Các dự án chung cư bán giá cao chót vót nhằm phục vụ ai?

Phóng viên: Được biết thời gian qua cơ quan chức năng đã tháo gỡ nhiều khó khăn cho các dự án bất động sản, nhưng giá nhà chỉ tăng không giảm, thưa ông?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển: Dù nguồn cung đang tăng mạnh nhờ việc nhà nước tháo gỡ pháp lý cho nhiều dự án, giá nhà vẫn chưa giảm do 3 yếu tố chính sau đây:

Thứ nhất, "nguồn cung tăng" nhưng không phải loại cung mà thị trường đang thiếu. Cung tăng về số lượng dự án, nhưng chủ yếu lại tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại trung – cao cấp và các khu đô thị quy mô lớn. Trong khi đó, nhu cầu thực tế của xã hội lại tập trung vào nhà ở giá vừa túi tiền, dành cho người có thu nhập trung bình – thấp. Sự lệch pha giữa cung và cầu khiến nguồn cung gia tăng không đáp ứng đúng phân khúc của đa số người dân có nhu cầu ở thực, mà chủ yếu hướng tới nhóm đầu cơ và đầu tư. Do vậy, nó không tạo ra áp lực giảm giá. Ngay cả nhà ở xã hội, dù số lượng dự án tăng, nhưng quy mô từng dự án thường nhỏ, phân bổ không đều và khó tiếp cận do thủ tục, điều kiện ràng buộc, khiến nguồn cung cho nhóm nhu cầu thực này vẫn bị hạn chế.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển

Thứ hai, giá nhà hiện nay phản ánh chi phí trong quá khứ, chứ không phải nguồn cung hiện tại. Giá bán nhà hôm nay là kết quả của nhiều yếu tố như giá đất đã mua cao, chi phí pháp lý kéo dài làm đội chi phí vốn vay. Khi dự án được "cởi trói", chủ đầu tư buộc phải đưa toàn bộ chi phí đã đội lên vào giá bán, cộng thêm việc tối ưu hóa lợi nhuận sau một thời gian dài "nằm chờ". Việc triển khai một dự án mới không hề dễ dàng, nên chủ đầu tư có xu hướng định giá cao.

Cuối cùng, nguyên nhân quan trọng nhất là giá nhà hiện nay chịu ảnh hưởng mạnh bởi kỳ vọng, chứ không chỉ bởi cung – cầu. Người bán kỳ vọng giá tăng do lạm phát, các khoản đầu tư hạ tầng của nhà nước làm tăng giá trị khu vực. Người mua đầu tư và đầu cơ thì chấp nhận mua ở giá cao vì tâm lý sợ "mua sau sẽ đắt hơn" và lo ngại việc giữ tiền mặt sẽ bị mất giá. Do đó, giá nhà hiện nay có xu hướng chững lại chứ không giảm; giao dịch có thể giảm, nhưng mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao.

Yếu tố đang đóng vai trò chi phối hơn chính là tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá tiếp tục tăng trong dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Khi nhóm nắm giữ tài sản không chịu áp lực phải bán ra, mặt bằng giá có xu hướng "neo" ở mức cao, khiến thị trường rơi vào trạng thái đi ngang và phân hóa thay vì điều chỉnh giảm sâu. Điều này cho thấy, nếu chỉ tập trung gia tăng nguồn cung mà không tác động đến động cơ tích trữ và chi phí nắm giữ tài sản, thì kỳ vọng về một đợt giảm giá mạnh trong ngắn hạn khó thành hiện thực.

* Giá tăng cao và tính thanh khoản ngày càng giảm, nhưng vì sao chủ đầu tư vẫn quyết không giảm giá?

- Sự gia tăng nguồn cung hiện tại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Phần lớn các dự án được tháo gỡ pháp lý, tái khởi động hoặc phê duyệt mới đều thuộc nhóm nhà ở thương mại trung – cao cấp và các khu đô thị quy mô lớn. Đây là những dự án vốn có giá bán cao, cả về đơn giá lẫn tổng giá trị sản phẩm.

Phân khúc này chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng đầu tư và đầu cơ thuộc tầng lớp trung lưu, những người sẵn sàng chấp nhận mức giá cao với kỳ vọng về khả năng tăng giá trong tương lai. Dù nhóm khách hàng này không có nhu cầu ở thực sự lớn và lực mua không mạnh, nhưng phân khúc cao cấp vốn có tính thanh khoản thấp, trừ những giai đoạn thị trường "sóng". Do đó, nó không tạo ra áp lực buộc chủ đầu tư phải giảm giá ồ ạt, trừ khi có một cú sốc tài chính lớn.

