Ngăn 'bán lúa non, siết ủy quyền hợp đồng mua bán bất động sản

Theo các chuyên gia, đây là những động thái cho thấy quyết tâm làm trong sạch thị trường, kiểm soát giá bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Khách hàng đang xem mô hình 1 dự án bất động sản

Chuyên gia tài chính, bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, quy định về yêu cầu công khai thông tin, giao dịch bất động sản là “đòn chặn” quan trọng đối với tình trạng thổi giá, tạo sóng ảo.

Khi toàn bộ dữ liệu giao dịch được công khai, cơ quan quản lý và người dân đều có thể giám sát lượng sản phẩm bán thực tế, từ đó hạn chế chiêu trò “full booking”, “sold out” hay “cháy hàng” vốn chỉ là màn kịch marketing để tạo cảm giác khan hiếm, đẩy giá tăng, đánh vào tâm lý sợ mất cơ hội của nhà đầu tư.

Còn quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng… là bước tiến lớn trong việc ngăn chặn tình trạng “ôm hàng – bán lúa non”.

Trước đây, nhiều chủ đầu tư cho phép các sàn môi giới hoặc công ty “sân sau” đứng ra ký hợp đồng, thu tiền cọc của khách hàng. Hệ quả là khi xảy ra tranh chấp, người mua mới “ngã ngửa” vì hợp đồng ký với đơn vị không phải chủ đầu tư thực sự, nên quyền lợi bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Một ví dụ điển hình là vụ kiện giữa khách hàng và VPBank, trong đó hợp đồng được ký giữa khách và Novareal, trong khi chủ đầu tư thực tế là Novaland. Khi phát sinh tranh chấp, chủ đầu tư lại trở nên “vô can”. Những tình huống tương tự đã xảy ra ở nhiều dự án khác, khiến người mua rơi vào thế bất lợi.

Cũng theo ông Kiên, ngoài việc tạo rủi ro pháp lý, sự tham gia của các “tay to” trung gian còn làm đội giá bán. Bởi khi họ “ôm sỉ – ôm non” hàng để giúp chủ đầu tư tăng thanh khoản, đương nhiên giá bán ra thị trường sẽ cao hơn để đảm bảo lợi nhuận cho khâu trung gian.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nhận định, việc chủ đầu tư không được uỷ quyền cho các sàn giao dịch bất động sản ký hợp đồng cọc, mua bán nhằm hạn chế tình trạng sử dụng cánh tay nối dài để huy động vốn các dự án bán “lúa non”, hạn chế tình trạng thổi giá vì chính các sàn là nhóm đầu cơ.

Do các chủ đầu tư thường thích để sàn “ôm hàng” vì họ sớm chốt được biên lợi nhuận. Trong khi đó, các sàn nắm giữ lượng lớn sản phẩm lại tạo ra ảo giác khan hiếm, đẩy giá bán lên cao để hưởng phần chênh lệch.

Do đó, yêu cầu của Sở Xây dựng có thể giúp hạn chế vai trò của các kênh trung gian, hướng thị trường trở lại với người mua thật, rút ngắn các khoản tiền chênh, đồng thời giảm rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp. Khi người mua làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, họ sẽ xác định rõ được bên chịu trách nhiệm.

Tuy vậy, ông Đán cho rằng, văn bản này mới chỉ giải quyết phần ngọn của vấn đề, để xử lý tận gốc, nhà nước cần có cơ chế đánh thuế. Ông Đán ví dụ: nếu phần tiền chênh 15% mà phải đóng thuế 20%, thì lợi nhuận gần như không còn, người ta sẽ không còn động cơ đầu cơ, lướt sóng.

Dự án Orchard Grand thuộc khu đô thị Sycamore, phường Bình Dương, TPHCM dù chỉ là bãi đất trống, nhưng đã quảng cáo rầm rộ, thậm chí tại sự kiện ra mắt dự án vừa qua (28/9) xuất hiện hình ảnh hàng chục người chen lấn, giành nhau suất mua căn hộ.

Cũng theo ông Đán, thật ra, thị trường nhà ở hiện nay vẫn đầy rủi ro, đặc biệt với người mua có nhu cầu ở thực. Nếu chọn mua dự án trong tầm tài chính thì thường phải chấp nhận chưa có sổ, tiến độ chậm, thậm chí dự án chỉ mới là bãi đất trống. Còn nếu mua dự án đã hoàn thiện, có sổ, thì giá đã bị đẩy lên gấp nhiều lần.

Do đó, dù các chuyên gia luôn khuyến cáo người mua phải tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, nhưng khó khăn là người dân không biết tìm thông tin ở đâu. Vì vậy, yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin pháp lý, số lượng giao dịch là điều bắt buộc phải được thực hiện nghiêm túc. Nếu chủ đầu tư cố tình không công khai hoặc cung cấp sai thông tin, cần có chế tài đủ mạnh, thậm chí có thể xem xét xử lý hình sự nếu có dấu hiệu lừa đảo.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, pháp luật hiện hành gồm Luật, nghị định và thông tư chỉ quy định rõ về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp lại sáng tạo ra hàng loạt hợp đồng với tên gọi khác nhau như “hợp đồng nguyên tắc”, “thỏa thuận tư vấn”, “văn bản hứa mua hứa bán” hay “hợp đồng thiện chí”, nhằm thu tiền từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Những loại hợp đồng này không được pháp luật công nhận, nên cơ quan quản lý rất khó giám sát và tòa án cũng khó xử lý chính xác khi phát sinh tranh chấp. Vì vậy, thời gian qua, Sở Xây dựng đã liên tục cảnh báo và yêu cầu các chủ đầu tư không được nhận tiền dưới bất kỳ hình thức nào nếu dự án chưa được phép huy động vốn, bởi đây là hành vi thu tiền trái luật.

Dù quy định pháp luật đã khá rõ ràng, cùng với chế tài xử phạt nghiêm khắc, nhưng trên thực tế, một số chủ đầu tư và đơn vị môi giới vẫn tìm cách lách luật để huy động vốn sớm. Đây chính là hình thức “bán lúa non”, tức là bán sản phẩm khi chưa được phép giao dịch, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả thị trường và người mua.

Không ít khách hàng hiện vẫn bị kẹt vốn tại các dự án đã mở bán sai quy định nhiều năm trước. Khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết, người mua đối mặt nguy cơ mất trắng khoản tiền đã đóng, trong khi pháp luật lại khó bảo vệ quyền lợi vì các giao dịch được “ngụy trang” qua nhiều loại hợp đồng trá hình.

Luật sư nhấn mạnh, chỉ có chủ đầu tư mới được phép nhận tiền đặt cọc của khách hàng và không được ủy quyền cho đơn vị môi giới dưới bất kỳ hình thức nào. Do đó, người mua cần tỉnh táo và thận trọng, không ký các loại hợp đồng “lách luật” do công ty môi giới hoặc đơn vị tự xưng đại diện chủ đầu tư đưa ra. Nếu phát hiện doanh nghiệp thu tiền trái quy định, khách hàng nên ngay lập tức khiếu nại lên Sở Xây dựng để được bảo vệ quyền lợi.

Khi ký hợp đồng mua bán, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, và hợp đồng này phải được đăng ký tại Sở Xây dựng.

Để các quy định pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, luật sư Phượng cho rằng, cả hệ thống từ cơ quan quản lý, tòa án đến người dân cần hiểu đúng bản chất vấn đề. Đồng thời, câu chữ trong các quy định pháp luật cũng cần rõ ràng, sát với thực tiễn hơn để tránh bị lợi dụng, lách luật.

Bích Trần