Giá nhà ở tiếp tục tăng, giao dịch chủ yếu từ giới đầu tư

Giá căn hộ liên tục lập đỉnh mới

Tại báo cáo thị trường BĐS quý III & 9 tháng đầu năm 2025 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trong giai đoạn 2023–2025, thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới tại các đô thị lớn, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trên thị trường sơ cấp, trong quý III/2025 giá bán căn hộ thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m², hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m², với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m².

Tại TPHCM (cũ), giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đạt 91 triệu/m2

Tại TPHCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m², thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể. Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể. Tại Hà Nội, đã xuất hiện phổ biến các dự án có mức giá hàng trăm triệu đồng/m² – hiện tượng chưa từng được ghi nhận trong các giai đoạn trước.

Trong quý 3, toàn thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước nhờ hàng tồn kho được giải phóng. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23%. Giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, với tỷ lệ hấp thụ 81%, trong khi phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận kết quả khả quan, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu của người mua BĐS thứ 2 trở lên.

Giao dịch chủ yếu từ giới đầu tư

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường BĐS VARS, cho biết, các dự án mở bán mới có giá cao hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng" ngay ngày đầu mở bán, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền “rẻ" và áp lực lạm phát thúc đẩy nhu cầu tìm tài sản “trú ẩn".

“Giá các sản phẩm nhà ở lần đầu mở bán tiếp tục “neo” cao, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp. Giao dịch thứ cấp trở nên sôi động do sản phẩm sơ cấp có giá cao và chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, khiến người mua chuyển hướng sang hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế vẫn hạn chế bởi nguồn hàng có sẵn khan hiếm, phần lớn chủ sở hữu không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tăng”, ông Chung nhận định.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam - nhận định, dù liên tục ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc, tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với tình trạng chưa sạch điểm nghẽn và bất cập, gồm: giá tăng cao và nguy cơ với thị trường; mất cân đối cung - cầu; tín dụng BĐS tăng cao, tăng nhanh; thông tin phân tán, thiếu đồng bộ và minh bạch; hành lang pháp lý.

Bà Phạm Thị Miền dự báo, trong quý cuối năm 2025, nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Giao dịch tiếp tục tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung, nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối chất lượng và chủ đầu tư uy tín.

Giá BĐS sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu. Trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đất đai, vật liệu tăng mạnh, các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc giá cao nhằm đảm bảo lợi nhuận. Giá chỉ được ổn định khi Chính phủ có những giải pháp điều tiết thích hợp, hiệu quả.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, giải pháp quan trọng nhất là mở rộng nguồn cung. Cần đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý dự án, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn qua thị trường trái phiếu, quỹ REITs và Quỹ nhà ở quốc gia. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm để mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn.

Bích Trần