5 thay đổi lớn tác động trực tiếp thị trường bất động sản từ 1/1

Chính thức áp dụng bảng giá đất mới

Từ 1/1, các địa phương lần đầu áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 (thay cho bảng giá ban hành theo Luật Đất đai 2013). Thay vì áp một khung chung theo từng vùng cho cả tỉnh, bảng giá mới được xây dựng theo loại đất, vị trí, khu vực và nguyên tắc tiệm cận thị trường. Đối với khu vực có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Chính sách mới có thể thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, từ đó hỗ trợ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tính các nghĩa vụ tài chính khác.

Tại TP.HCM, bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1 cho thấy mức điều chỉnh không đồng đều giữa các khu vực. Theo bảng giá đất mới, tại khu vực I (TP.HCM cũ), giá đất ở cao nhất là 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (phường Sài Gòn, phường Bến Thành), giữ nguyên so với Quyết định 79/2024 của UBND TPHCM. Mức thấp nhất tại khu vực này là 2,3 triệu đồng/m² ở khu dân cư Thiềng Liềng (xã đảo Thạnh An). Tại khu vực II (Bình Dương cũ), giá đất ở cao nhất 89,6 triệu đồng/m² tại các tuyến Yersin, Bạch Đằng. Với khu vực III (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ), giá đất ở cao nhất gần 150 triệu đồng/m² tại đường Thùy Vân.

Tại Hà Nội, theo nghị quyết ban hành bảng giá đất mới của HĐND TP Hà Nội, bảng giá đất ở được điều chỉnh tăng từ khoảng 2% đến 26% so với bảng giá hiện hành. Giá đất ở biến động mạnh tại một số xã ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, An Khánh.

Từ 1/1, nhiều quy định mới có hiệu lực, tạo ra thay đổi quan trọng về chi phí và pháp lý đối với thị trường bất động sản - Ảnh: Quốc Thái

Theo nhiều chuyên gia, việc thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch giúp giảm tình trạng “hai giá”, tạo cơ sở minh bạch hơn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc điều chỉnh tăng mạnh ở một số khu vực cũng khiến chi phí tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, thuế và lệ phí chuyển nhượng tăng theo, tác động trực tiếp đến doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà. Sự thay đổi này có thể khiến thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu hơn, nhưng cũng được kỳ vọng tạo nền tảng minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.

BĐS “xanh” trở thành yêu cầu bắt buộc

Cũng có hiệu lực từ 1/1, Luật Sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả (sửa đổi) siết trách nhiệm sử dụng năng lượng trong nhiều lĩnh vực, trong đó bất động sản chịu tác động trực tiếp do đặc thù tiêu thụ năng lượng lớn.

Theo quy định mới, các công trình xây dựng và tòa nhà tiêu thụ nhiều năng lượng chuyển từ cơ chế khuyến khích sang yêu cầu bắt buộc về hiệu suất năng lượng. Chủ đầu tư và đơn vị vận hành phải đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn, thực hiện kiểm toán và giám sát tiêu thụ năng lượng theo quy định.

Giới chuyên gia đánh giá trong ngắn hạn, chi phí phát triển dự án có thể tăng, nhưng về dài hạn, việc nâng chuẩn năng lượng được kỳ vọng giảm chi phí vận hành, nâng chất lượng tài sản và giúp thị trường bất động sản thích ứng với lộ trình chuyển dịch năng lượng và phát triển bền vững.

Giảm tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Một điểm mới khác là giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, theo nghị quyết tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Luật Đất đai mới, áp dụng từ 1/1.

Theo quy định, hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50% chênh lệch, còn phần vượt cao hơn tiếp tục áp dụng mức 100% chênh lệch như hiện hành. Chính sách này được đánh giá có thể giúp giảm đáng kể chi phí chuyển mục đích, song phạm vi áp dụng tương đối hẹp do chỉ tính một lần trên một thửa đất và gắn với hạn mức địa phương.

Mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật đất đai 2024 và các luật sửa đổi, bổ sung có liên quan, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026. Theo đó, Quốc hội cũng bổ sung thêm ba trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, gồm: thu hồi đất để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do hoặc trung tâm tài chính quốc tế; thu hồi phần đất còn lại khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số hộ dân; và thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho các dự án theo hợp đồng BT hoặc phục vụ tiếp tục sản xuất – kinh doanh.

Theo giới phân tích, quy định mới nhằm tháo gỡ điểm nghẽn về mặt bằng đối với các dự án quy mô lớn, vốn thường kéo dài do không đạt được sự đồng thuận tuyệt đối khi thỏa thuận với người dân, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho việc triển khai các mô hình phát triển mới.

Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm

Cùng thời điểm, chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp được kéo dài đến hết năm 2030. Theo Bộ Tài chính, việc gia hạn này nhằm khuyến khích tích tụ đất đai, phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn và đảm bảo an ninh lương thực. Trường hợp không trực tiếp sử dụng đất mà cho thuê lại vẫn phải nộp đủ thuế theo quy định.

Quốc Thái