Bong bóng bất động sản đang quay lại?

* PV: Thưa tiến sĩ, ông đánh giá như thế nào về nguy cơ “bong bóng” bất động sản (BĐS) tại Việt Nam hiện nay?

- Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu: Nguy cơ hình thành "bong bóng" bất động sản xuất phát từ việc giá nhà đất tăng cao liên tục trong khi cung - cầu lại lệch pha một cách trầm trọng. Cụ thể, nguồn cung trên thị trường hiện không đáp ứng được nhu cầu thực tế của đại đa số người dân, vốn cần những căn nhà có mức giá phù hợp với túi tiền. Số lượng bất động sản ở phân khúc này lại quá ít.

Mặc dù nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp đang được phát triển, nhưng quy mô vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu thị trường. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại tập trung vào phân khúc cao cấp dành cho nhóm khách hàng có thu nhập cao, nơi mang lại biên lợi nhuận lớn hơn. Điều này là tâm lý kinh doanh phổ biến và dễ hiểu, đặc biệt khi phân khúc nhà giá thấp và nhà ở xã hội còn chịu nhiều ràng buộc về pháp lý và khống chế giá.

Tình trạng này nếu tiếp diễn sẽ khiến nhu cầu thực ngày càng lớn, trong khi nguồn cung phù hợp lại hạn hẹp. Hệ quả là giá bất động sản tại Việt Nam đã ở mức rất cao, ước tính gấp 20-30 lần thu nhập bình quân hàng năm của người dân. Trong khi đó, tại các thị trường như Mỹ, con số này chỉ vào khoảng 4-5 lần. Mức chênh lệch khổng lồ này khiến bất động sản trở thành tài sản ngoài tầm với của đa số người dân.

Chính sự mất cân bằng cung - cầu kéo dài và đà tăng giá liên tục có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng. Đây có thể được xem như một hiện tượng của bong bóng bất động sản, và bong bóng thì không thể tồn tại mãi. Đến một lúc nào đó, nó sẽ vỡ, gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế, như bài học từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 bắt nguồn từ Mỹ.

- Vậy theo ông, giải pháp quan trọng nhất để kiểm soát tình hình này là gì?

- Cần có biện pháp hạn chế sự tăng giá quá nóng của nhà và đất. Về phía giá đất, bên cạnh quy luật cung cầu (đất đai khan hiếm, nhu cầu tăng thì giá tăng), việc các ngân hàng dễ dàng cho vay để mua đất cũng góp phần đẩy giá lên.

Nhiều dự án ở vùng ven hiện nay cũng bán giá trên "mây", nguy cơ bong bóng bất động sản rât cao

Có một sự khác biệt lớn trong chính sách tín dụng giữa hai thị trường. Tại Mỹ, các ngân hàng phần lớn không cho vay chỉ để mua đất, vì xem đất là "tài sản không sinh lợi" (non-productive asset) và việc mua đất thuần túy mang tính đầu cơ. Họ chỉ xem xét cho vay khi có kế hoạch xây dựng một công trình, biến tổng thể đất và tài sản trên đất thành tài sản sinh lợi thông qua cho thuê hoặc bán lại.

Trong khi đó, tại Việt Nam, việc ngân hàng cho vay mua đất khá phổ biến. Do đó, cần thiết phải có sự điều chỉnh chính sách từ Ngân hàng Nhà nước, hướng tới việc siết chặt tín dụng cho vay mua đất nền, chỉ hỗ trợ cho các dự án có kế hoạch phát triển bất động sản thực sự, nhằm ngăn chặn đầu cơ đẩy giá.

Tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần có chính sách cho vay nhà, đất nền chặt chẽ hơn. Có thể tham khảo mô hình tại Mỹ, nơi các ngân hàng hầu như không cho vay chỉ để mua đất, bởi đất được xem là tài sản không sinh lời (non-productive asset). Họ chỉ cấp tín dụng khi người mua có kế hoạch xây dựng một công trình, biến tổng thể đất và tài sản trên đó thành một tài sản sinh lời (qua việc cho thuê hoặc bán). Nếu chỉ cho vay mua đất để đầu cơ chờ tăng giá bán lại, đó là hỗ trợ cho hành vi đầu cơ, chứ không phải tạo ra tài sản sinh lời thực sự cho nền kinh tế.

- Ông có đề cập đến vai trò của lãi suất. Cơ chế lãi suất cao và thả nổi hiện nay đang tác động thế nào đến nguy cơ “bong bóng”?

- Một yếu tố khác làm gia tăng chi phí và rủi ro là lãi suất cho vay. Thực tế, lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam chủ yếu là lãi suất thả nổi, dựa trên lãi suất huy động cộng biên độ, chứ không phổ biến hình thức lãi suất cố định dài hạn như ở Mỹ. Sau thời gian ưu đãi ngắn (có thể 0-5%), lãi suất có thể bật lên mức 12-14%/năm, tạo gánh nặng tài chính lớn.

Tuy nhiên, mức lãi suất cao này không ngăn cản được các nhà đầu cơ, khi họ kỳ vọng vào đà tăng giá "khủng" của bất động sản sẽ bù đắp mọi chi phí và mang lại lợi nhuận lớn. Điều này càng thúc đẩy hành vi đầu cơ, khiến lượng hàng tồn kho (nhà, căn hộ) thực chất nằm trong tay các nhà đầu tư thay vì người mua để ở thực. Tình trạng này không chỉ góp phần tạo ra bong bóng mà còn tiềm ẩn rủi ro xấu cho hệ thống ngân hàng nếu thị trường đảo chiều.

- Trước thực trạng đó, ông đánh giá thế nào về hiệu quả chỉ đạo hạn chế tín dụng BĐS thời gian qua của Ngân hàng Nhà nước?

- Mặc dù đã có chỉ đạo, nhưng hiệu quả vẫn cần được đánh giá một cách thực chất. Bằng chứng là tổng dư nợ tín dụng BĐS trên toàn hệ thống vẫn ở mức rất cao, khoảng 24% - một con số "khủng" so với mức chỉ khoảng 10% tại các thị trường phát triển như Mỹ. Điều đáng báo động thứ hai là tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng đã lên tới 137% GDP. Hai tỷ lệ này cho thấy hai vấn đề nghiêm trọng: một là, tín dụng BĐS chiếm tỷ trọng quá lớn; và hai là, đòn bẩy tín dụng của toàn nền kinh tế đã vượt ngưỡng an toàn – một điểm mà cả Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã nhiều lần cảnh báo Việt Nam.

Do đó, tôi cho rằng Ngân hàng Nhà nước không thể chỉ dừng lại ở chỉ đạo. Cần có những hành động quyết liệt và hiệu quả hơn nữa để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung, và đặc biệt là phải giảm một cách thực chất tỷ lệ tín dụng đổ vào BĐS trên toàn hệ thống trong thời gian tới. Đây là việc làm cấp bách để hạ nhiệt thị trường và giảm thiểu rủi ro hệ thống.

- Xin cảm ơn ông!

Thanh Hoa (Thực hiện)