Phí quản lý chung cư đang bào mòn túi tiền người mua nhà

Với nhiều người trẻ, việc mua căn hộ từng được xem là bước quan trọng để ổn định cuộc sống tại các đô thị lớn. Nhưng trên thực tế, câu chuyện sở hữu nhà không còn dừng ở khả năng thanh toán ban đầu. Khi dọn về ở, nhiều người mới nhận ra rằng giá mua chỉ là phần nổi, còn phần chìm nằm ở hàng loạt khoản phí duy trì hàng tháng, đặc biệt là phí quản lý và phí gửi xe. Đây là hai yếu tố có thể làm thay đổi hoàn toàn bức tranh tài chính cá nhân.

Tại TPHCM, giá căn hộ trung bình ở các khu vực ven thành phố như Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè hiện đã ở mức khoảng 3 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 65-75m². Một người trẻ với thu nhập 25-30 triệu đồng mỗi tháng, nếu vay 70% giá trị căn hộ trong 20 năm, sẽ phải trả góp trung bình 17-18 triệu đồng mỗi tháng. Mức chi này thoạt nhìn có vẻ trong khả năng, nhưng thực tế chỉ là phần đầu của câu chuyện. Khi tính thêm phí quản lý, phí gửi xe và các khoản vận hành, tổng chi tiêu hàng tháng có thể vượt 22-25 triệu đồng. Con số này tương đương gần toàn bộ thu nhập.

Phí quản lý tòa nhà là khoản cố định mà cư dân buộc phải trả hàng tháng để duy trì hoạt động của tòa nhà. Theo khung giá do UBND TP.HCM ban hành, mức phí với nhà có thang máy dao động 1.800-7.000 đồng/m². Tuy nhiên, trên thực tế, mức thu phổ biến tại các dự án thương mại hiện nay là 15.000-25.000 đồng/m², và tại những khu cao cấp như Empire City hay The Metropole Thủ Thiêm, có thể lên đến gần 40.000 đồng/m².

Với căn hộ 70 m², cư dân chi khoảng 1,5-2 triệu đồng mỗi tháng cho phí quản lý, tương đương 18-24 triệu đồng mỗi năm. Số tiền này dùng để trả lương bảo vệ, nhân viên vệ sinh, điện chiếu sáng khu vực chung, bảo dưỡng thang máy, vận hành hệ thống kỹ thuật và quản lý hồ sơ tòa nhà. Tuy nhiên, nhiều cư dân phản ánh họ không sử dụng hết các tiện ích trong tòa nhà, nhưng vẫn phải đóng mức phí như nhau. Có người sống một mình, hiếm khi dùng hồ bơi, phòng gym, khu BBQ hoặc sân vườn, song vẫn phải chi trả cho toàn bộ hệ thống tiện ích chung được tính gộp trong phí quản lý.

Một số khu lại tách riêng các dịch vụ cao cấp và yêu cầu cư dân trả thêm nếu muốn sử dụng. Nghĩa là dù đã đóng phí quản lý cao, cư dân vẫn phải đóng thêm phí sử dụng hồ bơi, phòng gym hoặc sân tennis. Điều này khiến không ít người cảm thấy bị thu hai lần cho cùng một không gian sống. Nhiều tòa nhà cao cấp còn thu thêm phí đặt cọc khi tổ chức tiệc tại khu vực sinh hoạt chung hoặc phí đăng ký thẻ hồ bơi cho khách.

Điều đáng nói là phí quản lý không cố định. Sau 1-2 năm, ban quản lý thường điều chỉnh tăng do chi phí nhân công, bảo trì và năng lượng tăng. Ở một số khu, mức phí tăng 10-15% mỗi năm, nhưng dịch vụ không đổi. Có nơi, cư dân phải nộp thêm quỹ sửa chữa hoặc khoản “điều chỉnh tạm thời” để bù cho các hạng mục kỹ thuật. Thậm chí trong cùng một dự án, mức phí cũng có thể khác nhau giữa các tòa do đơn vị quản lý riêng biệt. Tình trạng này khiến nhiều người mua lần đầu cảm thấy mệt mỏi vì khoản chi cố định cứ tăng mà chất lượng không tương xứng.

