Sắp hết thời “lướt sóng” bất động sản

Bộ Tài chính đề xuất thu thuế theo phương pháp 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Đề xuất tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), trong đó đề xuất 2 phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế TNCN được tính bằng giá bán nhân với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu với mức tối đa 10%.

Cụ thể, mức thuế 10% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm; 6% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 đến dưới 5 năm; 4% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm; 2% đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế.

Chuyên gia tài chính bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, một trong những điểm nổi bật của chính sách mới là khuyến khích đầu tư dài hạn, hạn chế “lướt sóng”, phân lô bán nền vốn tạo ra bong bóng cục bộ trong nhiều năm qua.

Điều này khiến các nhà đầu tư buộc phải cân nhắc lại chiến lược, từ chỗ “mua nhanh bán nhanh” sang xu hướng nắm giữ lâu dài và khai thác giá trị sử dụng thực của bất động sản.

Từ đó thị trường sẽ hướng về nhu cầu thật, phục vụ cho người mua để ở hoặc khai thác kinh doanh tạo dòng tiền. “Bất động sản“găm hàng” chờ tăng giá sẽ kém hấp dẫn vì phải chịu chi phí thuế cao, không tạo ra thu nhập để bù đắp chi phí nắm giữ” – ông Kiên nói.

Ông Kiên cũng cho rằng phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh.

Ví dụ, nếu mua một nhà với giá 5 tỉ đồng, chi phí đầu vào là 1 tỉ đồng, sau đó bán lại với giá 6,5 tỉ đồng, thuế thu nhập theo phương pháp mới là 100 triệu đồng (20% trên lợi nhuận 500 triệu đồng).

Trong khi tính theo cách cũ, mức thuế phải đóng sẽ là 130 triệu (2% của 6,5 tỉ đồng). Theo cách tính này, nếu không có lợi nhuận, người bán có thể không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, vấn đề là phải chứng minh chi phí đầu vào, điều kiện để áp dụng phương pháp tính thuế 20% thu nhập.

Thực tế, rất nhiều giao dịch bất động sản từ trước đến nay không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ, do thói quen giao dịch ngoài sổ hoặc ghi giá thấp để giảm phí.

“Nếu không thể áp dụng phương pháp thuế dựa trên thu nhập thực, người bán sẽ bị áp dụng biểu thuế lũy tiến cao hơn nhiều lần so với mức 2% hiện hành, dẫn đến gánh nặng thuế lớn hơn đáng kể, nhất là với các bất động sản đã nắm giữ lâu nhưng thiếu chứng từ hợp lệ” – ông Kiên nhận định.

Do đó, việc thu thuế này sẽ khuyến khích minh bạch hóa toàn bộ chi phí đầu vào để được áp dụng cách tính thuế theo thu nhập thực, góp phần xóa bỏ cơ chế “hai giá” phổ biến lâu nay.

Các chuyên gia cho rằng đây là động thái mạnh nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng khiến giá nhà đất liên tục tăng

Đất nền, căn hộ cao cấp sẽ bị ảnh hưởng

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam - cho rằng, chính sách thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản được xem là một động thái mạnh tay của cơ quan quản lý trong nỗ lực định hình lại hành vi của thị trường.

Nếu áp dụng, mức thuế suất sẽ cao gấp 2 đến 5 lần so với hiện hành, điều này nhắm trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ lướt sóng, những đối tượng đã và đang tạo ra nhiều biến động về giá, gây méo mó cán cân cung cầu, đặc biệt là trong các giai đoạn sốt nóng cục bộ thời gian qua.

Ở góc độ vận hành, thuế cao sẽ khiến dòng vốn đầu tư bất động sản khó luân chuyển linh hoạt như trước. Tính thanh khoản do đó chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt ở các phân khúc vốn dựa vào giao dịch ngắn hạn để tạo sóng, như đất nền vùng ven, căn hộ cao cấp hoặc nhà phố đầu tư tích sản. Vì những phân khúc này, thời gian nắm giữ thực tế thường chỉ từ vài tháng đến dưới 3 năm.

Ông Tuấn cho rằng, chính sách này sẽ góp phần định hướng lại thị trường về đúng với nhu cầu thực, yếu tố quan trọng cho sự phát triển bền vững. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc lớn vào khả năng triển khai, đặc biệt là cơ chế chứng minh chi phí đầu vào (giá vốn, chi phí giao dịch...).

Trong bối cảnh hiện nay, nhiều giao dịch bất động sản không có đầy đủ chứng từ hợp lệ do thói quen giao dịch bằng tiền mặt hoặc thỏa thuận ngoài hợp đồng. Để chính sách thuế này được thực hiện rõ ràng cần phải xây dựng được hệ thống hạ tầng cơ sở dữ liệu để theo dõi, tính toán và tránh tạo ra bất công bằng trong thu thuế.

Về vấn đề lo ngại nhà đầu tư có xu hướng cộng phần thuế này vào giá bán khiến người mua cuối cùng có thể phải gánh chịu phần chi phí tăng thêm, ông Tuấn cho rằng, điều này cũng có khả năng nhưng hiện thị trường trầm lắng, thanh khoản yếu, việc tăng giá thêm 10% là rất khó khả thi, do người mua có nhiều lựa chọn hơn và sức mua cũng có giới hạn. Do đó, chi phí thuế cao sẽ tạo ra áp lực giảm giá hoặc duy trì giá, đặc biệt với nhà đầu tư cần thoát hàng nhanh.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, đề xuất thu thuế lần này hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thực, điều này rất tốt, đồng thời tránh được tình trạng đầu cơ lướt sóng, nguyên nhân làm giá nhà đất bị thổi quá giá trị thật, khiến người có nhu cầu thực không mua nổi nhà. Trong ngắn hạn, chính sách này sẽ ảnh hưởng đến các hoạt động kinh doanh bất động sản theo kiểu đầu cơ.

“Trong suốt nhiều năm qua, phần lớn thị trường bất động sản đi theo hướng đầu cơ, dẫn đến giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhưng giao dịch, thanh khoản chậm” – ông Đán nói.

Cũng theo ông Đán, đã một thời gian dài người dân mua bán 2 giá, dẫn đến ngành thuế thất thu, điều đáng nói nữa là hành vi mua bán không minh bạch. Do đó, thị trường cần phải sửa đổi cái hành vi này, việc đề xuất thu thuế mới này rất hợp lý, người mua nhà để ở sẽ được lợi, thị trường lại sẽ tăng trưởng minh bạch, ổn định.

Bích Trần