Giá đất ở thì sát thị trường nhưng giá đất nông nghiệp lại quá thấp là bất hợp lý?

Toàn cảnh hội thảo sáng nay

Ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa – cho rằng, hiện mức thuế sử dụng đất đối với người dân, đặc biệt khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, là quá cao và thiếu hợp lý. Người dân có quyền sử dụng đất, chỉ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng mà lại phải đóng 100% tiền sử dụng đất là không phù hợp. Mức hợp lý ông Quang đề xuất nên là khoảng 30 – 40%.

Ngoài ra, giá đất ở thì tính sát với giá thị trường, nhưng giá đất nông nghiệp lại quá thấp, không phản ánh thực tế, thuế lại thu chung một mức, bất kể vị trí hay đặc điểm từng thửa đất, điều này cũng chưa hợp lý.

Ông Quang kiến nghị, sau khi ban hành bảng giá đất năm 2026, cần giới hạn mức điều chỉnh hàng năm không vượt quá 20%. Trường hợp vượt ngưỡng này, phải rà soát kỹ để tránh hiện tượng “giá đất ảo”, làm khó người dân. Vì mục đích của quản lý Nhà nước về đất đai là tránh đầu cơ và tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu một nơi an cư, nhưng với cách tính giá đất, thuế đất hiện nay, người nghèo khó có thể mua được đất để xây nhà.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM – cho biết, nghĩa vụ tài chính tăng thì nhà nước thu được nhiều ngân sách nhưng cũng dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Ví dụ 9 dự án tại TPHCM dự kiến thu ngân sách đến 65.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Đây là con số đáng mừng về nguồn thu nhưng cũng đáng lo khi đặt câu hỏi: liệu cách tính đó có hợp lý? Bởi lẽ, giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế, nếu quá cao sẽ khiến giá nhà khó giảm, người dân khó tiếp cận chỗ ở.

Một ví dụ cụ thể là trường hợp gia đình ông Nguyễn An ở Hóc Môn (cũ). Gia đình ông sở hữu ngôi nhà cấp 4, xây dựng từ năm 2005 trên phần đất thừa kế từ ông bà. Đến cuối năm 2024, khi gia đình quyết định làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới biết phải đóng gần 1,7 tỉ đồng tiền sử dụng đất cho phần diện tích 208m², theo bảng giá quy định hơn 11 triệu đồng/m², số tiền phải đóng vượt xa khả năng tài chính của họ.

Trước thực trạng này, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận – xác nhận có tình trạng giá đất tăng đột biến sau khi ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, dẫn đến hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Bộ Tài chính đã có văn bản đề nghị các địa phương báo cáo khẩn tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất. Đồng thời, Bộ đang đề xuất trình Chính phủ phương án giảm mức thu tiền sử dụng đất trong bối cảnh biến động giá đất mạnh tại một số khu vực.

Ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông Nghiệp và Môi trường) - cho rằng, trong thời gian vừa qua đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội. Dù bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các thông tin sáp nhập.

Cục Quản lý đất đai đang phối hợp đề xuất sửa Nghị định 71 và hoàn thiện Luật Đất đai sửa đổi để trình Quốc hội vào tháng 10 tới, có thể sẽ khắc phục được những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất.

Một trong những định hướng chính là áp dụng bảng giá đất cố định trong 5 năm kết hợp hệ số điều chỉnh linh hoạt hàng năm, bảo đảm phản ánh đúng biến động thị trường nhưng không gây sốc cho người dân và doanh nghiệp.

Bích Trần