Tầng hầm đậu xe tại khu Saigon South Residence tại khu Nam Sài Gòn - Ảnh: Minh Trung

Bên cạnh phí quản lý, phí gửi xe là khoản chi thứ hai âm thầm bào mòn ngân sách của người ở chung cư. Mức phí gửi xe máy tại TPHCM phổ biến từ 150.000-250.000 đồng/tháng, còn ô tô từ 1,5-2,5 triệu đồng/tháng. Gia đình có một ô tô và hai xe máy sẽ phải chi khoảng 3 triệu đồng mỗi tháng chỉ riêng cho chỗ đậu xe. Tại nhiều dự án mới, số lượng chỗ để xe ô tô không đủ, buộc cư dân phải thuê ngoài với giá cao hơn hoặc chờ danh sách phân bổ.

Một thực tế trớ trêu là dù phải đóng phí gửi xe cao, không phải cư dân nào cũng có suất đậu cố định. Nhiều người phải gửi ngoài khuôn viên dự án, vừa tốn thêm tiền, vừa mất thời gian di chuyển. Một số khu căn hộ cao cấp quảng cáo “bãi đậu xe thông minh”, nhưng khi cư dân dọn về ở, bãi xe nhanh chóng quá tải. Người dân muốn giữ xe gần thang máy phải trả thêm tiền thuê vị trí ưu tiên, còn không phải gửi ở khu xa hơn.

Khi cộng hai khoản này, bức tranh tài chính hiện rõ hơn. Với căn hộ 70m², phí quản lý 1,8 triệu đồng và phí gửi xe 3 triệu đồng mỗi tháng, tổng chi cố định đã là 4,8 triệu đồng, tương đương gần 60 triệu đồng mỗi năm. Nếu cộng thêm tiền điện, nước, internet, và bảo trì, con số thực tế có thể vượt 6 triệu đồng/tháng. Những khoản chi này không xuất hiện trong bảng quảng cáo bán hàng, nhưng lại là phần không thể né khi đã dọn vào ở.

Người trẻ ngày nay không ngại làm việc để mua nhà, nhưng họ ngày càng tỉnh táo hơn khi nhìn vào chi phí duy trì. Nhiều người thừa nhận họ sợ trả góp và sợ cả những hóa đơn nhỏ nhưng đều đặn, kéo dài suốt nhiều năm. Ở một số khu, cư dân phản ánh việc phải đóng phí quản lý cao trong khi không được tự do lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ, hoặc không thấy rõ cách sử dụng quỹ. Một số khác bức xúc khi bị thu thêm phí riêng cho hồ bơi, phòng gym dù ít khi dùng đến.

Bài toán tài chính của căn hộ vì thế không dừng lại ở việc có đủ tiền mua hay không. Nó nằm ở việc có đủ khả năng duy trì và sẵn sàng chấp nhận những khoản phí “ẩn” đi kèm hay không. Trong bối cảnh giá dịch vụ, chi phí nhân công và vật tư đều tăng, những khoản phí này chắc chắn không dừng lại ở mức hiện tại.

Sở hữu căn hộ vẫn là mục tiêu đáng giá, nhưng trước khi ký hợp đồng, người mua nên yêu cầu bảng chi tiết phí quản lý, phí gửi xe, và chính sách sử dụng tiện ích của tòa nhà. Không chỉ là dữ liệu tham khảo, đó là yếu tố then chốt quyết định chất lượng cuộc sống sau này. Bởi nếu tính kỹ, nhiều người sẽ nhận ra phần khó nhất trong hành trình mua nhà là những năm tháng dài trả tiền cho những tiện ích mình chẳng mấy khi dùng, bên cạnh tiền trả góp ngân hàng hằng tháng.

Minh Trung