Bài toán nhà ở không nằm ở giá, mà ở chính sách quy hoạch và giãn dân

Nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM toàn phân khúc cao cấp, giá trên 90 triệu đồng/m2

Nguồn cung nhà ở chủ yếu trên 90 triệu đồng/m²

Theo báo cáo thị trường mới công bố của Công ty CBRE Việt Nam, trong quý III/2025, TPHCM có khoảng 2.550 căn mở bán mới nhưng chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá phổ biến 60-120 triệu đồng/m². Các dự án mới mở bán trong quý vừa qua tại khu vực lõi trung tâm có mức trung bình 120-150 triệu đồng/m², thậm chí một số nơi vượt 230 triệu đồng. So với năm ngoái, mặt bằng giá bán chung cư mới tại thành phố tăng khoảng 31%.

Báo cáo của Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group cũng cho thấy, quý vừa qua, thành phố chào đón hơn 5.500 căn hộ mở bán mới, với giá bán trung bình gần 96 triệu đồng/m², cao hơn 21% so với cùng kỳ. Các dự án mới mở bán trong quý dao động 108-130 triệu đồng/m², với gần 62% thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, giá từ 100 - hơn 200 triệu đồng/m².

Còn theo Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản quý III là cuộc đua một chiều của các dự án cao cấp, hạng sang. Đơn vị này cho biết 90% rổ hàng mở bán mới có giá trên 90 triệu đồng/m², tăng 5-8% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Nam Rạch Chiếc, thuộc khu Đông TPHCM, dẫn đầu nguồn cung mới với hàng loạt dự án hạng sang và siêu sang, nâng mặt giá tại đây lên 200-300 triệu đồng/m², biến TPHCM thành tâm điểm phát triển bất động sản cao cấp, siêu cao cấp.

Trái ngược với tình trạng nguồn cung căn hộ mới nhỏ giọt tại TPHCM, thị trường nhà ở phía Nam đang trở nên sôi động nhờ lượng lớn sản phẩm từ các khu vực vệ tinh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo ghi nhận của Avison Young Việt Nam, Long An hiện dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng, trong khi Bình Dương chiếm ưu thế về số lượng căn hộ mới mở bán. Khoảng cách giá giữa TPHCM và các địa phương lân cận tiếp tục là động lực chính kích thích lực cầu đất nền tại TPHCM đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6–2,4 lần, còn nhà phố và biệt thự chênh lệch từ 1,2 đến 7 lần.

“Gỡ nút thắt” nhà ở TPHCM bằng quy hoạch và hạ tầng

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty tư vấn Bất động sản Avison Young Việt Nam - nhận định – sự dịch chuyển này bắt nguồn từ tình trạng khan hiếm quỹ đất trung tâm và chi phí triển khai dự án ngày càng tăng. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nội thành buộc phải ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang nhằm đảm bảo biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định vị thế thương hiệu.

Còn các khu vực vệ tinh sôi động một phần là sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng liên vùng. Các tuyến đường vành đai, cao tốc và metro đang rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa trung tâm TPHCM và các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm thách thức. Tiến độ các dự án hạ tầng, quá trình điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và thay đổi chính sách pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) đều chi phối quyết định của nhà đầu tư. Nếu công tác quản lý tốt, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm tải áp lực nhà ở tại TPHCM mà còn có thể mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng cho thị trường bất động sản nhà ở phía Nam.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục leo thang, nhiều chuyên gia cho rằng bài toán an cư không nằm ở giá bán, mà ở cách quy hoạch và giãn dân.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam - cho rằng - thị trường nhà ở TPHCM hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, song những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

Thật ra, vấn đề sở hữu nhà hoặc giải quyết nhu cầu nhà ở không chỉ nằm ở khả năng chi trả của người mua, mà là câu chuyện hoạch định chính sách kinh tế xã hội của quốc gia. Nhà nước không thể trực tiếp can thiệp vào chiến lược giá bán của doanh nghiệp bất động sản, mà nên tác động bằng tháo gỡ pháp lý, quy hoạch các vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa đồng đều hơn nhằm kéo giãn dân”.

Theo số liệu của Savills, nguồn cung nhà ở tại TPHCM vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Sự lệch pha giữa cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dù thị trường không còn biến động mạnh. Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm.

Tuyến Metro số 1 vận hành trong tháng 3 năm 2025, đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm TPHCM đến Bình Dương xuống còn 20-30 phút, mở ra khả năng hình thành các cực dân cư - thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm. “Đây là bài học xương máu của nhiều quốc gia. Muốn giãn dân thành công thì phải bắt đầu từ hạ tầng và đô thị hóa” - bà Hương nói.

Khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, TPHCM sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn. “Nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường” - bà Hương kết luận.

Ngoài ra, bà Hương cho rằng, cùng với hạ tầng, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo chỉ đạo của Chính phủ, đề án thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới.

Đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch. Mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều. Người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn.

Bích Trần