Tóm lại, việc nguồn cung gia tăng chủ yếu ở phân khúc cao cấp – với đặc điểm giá trị lớn, thanh khoản thấp và nhóm khách hàng mục tiêu hẹp – chính là lý do quan trọng khiến giá nhà không dễ biến động theo quy luật cung – cầu thông thường. Bởi mô hình kinh doanh của họ đã được thiết kế để chấp nhận nhịp bán chậm và dựa nhiều vào kỳ vọng giá trị dài hạn hơn là thanh khoản ngắn hạn. Do đó, thanh khoản thấp không tạo áp lực buộc họ phải giảm giá. Ngược lại, việc giảm giá sâu có thể làm tổn hại đến hình ảnh dự án và phá vỡ mặt bằng giá đã được thiết lập. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư thường lựa chọn chiến lược "neo giá", đồng thời điều chỉnh các chính sách ưu đãi hoặc linh hoạt về tiến độ thanh toán thay vì hạ giá danh nghĩa. Điều này lý giải tại sao, dù nguồn cung được cải thiện rõ rệt, mặt bằng giá nhà ở vẫn có xu hướng đi ngang và phân hóa.

Tuy nhiên, về dài hạn, nếu Chính phủ có thể ổn định được lạm phát và lãi suất cho vay không còn ở mức "giá rẻ" để tiếp sức cho các nhà đầu cơ, thì quy luật cung – cầu và quy luật giá trị sẽ dần phát huy tác dụng. Khi đó, thị trường bất động sản mới có thể hạ nhiệt và điều chỉnh về mức giá hợp lý hơn.

* Ông đánh giá tâm lý thị trường người mua nhà hiện nay ra sao?

- Tâm lý thị trường đóng vai trò rất quan trọng, trong đó hai trạng thái “chờ đợi” và “mua ngay” luôn song hành. Ở thời điểm hiện nay, các thông tin báo chí cho thấy tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO nhẹ) đang dần lấn át kỳ vọng giá sẽ giảm mạnh. Tâm lý này xuất phát từ nhận định “dù cung tăng nhưng giá sẽ không giảm”, và lo ngại rằng “giá sẽ tăng, nếu chần chừ sẽ mất cơ hội tốt”.

Nguồn cung dồi dào nhưng giá nhà không giảm do nhiều yếu tố như nguồn cung chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, giá đất quá cao, tâm lý kỳ vọng giá tăng trong tương lai... Ảnh: Bích Trần

Tuy nhiên, tâm lý này chỉ tác động mạnh tới nhóm người mua có nhu cầu ở thực và có sẵn tiền. Họ sẵn sàng mua ngay những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng với mức giá “chấp nhận được”. Dù vậy, thực tế hiện nay không xuất hiện làn sóng mua ồ ạt như trước năm 2022. Thị trường đang trong trạng thái chuyển biến chọn lọc – không đóng băng, nhưng cũng chưa phải sốt nóng.

* Lời khuyên của ông đối với các nhà đầu tư hiện nay là gì?

- Đối với người mua có nhu cầu ở thực, việc tìm kiếm một căn nhà ưng ý không nhất thiết phải tập trung vào các dự án mới. Hiện có nhiều lựa chọn từ nhà phố, căn hộ đã đưa vào sử dụng với giá bán có thể thấp hơn 10–20% so với dự án mới, đồng thời người mua còn có thể kiểm nghiệm chất lượng thực tế. Dù mua để ở hay kết hợp đầu tư, cần dựa trên các yếu tố như vị trí, chất lượng xây dựng và môi trường xung quanh để đảm bảo sở hữu một bất động sản có giá trị lâu dài.

Đối với nhà đầu tư, việc tìm mua bất động sản ở dự án mới có thể mang lại cơ hội sinh lời tốt nếu lựa chọn đúng. Yếu tố quan trọng là đánh giá năng lực của chủ đầu tư trong việc phát triển dự án và tiềm năng phát triển của vị trí trong vòng 5 năm tới, dựa trên quy hoạch hạ tầng và môi trường sống. Tuy nhiên, dù đầu tư cho tương lai, giá mua vẫn là yếu tố quan trọng nhất, bởi về lâu dài, thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ điều chỉnh theo môi trường kinh tế và sức mua thực tế của người sử dụng (ở hoặc thuê).

Xin cảm ơn ông!

Thanh Hoa (thực hiện)