Khai thông điểm nghẽn cho đô thị vệ tinh

Các chuyên gia trao đổi tại buổi toà đàm tại “Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề: Sóng vệ tinh” - Ảnh: Hoàng Triều

Ông Vương Duy Dũng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, hiện thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực như nguồn cung tăng khoảng 120% so với cùng kỳ, sản phẩm đa dạng từ cao cấp đến nhà ở xã hội.

Đồng thời, Chính phủ đang cải cách thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch để giảm chi phí, thúc đẩy nguồn cung. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn thiếu, cần chính sách riêng để bổ sung. Nhìn chung, thị trường đang đi theo quỹ đạo ổn định, có dư địa tăng trưởng bền vững nếu cân bằng được giá, cung và nhu cầu thực.

TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, năm 2025 là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản với cả cơ hội và thách thức. Hàng loạt luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực, tạo hành lang minh bạch hơn, nhưng hiệu quả còn phụ thuộc vào khâu hướng dẫn và thực thi.

Kinh tế vĩ mô tác động mạnh đến cung – cầu, lãi suất giảm giúp người mua thật tiếp cận tín dụng dễ hơn, trong khi doanh nghiệp phải đa dạng hóa vốn do tín dụng bị kiểm soát. Đầu tư công, hạ tầng trọng điểm và các dự án liên vùng (cao tốc, metro, sân bay Long Thành) đang mở ra cơ hội cho đô thị vệ tinh, trong đó Long An nổi lên nhờ vị trí chiến lược.

Để tận dụng cơ hội, cần chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, chuyển đổi dự án cao cấp tồn kho sang phân khúc phù hợp, rút gọn thủ tục pháp lý, minh bạch quy hoạch, kiểm soát chậm tiến độ. Ở tầm quốc gia, việc thành lập Quỹ Nhà ở, thúc đẩy PPP và đầu tư hạ tầng liên vùng sẽ tạo lực đẩy cho phát triển đô thị vệ tinh, biến bất động sản vừa là nơi an cư vừa là động lực tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2025–2030.

TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn cũng cho rằng, trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), thách thức lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở việc triển khai hạ tầng mà còn ở cơ chế pháp lý và tài chính. Thực tế Metro số 1 tại TPHCM mới chỉ dừng lại ở việc phát triển hạ tầng xung quanh, chứ chưa đạt đúng tinh thần TOD, tức là quy hoạch và khai thác đồng bộ quỹ đất hai bên tuyến cùng với dự án giao thông.

Theo ông, TOD phải tích hợp quy hoạch đô thị và kế hoạch tài chính ngay từ thiết kế, nhờ đó nguồn thu từ đất dọc tuyến không chỉ bù chi phí đầu tư mà còn tạo dư cho ngân sách. Muốn triển khai nhanh, cần thay đổi tư duy: dùng vốn mồi nhà nước, huy động vốn xã hội hóa, khai thác quỹ đất.

Điểm nghẽn lớn nhất chính là khung pháp lý cho quy hoạch và giải phóng mặt bằng. TOD thường liên quan đến quỹ đất hàng chục, thậm chí hàng trăm héc-ta, nhiều nơi là khu dân cư cũ kỹ. Nếu không có cơ chế đền bù rõ ràng, minh bạch, dự án rất dễ rơi vào đình trệ như Metro số 1.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều nước đã áp dụng cơ chế “hai giá” để giải quyết vấn đề này: bồi thường sớm theo giá đất hiện tại trước khi có hạ tầng, nhờ đó người dân dễ dàng bàn giao mặt bằng, còn Nhà nước được hưởng phần giá trị gia tăng sau khi hạ tầng đi vào hoạt động.

Ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam - nhấn mạnh rằng, thành công của một khu đô thị vệ tinh được đo bằng số lượng cư dân sinh sống. Nếu chỉ có hạ tầng hiện đại, nhiều tiện ích và mảng xanh nhưng vắng bóng người, đô thị đó sẽ trở thành “đô thị ma”, như thực tế đang diễn ra tại Trung Quốc.

Tại TPHCM, nhiều dự án được đầu tư tốt về thiết kế nhưng ít cư dân do hạn chế về vị trí và kết nối. Để thu hút người ở, các khu đô thị vệ tinh cần nằm cách trung tâm 30–40 km, có giao thông công cộng thuận tiện (metro, tàu cao tốc) rút ngắn thời gian di chuyển còn khoảng 45 phút, đồng thời giá nhà phải thấp hơn trung tâm 40–50% mới đủ sức hấp dẫn.

Bích Trần