Khó định giá trị thật nhà đất vì thị trường thiếu minh bạch

Do đó, UBND TPHCM vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên thị trường. 

Theo UBND TPHCM, quá trình áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất trên địa bàn thành phố trong thời gian qua có nhiều bất cập. Cụ thể, theo quy định, khi thực hiện xác định giá đất, các đơn vị tư vấn khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 3 thừa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.

Tuy nhiên, việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn, không quy định phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản và việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản. Do đó, giá giao dịch chỉ có tính tương đối, chưa đủ độ tin cậy. 

TPHCM đã nhiều lần kiến nghị cho phép TPHCM sử dụng hệ số K khi xác định, thẩm định giá đất.

Hiện nay chưa có quy định mang tính định lượng về việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Do đó, việc nhận định so sánh chấm điểm tài sản so sánh phụ thuộc vào ý kiến chủ quan và kinh nghiệm của thẩm định viên về giá.

Chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc xác định xu hướng và mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển của dự án nên có thể chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực trên thị trường của các thông số này (nhất là chi phí xây dựng và chi phí hoàn thiện căn hộ).

Ngoài ra, theo quy định về 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trả, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giả chênh lệch nhau.

Đồng thời, có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án có giá trị thửa đất hoặc khu đất từ 30 tỷ đồng trở lên (áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) trong khi các khu đất, thửa đất có vị trí liền kể nhau.

Do đó, UBND TPHCM nhận thấy việc áp dụng hệ số K trong xác định giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất, thuê đất có nhiều ưu điểm nổi bật. Đầu tiên là cải cách thủ tục hành chính trong xác định giá đất cụ thể, đảm bảo công khai, minh bạch trong tổ chức thực hiện. Đảm bảo việc xác định giá đất cụ thể được công bằng giữa các chủ đầu tư trong sử dụng đất. 

Khuyến khích các đơn vị phát huy hiệu quả trong sử dụng đất với các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Tạo sự chủ động cho các nhà đầu tư trong việc xây dựng kế hoạch kinh doanh đầu tư, khuyến khích các nhà đầu tư trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo quyền chủ động cho các doanh nghiệp nhưng đồng thời có cơ chế điều tiết nguồn lực đất đai trên cơ sở điều kiện sinh lợi từ sử dụng đất.

Bích Trần