Giao dịch căn hộ chung cư ở TPHCM giảm gần 50%

Nguồn cung mới giảm 70%, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm

Trong quý đầu năm 2025, thị trường chỉ khoảng 800 căn hộ mới được chào bán, giảm 70% so với quý trước và chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP Thủ Đức và quận Bình Tân.

Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung mới vẫn tăng 29%, cho thấy thị trường đang có dấu hiệu “rục rịch” trở lại dù còn dè dặt. Đáng chú ý, 100% nguồn cung mới nằm trong phân khúc hạng B và hạng C, nhưng phân khúc hạng C nhà ở vừa túi tiền, chỉ chiếm 13% và đến từ duy nhất một dự án là Green Town (giai đoạn 2, Bình Tân), với mức giá dưới 50 triệu đồng/m².

Nguồn cung căn hộ tại TPHCM giảm 70%.

Thực trạng này phản ánh đúng nghịch lý của thị trường nhu cầu cao nhưng nguồn cung thấp ở phân khúc bình dân, gây ra áp lực lớn lên khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân đô thị.

Hoạt động giao dịch trong quý cũng chững lại rõ rệt, chỉ khoảng 1.400 căn hộ được giao dịch, giảm 46% so với quý trước. Tuy nhiên, xét theo quý đầu năm vốn thường có tính mùa vụ thấp, con số này vẫn tích cực hơn so với hai năm trở lại đây, nhờ chính sách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất từ các chủ đầu tư.

Điểm đáng chú ý là trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ đạt 23%, thì các dự án mới lại ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 61% – một con số cho thấy người mua hiện tại đang ngày càng khắt khe hơn, ưu tiên lựa chọn các sản phẩm chất lượng, pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt và có giá trị khai thác lâu dài.

Pháp lý vẫn là lực cản lớn với nguồn cung

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam - nhận định, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt căn hộ hạng C tại TPHCM không chỉ nằm ở chi phí phát triển cao, mà còn đến từ sự tắc nghẽn kéo dài trong quy trình phê duyệt pháp lý. Nhiều dự án đã dừng bán trong thời gian qua vẫn chưa thể quay lại thị trường vì chưa hoàn tất thủ tục cấp phép, dẫn đến nguồn cung mới bị "nén" lại, chưa thể giải tỏa đúng lúc thị trường cần.

Ngoài ra, giá đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí tài chính tăng cao cũng buộc các chủ đầu tư phải dịch chuyển sang phân khúc trung và cao cấp nơi biên lợi nhuận cao hơn, dẫn đến sự mất cân đối nguồn cung.

“Dù thị trường đang trải qua giai đoạn chậm lại, nhưng động thái tháo gỡ pháp lý trong những tháng đầu năm 2025 đã mở ra triển vọng tích cực hơn. Cụ thể, các cơ quan quản lý đang đẩy nhanh việc rà soát, phê duyệt các thủ tục cấp phép, ký hợp đồng mua bán và cấp sổ hồng đặc biệt đối với các dự án đã bị đình trệ nhiều năm qua” – bà Giang Huỳnh nói thêm.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam – cho rằng, dù nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM hiện vẫn còn hạn chế, thị trường đang đón nhận những tín hiệu rất tích cực từ các động thái điều chỉnh pháp lý và quy hoạch. Đây sẽ là nền tảng quan trọng để hỗ trợ thị trường phục hồi ổn định trong thời gian tới.

Theo dự báo của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ trong cả năm 2025 vẫn sẽ ở mức hạn chế, với khoảng 7.000 căn hộ, trong đó 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của bảy dự án hiện hữu. Chỉ 4 dự án mới dự kiến sẽ mở bán, cho thấy áp lực pháp lý vẫn còn hiện hữu, dù đã có chuyển biến tích cực.

Tuy nhiên, từ năm 2027, thị trường được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ với gần 40.000 căn hộ mới được tung ra, trong đó TP Thủ Đức tiếp tục là khu vực dẫn dắt với 55% thị phần, theo sau là quận 7 và Bình Tân. Cơ cấu nguồn cung năm 2027 cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt khi phân khúc hạng B và hạng C dự kiến chiếm tổng cộng 86%, phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người dân.

Bích Trần