Năm 2023, thị trường bất động sản diễn biến ra sao?

Chờ chính sách mới 

Theo báo cáo mới nhất của Công ty Dịch vụ bất động sản (BĐS) toàn cầu Cushman & Wakefield, việc Chính phủ rà soát lại hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, kiểm soát chặt tín dụng cho BĐS đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của cả bên mua lẫn bên bán. Trong quý IV/2022, thị trường TPHCM chỉ có gần 1.100 căn hộ được mở bán mới, giảm 74% so với lượng mở bán mới của quý trước và chỉ chiếm 6,5% tổng nguồn cung cả năm 2022.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - nhận định, việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường. Do đó, cả bên mua và bên đầu tư dự án BĐS đều có xu hướng chờ xem chính sách mới trước khi đưa quyết định.
Cũng theo bà Trang Bùi, do quỹ đất hạn chế và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, trong năm 2023, nguồn cung sản phẩm BĐS mới ở TPHCM dự kiến sẽ giảm hơn 900 căn (giảm 27%) so với năm 2022. So với những dự án trước, hầu hết dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn, gồm cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện, chú trọng khâu thiết kế. 

“Nhìn chung, nguồn cung sản phẩm BĐS mới tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm thành phố. Khách hàng cũng có xu hướng mua để ở nhiều hơn chứ không chỉ mua để bán lại kiếm lời như trước. Các dự án có tính pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ thu hút được khách hàng” - bà Trang Bùi dự báo xu hướng của thị trường BĐS năm 2023.

Giới chuyên môn dự báo trong năm 2023, người mua nhà để ở có nhiều cơ hội để sở hữu nhà (trong ảnh: Khách mua nhà tìm hiểu một dự án mở bán ở Bình Dương hồi giữa năm 2022) - Ảnh: B.T

Trong hội nghị về BĐS mới đây, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của sàn Batdongsan.com.vn - cho rằng, có thể 1 năm nữa, thị trường BĐS mới khởi sắc trở lại. Còn hiện tại, các nút thắt về chính sách vĩ mô vẫn chưa được tháo gỡ, mọi người vẫn đang chờ chính sách mới về tín dụng, lãi suất… Trong bối cảnh giao dịch trầm lắng như hiện tại, những sản phẩm đầu tư mang tính mạo hiểm sẽ ít được quan tâm, nhà đầu tư tìm đến những sản phẩm có giá trị thực, khả năng giao dịch tốt hơn. Người mua BĐS sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư, lo đảm bảo an toàn cho dòng tiền trước, mới tính đến việc sinh lời.

Cũng theo ông Lê Đình Hảo, TPHCM đang triển khai kế hoạch xây 1 triệu căn nhà giá rẻ nhằm góp phần an cư cho người lao động; trong đó, phấn đấu đến năm 2025, xây dựng được hơn 35.000 căn nhà ở xã hội. Do đó, trong năm 2023, các dự án nhà ở giá rẻ sẽ xuất hiện nhiều hơn. 

Cơ hội cho người mua nhà để ở 

Theo khảo sát về tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam của Batdongsan.com.vn, trong năm 2022, 70% hộ có thu nhập 40-70 triệu đồng/tháng vẫn muốn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm BĐS. Gần một nửa số người chưa có nhà cho biết, sẽ mua BĐS trong vòng 1 năm tới; số người đã sở hữu từ 1 BĐS trở lên muốn mua thêm BĐS còn nhiều hơn. Kết quả khảo sát cũng cho thấy, 79% người đang có 2 BĐS nói sẽ mua thêm BĐS, 87% người đang làm chủ 3 BĐS nói sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần.

Như vậy, nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân vẫn ở mức cao. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam - cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở (không mua để kinh doanh) đang tìm kiếm cơ hội để sở hữu nhà: “Nắm bắt nhu cầu này, nhiều chủ đầu tư đã xem lại chính sách bán hàng, tập trung phục vụ nhóm khách hàng mua nhà để ở. Tuy nhiên, để bán được nhà cho người có nhu cầu mua để ở, giá BĐS cần giảm tiếp”.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, thị trường BĐS năm 2022 quá trầm lắng. Để thị trường sôi động trở lại, năm 2023, các chủ đầu tư phải định vị lại để đưa ra thị trường những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, kéo dài thời gian thanh toán để người mua giảm áp lực tài chính và tiếp tục đưa ra các chính sách chiết khấu, giảm giá, khuyến mãi phù hợp để giải quyết lượng BĐS tồn kho. 

Theo ông, năm 2023, một số doanh nghiệp sẽ đi theo định hướng của Chính phủ, phát triển dòng sản phẩm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nên cung cầu sẽ gặp nhau nhiều hơn so với năm 2022. Trong năm 2023, phân khúc đất nền và nhà phố vẫn được quan tâm, phân khúc nhà vườn nghỉ dưỡng cũng được yêu thích. Những sản phẩm BĐS trung cấp, cao cấp sẽ chững lại, BĐS nghỉ dưỡng cao cấp và xa trung tâm sẽ thoái trào, lượng giao dịch giảm. 
“Thị trường BĐS như hiện nay là cơ hội cho người có nhu cầu mua nhà ở thực. Riêng nhà đầu tư nên lưu ý là thị trường chưa chắc sẽ sớm sôi động lại như xưa mà chỉ ấm dần” - ông Trần Khánh Quang nhận định. 

Bích Trần