Thận trọng với thị trường bất động sản năm 2026

Tồn kho tăng dần

Theo đánh giá từ Sở Xây dựng TPHCM tại họp báo chiều 8/1, thị trường bất động sản (BĐS) thành phố đã trải qua giai đoạn đầy thách thức từ 2020 đến giữa 2024, với mức tăng trưởng âm sâu ở một số thời điểm. Tuy nhiên, nhờ sự chủ động của chính quyền và cộng đồng doanh nghiệp, đà suy giảm đã được kiểm soát. Đến cuối năm 2024, tăng trưởng chuyển sang dương và duy trì đà tích cực với mức +3,06% trong năm 2025.

Một trong những động lực cốt lõi là hệ thống Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải quyết nhiều vướng mắc kéo dài. TPHCM đã tích cực vận dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98 (sửa đổi) để xử lý các dự án BT và thí điểm chuyển mục đích đất làm nhà ở thương mại, với 96 dự án đã được chấp thuận và 25 dự án đang xem xét.

Dự kiến trong năm 2026, bất động sản sẽ phục hồi nhưng với mức giá tăng quá cao có thể dẫn tới dư thừa nguồn cung - Ảnh: Thanh Hoa

Còn trên phạm vi cả nước, sự phục hồi cũng rõ nét. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới năm 2025 (sơ bộ) tăng khoảng 50% so với năm 2024, tiệm cận mốc đỉnh 2018. Bộ Xây dựng báo cáo có 3.297 dự án với khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư lên tới 7,42 triệu tỉ đồng, trong đó nhà ở thương mại và khu đô thị giữ vai trò chủ đạo.

Nguồn cung tăng mạnh được thị trường hấp thụ tích cực, với tỉ lệ hấp thụ dự án mới đạt trên 60%, nhiều dự án "cháy hàng" nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư trung-dài hạn vẫn cao. Song song đó, mặt bằng giá tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. So với năm 2019, giá bán bình quân tại thời điểm cuối quý III/2025 tăng lần lượt 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TPHCM. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự cũng ghi nhận mức tăng có thời điểm lên tới 30% trong năm.

Từ cuối năm 2025, giá có dấu hiệu chững lại nhưng chưa ghi nhận đợt điều chỉnh giảm sâu, nhờ tâm lý thị trường được củng cố bởi các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng và việc triển khai đồng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn.

Một điểm đáng chú ý là tồn kho bất động sản quý III/2025 ở mức khoảng 26.717 căn/nền (tổng hợp từ 22/34 địa phương). Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, lượng tồn kho tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phần lớn là sản phẩm đang xây dựng hoặc dự án tương lai đã đủ điều kiện mở bán, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp và chuẩn bị nguồn cung mới.

Nguồn cung tăng, giá tăng, cảnh báo thanh khoản

Các chuyên gia dự báo năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi mạnh mẽ, được tiếp sức bởi việc thực thi đồng bộ hệ thống pháp lý mới và những nỗ lực tháo gỡ "điểm nghẽn" căn cơ.

Về nguồn cung, thị trường dự kiến đón nhận làn sóng sản phẩm mới dồi dào. Theo dự báo của One Mount Group, Hà Nội có thể chào đón từ 35.000 đến 46.600 căn hộ, trọng tâm dịch chuyển về các đô thị vệ tinh. Tại TPHCM và vùng phụ cận, DKRA Consulting dự báo nguồn cung căn hộ đạt khoảng 30.000 - 35.000 căn, trong đó Bình Dương và Tây Ninh nổi lên như những điểm sáng nhờ lợi thế quỹ đất và hạ tầng kết nối.

Tuy nhiên, sự phục hồi này mang tính chọn lọc khắt khe. Theo nhận định từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam VARS và DKRA, rào cản lớn nhất không còn nằm ở cơ chế, mà chuyển sang áp lực mặt bằng giá sơ cấp. Việc các căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng/m²) dần biến mất, nhường chỗ cho phân khúc trung - cao cấp, đang đẩy giá nhà vượt xa ngưỡng an toàn tài chính của đại bộ phận người dân.

Theo các chuyên gia, bước sang năm 2026, nếu thiếu vắng các chính sách đòn bẩy như hỗ trợ lãi suất thấp như năm 2025, giãn tiến độ thanh toán... rủi ro "lệch pha" giữa giá bán và sức mua thực tế sẽ trở nên rõ nét. Thị trường đứng trước bài toán cân bằng: tăng trưởng mạnh về nguồn cung nhưng đối mặt với thách thức hấp thụ nếu giá bán tiếp tục leo thang.

Thanh Hoa