Nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ vùng ven

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, "bong bóng" bất động sản phân khúc cao cấp trung tâm TPHCM khó xảy ra nhưng có nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ ở vùng ven - Ảnh: Nhân vật cung cấp

* Gần đây có một báo cáo cho rằng trong năm 2026 có thể xảy ra "bong bóng" bất động sản, ông đánh giá thế nào về việc này?

- Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Quan điểm cho rằng BĐS cao cấp, hạng sang (như các khu vực Bason, đối diện Thủ Thiêm Sala) sẽ tạo ra "bong bóng" là không thực tế. Lý do nằm ở chính bản chất của phân khúc này: nguồn cung rất hạn chế và người mua chủ yếu là những "đại gia thực thụ". Họ sử dụng tiền của chính mình, hoặc vay ngân hàng với tâm thế chủ động chứ không phải vì bắt buộc. Nhóm khách hàng này có khả năng tài chính vững vàng, thường mua để sở hữu lâu dài hơn là đầu cơ ngắn hạn.

Do đó, nếu có biến động, đó chỉ là những "cơn sóng nhỏ" cục bộ, kiểu một số nhà đầu tư "yếu thế" buộc phải bán ra, và sẽ ngay lập tức có những "đại gia xịn" khác tiếp quản. Sự việc khó có khả năng lan rộng, gây ảnh hưởng đến sự ổn định tài chính vĩ mô của quốc gia.

* Vậy theo ông, "bong bóng" thực sự, nếu có, sẽ đến từ đâu?

- Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Lịch sử cho thấy, những "quả bong bóng" BĐS dẫn đến khủng hoảng kinh tế sâu rộng (như tại châu Á năm 1997, Mỹ năm 2008, hay Việt Nam năm 2011) đều bắt nguồn từ thị trường BĐS đại chúng. Đó là khi niềm tin "BĐS chỉ lên không xuống" trở nên phổ biến, khiến nhiều người dân, dù thu nhập không cao, vẫn mạnh tay vay ngân hàng để mua nhà với kỳ vọng đầu cơ tăng giá hoặc mua vượt quá khả năng chi trả thực tế. Đó mới là mầm mống của một cuộc khủng hoảng hệ thống.

Hiện có rất nhiều dự án căn hộ vùng ven Bình Dương (trước đây) nay là TPHCM và khu vực Long An (trước đây) đồng loạt khởi công có giá bán khá cao

* Có phải ông đang lạc quan rằng thị trường bất động sản 2026 sẽ an toàn?

- Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Tôi cho rằng có 2 lý do chính. Thứ nhất, quy trình xử lý, phát mãi nhà để thu hồi nợ tại Việt Nam thường kéo dài và phức tạp hơn nhiều so với các nước phát triển như Mỹ. Điều này vô tình tạo ra một "tấm đệm", ngăn không cho các rủi ro vỡ nợ cá nhân đồng loạt bùng phát thành một cuộc khủng hoảng hệ thống.

Thứ hai, môi trường đầu tư BĐS ở Việt Nam vẫn còn nhiều ưu đãi. Chúng ta hiện chưa áp dụng các loại thuế có thể làm nguội thị trường như thuế bất động sản (property tax) hay thuế thừa kế với giá trị cao. Điều này phần nào giữ chân các nhà đầu tư. Do đó, thị trường nhiều khả năng sẽ chỉ trải qua những giai đoạn "ngủ đông", điều chỉnh chứ khó có một cú "vỡ bong bóng" thảm khốc như năm 2008.

* Vậy ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư cá nhân đang tìm kiếm cơ hội trong năm 2026?

- Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Tôi muốn nhấn mạnh hai điểm về cơ hội và rủi ro.

Về cơ hội: Trong khi phân khúc cao cấp trung tâm khó có biến động lớn, thách thức thực sự có thể nằm ở các khu vực vệ tinh của TPHCM (như một số khu vực tại Bình Dương). Tại đây, hàng loạt dự án căn hộ mới đang mọc lên với mức giá từ 2 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, ở mức giá này, nhiều người lao động tại chính địa phương có xu hướng chọn mua một lô đất nhỏ để xây nhà riêng thay vì mua căn hộ chung cư. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ so với nhu cầu thực tế có khả năng chi trả. Nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo khi cân nhắc các dự án ở vùng ven.

Về việc có nên mua BĐS năm 2026: Câu trả lời là có, nhưng chỉ dành cho những người thực sự có tiền nhàn rỗi và khả năng vay nợ an toàn. Nghĩa là, sau khi trừ đi tất cả chi phí sinh hoạt gia đình, thu nhập còn lại vẫn đủ để trang trải khoản vay ngân hàng một cách dễ dàng. Tuyệt đối không nên vì tin vào viễn cảnh BĐS tăng giá nhanh hơn lãi suất mà vay mượn quá sức để đầu tư – đây là con đường dẫn đến rủi ro cao.

* Ông có lưu ý gì cho nhà đầu tư bất động sản năm 2026?

- TS. Đinh Thế Hiển: Thị trường BĐS 2026 được dự báo sẽ không có "bong bóng" lớn, nhưng sẽ đầy rẫy những sự phân hóa. Thành công sẽ thuộc về những nhà đầu tư tỉnh táo, hiểu rõ phân khúc mình tham gia và đặc biệt quan tâm đến khả năng tài chính của chính mình.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Thanh Hoa (Thực hiện)