cập. Những bất cập này vô tình tái hiện tư duy bao cấp, khiến thị trường méo mó. Mục tiêu xây 1 triệu căn nhà ở xã hội nghe ấn tượng, nhưng con số này lại vô nghĩa khi so với nhu cầu thực tế. Chính sách hiện tại chỉ giúp được nhóm có đủ tiền mua, bỏ rơi đa số người lao động nghèo.

Trong khi đó, hàng chục ngàn doanh nghiệp vừa và nhỏ - xương sống của nền kinh tế - đang vật lộn để tồn tại mà không nhận được sự hỗ trợ tương xứng. Thay vì tập trung vào phần gốc (hỗ trợ sản xuất để tăng thu nhập), Chính phủ lại loay hoay với phần ngọn (phân phối nhà). Với 2.000 tỉ đồng vốn, sau 20 năm, quỹ Phát triển nhà TPHCM vẫn hoạt động với hiệu quả mờ nhạt. Thay vì cải tổ, chúng ta lại thành lập thêm quỹ mới, tạo ra sự lãng phí nguồn lực.

Theo tôi, giải pháp căn cơ không nằm ở việc xây thêm nhà mà nằm ở chính sách nâng cao năng suất lao động và thu nhập. Khi người dân có thu nhập tốt, đủ khả năng chi trả, chính sách nhà ở xã hội mới thực sự có ý nghĩa.

Tiến sĩ ĐINH THẾ HIỂN - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và ứng dụng

Bích Trần - Thanh Hoa