Vì sao khó bán đất nền?

Giảm giá sâu, vẫn không có người mua

Anh Phạm Văn Hải đang rao bán lô đất 100m² trong dự án đất nền Lan Anh ở phường Tam Long, TPHCM (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây) với giá chỉ còn 1,08 tỉ đồng, lỗ khoảng 850 triệu đồng so với giá mua vào khi đang sốt đất (năm 2021). Sau nhiều tháng rao bán, anh vẫn chưa tìm được khách mua.

Chị Xuân Kiều rao bán một nửa lô đất rộng 1.000m2 ở xã Xuân Thành, TP Đồng Nai. Cách đây 5 năm, chị mua lô đất này với giá 750 triệu đồng nhưng nay bán lại với giá 360 triệu đồng mà mấy tháng qua, chưa ai hỏi mua. Anh Nguyễn Ngọc Phong mua lô đất gần 3.500m2 ở xã Cẩm Mỹ, TP Đồng Nai năm 2021 với giá gần 3,2 tỉ đồng, nay chấp nhận bán lại với giá 2 tỉ đồng mà không thể bán được. Anh Cao Văn Nam rao bán lô đất 500m2 ở xã Bảo Lâm 2, tỉnh Lâm Đồng với giá khoảng 650 triệu đồng, thấp hơn đáng kể so với mức giá mua vào hơn 1 tỉ đồng vào năm 2021 nhưng nhiều tháng qua vẫn không ai mua.

Khu đất ở xã Cẩm Mỹ, TP Đồng Nai, đang được rao bán với giá 300 triệu đồng/1.000m2, giảm hơn 50% so với năm 2021

Theo trang Batdongsan.com.vn, trong quý I/2026, nhu cầu tìm mua đất nền giảm. Các địa phương vừa sáp nhập vào TPHCM có mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh, trong đó Bình Dương giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 15%, mức độ quan tâm ở tỉnh Tây Ninh, TP Đồng Nai cũng lần lượt giảm 2% và 8% so với quý trước.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn - cho biết, đất nền có độ nhạy cảm cao hơn so với căn hộ chung cư trước các yếu tố như thay đổi chính sách, biến động lãi suất hay biến động kinh tế, địa chính trị: “Mỗi khi xuất hiện các thông tin như quy hoạch, sáp nhập địa giới hành chính hay có chính sách mới về đất đai, mức độ quan tâm đất nền ở các khu vực liên quan thường tăng đáng kể. Nhưng khi xuất hiện thông tin như lãi suất tăng, mức thuế tăng hoặc biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch đất nền lại giảm”.

Theo báo cáo của Công ty DKRA Consulting, trong quý I/2026, TPHCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền được mở bán với gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ bán được khoảng 224 nền, đạt tỉ lệ 3%, giảm một nửa so với quý trước.

Qua rồi thời "mua đâu cũng thắng"

Ông Trần Văn Trình - Phó ban điều hành Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại TP Đồng Nai - cho rằng, thị trường đất nền đang phân hóa rất rõ. Những lô đất thổ cư nằm trong khu dân cư hiện hữu, có hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch vẫn có lượng giao dịch khá nhờ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, mức tăng giá không còn mạnh như trước bởi dòng tiền đầu cơ vào đất nền gần như đã rút khỏi thị trường.

Theo ông, thời kỳ sốt đất (2020-2021), giá đất ở nhiều tỉnh bị đẩy lên quá xa giá trị thực. Đặc biệt, đất vườn, đất rẫy từng bị giới đầu cơ gom mua theo tâm lý đám đông, chủ yếu để chờ tăng giá chứ không phải để khai thác đất hay tạo dòng tiền. Khi cơn sốt hạ xuống, tính thanh khoản mất đi, đất nền giảm giá về lại giá thật, nhưng người mua không còn dễ “xuống tiền” như lúc sốt đất. Ngoài ra, chính sách mới về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bảng giá đất mới cũng khiến chi phí chuyển đổi mục đích tăng cao, khó tách thửa, dẫn đến làn sóng bán tháo.

Ông Trần Văn Trình nhận định, thị trường đất nền nay đã bước sang giai đoạn sàng lọc mạnh. Dòng tiền không còn chảy theo tâm lý “mua đâu cũng thắng”, người mua bắt đầu ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, tính pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác lâu dài. Những sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nông nghiệp ở xa trung tâm, sẽ ngày càng khó hút dòng tiền.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Consulting - cho rằng, trong giai đoạn 2015-2022, đất nền gần như là “kênh đầu tư quốc dân” khi hầu hết người tham gia đều có lợi nhuận. Chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hay xây dựng hạ tầng giao thông, giá đất liền bị đẩy lên. Lúc đó, người ta mua đất với kỳ vọng đất tăng giá chứ không mua để khai thác đất.

Ông nói: “Trong giai đoạn đó, có những khu vực, nhà đầu tư mua đi bán lại liên tục, lợi nhuận tăng vài chục phần trăm, thậm chí gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn. Điều này khiến dòng tiền đổ ồ ạt vào đất nền, kể cả những nơi xa trung tâm, chưa có dân cư hay hạ tầng hoàn chỉnh. Bước sang năm 2022-2023, nhiều khu vực từng có giá đất nền tăng nóng gần như “đóng băng thanh khoản” bởi nhu cầu ở thực không có, cũng không thể khai thác mặt bằng để kinh doanh”.

Theo ông, mua căn hộ chung cư hay nhà phố thì vẫn có thể cho thuê, ở hoặc dùng để vay ngân hàng, nhưng mua đất nền thì gần như bỏ hoang nên nhiều người phải bán với giá giảm sâu. Ông nói: “Bây giờ, khi muốn đầu tư đất nền theo hạ tầng, nhà đầu tư phải nhìn nhận thực tế hơn, phải xác định khu vực đó có ở được không, có khai thác được không chứ không thể chỉ mua để chờ tăng giá”.

Cũng theo ông, lãi suất vay ngân hàng cao cũng khiến thị trường đất nền thêm ảm đạm. Với mức lãi vay phổ biến khoảng 13%/năm như hiện tại, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản gần như không còn hiệu quả, đặc biệt là với các sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền ở xa trung tâm hay đất nông nghiệp.

Bích Trần