Lúc này, mua nhà để cho thuê là thất sách

Tiền lời quá thấp

Trên mạng xã hội Facebook, một người môi giới bất động sản đăng quảng cáo bán căn hộ trong chung cư The Glory, phường Thủ Dầu Một, TPHCM. Giá căn hộ có diện tích 48 - 99m² là 2,2-4,5 tỉ đồng. Theo anh ta, sau khi mua căn hộ, có thể cho thuê với giá 14 triệu đồng/tháng/căn 48m2, 15-19 triệu đồng/tháng/căn 61 - 82m2 và 22 triệu đồng/tháng/căn 99m².

Trên thực tế, giá cho thuê thấp hơn nhiều so với lời quảng cáo trên. Cụ thể, giá cho thuê căn hộ 69m² có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh chỉ 12-13,5 triệu đồng/tháng (chủ nhà đã bao trọn phí quản lý, wifi và nội thất cao cấp). Giá cho thuê căn hộ 48m2 chỉ đạt 11-12 triệu đồng/tháng với điều kiện có nội thất hạng sang và đã bao gồm phí quản lý. Nhiều căn hộ trong chung cư này được thiết kế bắt mắt nhưng treo biển cả tháng mà không có người thuê. So với 1 năm trước, giá cho thuê căn hộ tăng khoảng 20% (tương đương 3 triệu đồng) nhưng tính từ đầu năm 2025 đến nay lại giảm 10% (khoảng 1,5 triệu đồng/căn)”.

Nhiều căn hộ kinh doanh (shophouse) trong chung cư Sunrise City, phường Tân Hưng, TPHCM có giá gần chục tỉ đồng nhưng rất khó bán lại hoặc cho thuê

Không chỉ căn hộ chung cư, giá cho thuê nhà phố cũng giảm nên tỉ suất sinh lời khi đầu tư mua để cho thuê cũng bết bát. Căn nhà phố 56m2 trên đường Huỳnh Văn Bánh, phường Phú Nhuận, TPHCM đang được rao bán 7,4 tỉ đồng. Giá cho thuê nhà phố ở khu vực này chỉ khoảng 20 triệu đồng/tháng nên tỉ suất sinh lời chỉ 3,24%/năm. Mức giá cho thuê này tăng khoảng 40% so với 1 năm trước nhưng lại giảm gần 10% so với hồi tháng 5/2025.

Đến bây giờ, anh Nguyễn Văn Phước (phường Bến Thành, TPHCM) vẫn chưa thoát cảnh nợ nần sau khi mua căn hộ để cho thuê. Anh kể, năm 2020, nghe lời cam kết của chủ đầu tư rằng tỉ suất lợi nhuận hơn 10%/năm, anh đã mua căn hộ 60m2 ở Thủ Đức với giá khoảng 3,5 tỉ đồng, trong đó tiền vay ngân hàng gần 2 tỉ đồng. Năm 2025, anh mới được bàn giao nhà nhưng tiền cho thuê chỉ được 4-5 triệu đồng/tháng, tỉ suất sinh lời chỉ khoảng 1,7%/năm. Anh đã rao bán căn hộ nhiều tháng qua nhưng chưa có người mua.

Giá nhà cao bất thường

Theo trang web batdongsan.com.vn, tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ chung cư ở TPHCM giảm từ 3,1% trong quý I xuống còn 2,2% trong quý III/2025. Trước khi có dịch COVID-19, mức lợi nhuận từ cho thuê căn hộ đạt bình quân 6 - 8%/năm nhưng đến năm 2023 giảm còn 4,5% và năm 2024 giảm còn 3,6%.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho hay, mua căn hộ 3-4 tỉ đồng rồi cho thuê được 6-7 triệu đồng/tháng là tình trạng phổ biến, nhất là những căn hộ ở xa trung tâm thành phố. Theo ông, nguyên nhân chính là do giá bán căn hộ vượt xa giá trị thực. Trong quý III/2025, giá cho thuê chung cư chỉ tăng 11,5% nhưng giá bán căn hộ sơ cấp ở TP Hà Nội tăng 33%, ở TPHCM tăng 36% so với quý III/2024. Khi lợi nhuận từ việc cho thuê không còn hấp dẫn, nhà đầu tư sẽ chuyển dòng tiền sang các kênh khác để đầu tư như mua đất nền, mua vàng, gửi ngân hàng hoặc kinh doanh chứng khoán. Điều này khiến căn hộ, nhà phố có nguy cơ đứng giá trong thời gian dài.

Ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, cơ quan quản lý cần thiết lập bộ tiêu chí giám sát để kịp thời phát hiện và cảnh báo các dấu hiệu bất thường. Hệ thống này sẽ hoạt động như máy đo địa chấn, giúp nhận diện sớm các hiện tượng nguy hiểm như giá cả tăng đột biến hay tình trạng “đóng băng” giao dịch ở một số khu vực. Thông qua việc theo dõi các chỉ số quan trọng, nhà quản lý có thể chủ động đưa ra các biện pháp điều chỉnh phù hợp, ngăn chặn kịp thời những yếu tố có thể ảnh hưởng đến sự ổn định chung của thị trường.

Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - giá căn hộ ở TPHCM và TP Hà Nội vượt quá xa khả năng mua của đại đa số người dân. Để mua được 1 căn hộ, hộ gia đình ở 2 thành phố này phải mất tới 26 năm thu nhập, trong khi mức trung bình trên toàn cầu chỉ là 15 năm. Tình trạng này phản ánh sự mất cân bằng giữa giá nhà và thu nhập, đe dọa trực tiếp đến an sinh xã hội và mục tiêu tăng trưởng bền vững của quốc gia.

Để kéo giá bất động sản trở về mức hợp lý, ông cho rằng cần nhiều giải pháp đồng bộ. Trước hết, cần tập trung làm gia tăng nguồn cung nhà ở; tháo gỡ nhanh các vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản; xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, đầu cơ từ chủ đầu tư và sàn môi giới; sớm áp dụng các chính sách thuế đặc thù nhằm hạn chế đầu cơ.
Trong báo cáo về thị trường bất động sản quý III/2025, Bộ Xây dựng cũng đề xuất nhiều giải pháp kiểm soát giá nhà, trong đó trọng tâm là hoàn thiện thể chế đồng bộ về đất đai, quy hoạch và đầu tư; cắt giảm thủ tục hành chính; điều chỉnh phí sử dụng đất hợp lý; phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ vướng mắc về quy hoạch và giải phóng mặt bằng cho các dự án bất động sản.

Thanh Hoa