Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất đối với thị trường sơ cấp

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất về giá đất Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.

Trong đó, đối với thị trường sơ cấp (khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất) thì giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn.

Đối với thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), giá đất do các bên tự thỏa thuận theo pháp luật dân sự, Nhà nước kiểm soát chủ yếu thông qua quy hoạch, công cụ tài chính, định hướng không gian và hạ tầng.

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước ở thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn. Trong khi việc xác định giá đất cụ thể vẫn gặp nhiều khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất rất đa dạng, trình độ, năng lực chuyên môn, đạo đức, kinh nghiệm của người định giá, phương án đầu tư kinh doanh của chủ đầu tư dự án, biến động thị trường...

Hay kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

Điều này khiến vai trò quyết định, điều tiết giá đất của Nhà nước chưa được phát huy đầy đủ, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, thậm chí làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư.

Việc xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức, cũng tồn tại nhiều bất cập. Lý do, phương pháp này phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng, mức giá thuê, loại hình và hình thức kinh doanh.

Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường biến động, thậm chí tăng đột biến, thiếu ổn định. Việc xác định mức biến động lại chủ yếu dựa vào số liệu quá khứ, không phản ánh đúng giá trị gia tăng thực tế của đất trong tương lai. Vì vậy, nếu tiếp tục sử dụng phương pháp này để quản lý giá đất, giá do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc, chạy theo biến động thị trường.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng quy định buộc áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất cho tổ chức đầu tư mang tính tận thu, khiến thời gian kéo dài, chi phí tăng cao, giảm sức cạnh tranh và ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại địa phương. Những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể còn gây tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm ở một số cán bộ và cơ quan liên quan, làm chậm quá trình xác định giá đất và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM - cho rằng, Nhà nước thực hiện quyền quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp về đất đai để cung ứng quỹ đất cho nền kinh tế thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất để kiểm soát giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế và thị trường bất động sản, đồng thời để thị trường quyết định giá đất, giá giao dịch, chuyển nhượng bất động sản, nhà đất trên thị trường thứ cấp về đất đai thông qua các hoạt động sản xuất, kinh doanh của các thành phần kinh tế theo các quy luật của thị trường.

Bên cạnh đó, việc Nhà nước thực hiện quyền và trách nhiệm “điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững” theo quy định tại khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thông qua các chính sách về thuế nhất là chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp.

Do vậy, chúng ta không sợ nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị trục lợi hoặc tối đa hóa lợi nhuận trên thị trường thứ cấp về đất đai, thị trường bất động sản, bởi lẽ Nhà nước có rất nhiều công cụ để điều tiết thị trường bất động sản và để đảm bảo công bằng xã hội như công cụ về quy hoạch, về tín dụng, về quản lý thị trường vốn, về quản lý thị trường, đặc biệt là công cụ về thuế rất hiệu lực, hiệu quả trong đó có thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bích Trần