Có bao nhiêu tiền tiết kiệm trong tay thì có thể mua nhà?

Tôi từng đọc một câu chuyện ngụ ngôn rất thú vị: Một cậu bé được mẹ cho một chiếc bánh Trung thu. Vì quá yêu thích, cậu định ăn hết một lúc. Người mẹ liền bảo: "Con chia làm 4 phần. Một phần ăn ngay, một phần để dành ăn sáng mai, một phần để dành tối mai, và một phần để biếu bà ngoại cuối tuần". Nhờ vậy, cậu bé không bị đau bụng và còn cảm nhận được vị ngon của chiếc bánh lâu hơn.

Câu chuyện về mua nhà cũng giống như việc "ăn chiếc bánh" tài chính lớn nhất cuộc đời vậy. Nếu chúng ta chỉ thấy tổng thể căn nhà và vội vàng dồn hết sức lực, tiền bạc để "ăn" nó ngay lập tức, rất có thể sẽ bị "nghẹn" bởi những khoản nợ và áp lực vô hình.

Vậy, câu hỏi đặt ra là: "Có tiền tiết kiệm khoảng bao nhiêu thì có thể mua nhà?", để việc mua nhà thực sự là một bước tiến trong cuộc sống, chứ không phải là khởi đầu cho những chuỗi ngày nợ nần chồng chất và mất ngủ triền miên?

Tôi từng nghĩ, chỉ cần có đủ 30% giá trị căn nhà là có thể tự tin xuống tiền. Và tôi đã làm điều đó. Căn hộ chung cư đầu tiên của tôi có giá 2 tỉ, tôi có sẵn 600 triệu, vay ngân hàng 1,4 tỉ. Tôi tự nhủ: "Lương hai vợ chồng 30 triệu, trả góp 15-17 triệu mỗi tháng vẫn ổn".

Mua căn nhà 2 tỉ đồng, bạn phải có tiền tiết kiệm ít nhất 1 tỉ đồng, phí dự phòng 6 tháng không được đụng đến... - Ảnh minh họa

Nhưng thực tế phũ phàng ập đến ngay sau khi nhận nhà. Tôi không lường trước được những "khoản phí ngầm" khổng lồ: Tiền thuế trước bạ, tiền phí bảo trì (2%), tiền sửa sang nội thất cơ bản, rồi tiền đồng hồ điện nước, tiền dịch vụ chung cư hàng tháng. Tất cả ngốn thêm của tôi gần 200 triệu nữa. Số tiền tiết kiệm dự phòng ít ỏi còn lại vơi dần. Chỉ một tháng sau, mẹ tôi ốm nặng phải nhập viện, tôi không còn một đồng dự phòng nào. Cảm giác bất lực và áp lực tài chính khiến tôi ngộp thở.

Tôi đã sai khi nghĩ rằng "tiền mua nhà" chỉ là tiền để trả cho căn nhà.

Từ câu chuyện của mình và sau khi tìm hiểu, tôi nhận ra, để mua nhà một cách an toàn và thông minh, bạn cần có một khoản tiền tiết kiệm được chia thành 4 phần, giống như chiếc bánh Trung thu của cậu bé kia:

Phần 1 – Lõi bánh: Tiền đặt cọc và thanh toán (tối thiểu 20-30% giá trị căn nhà). Đây là điều kiện cần để có thể bước vào "cuộc chơi". Tỉ

lệ này càng cao, càng giảm được gánh nặng lãi vay về sau. Nhưng nếu chỉ có vậy thì chưa đủ.

Phần 2 – Lớp nhân: Còn gọi là tiền "lót ổ" và phí mua nhà (khoảng 5-10% giá trị căn nhà). Đây là phần mà rất nhiều người trẻ như tôi đã bỏ quên. Nó bao gồm thuế, phí, lệ phí trước bạ phải nộp ngay khi làm sổ đỏ; phí bảo trì là 2% giá trị căn nhà chung cư; tiền sửa sang, nội thất cơ bản vì dù là nhà mới hay cũ, ai cũng cần ít tiền để "làm đẹp" cho tổ ấm của mình; phí môi giới, công chứng, dịch vụ... Nếu không chuẩn bị phần "nhân" này, bạn sẽ phải dùng chính "lõi bánh" hoặc đi vay thêm, khiến bài toán tài chính trở nên méo mó.

Phần 3 – Lớp vỏ: Quỹ dự phòng rủi ro (tương đương 6-12 tháng chi phí sinh hoạt, bao gồm cả tiền trả nợ ngân hàng). Đây là lớp vỏ bọc an toàn quan trọng nhất. Khoản tiền này không được động vào để mua nhà. Nó nằm riêng biệt trong sổ tiết kiệm hoặc tài khoản linh hoạt để phòng khi mất việc, giảm thu nhập, người thân ốm đau, cấp cứu, căn nhà phát sinh hỏng hóc lớn (thấm dột, vỡ đường ống nước...), lãi suất ngân hàng tăng cao đột biến… Nếu không có quỹ này, chỉ một biến cố nhỏ cũng có thể khiến bạn vỡ kế hoạch trả nợ và đứng trước nguy cơ mất nhà.

Phần 4 – Lớp bột bên ngoài: Dòng tiền thu nhập ổn định. Người mua cần đảm bảo rằng sau khi trả góp hàng tháng (gốc + lãi), số tiền còn lại vẫn đủ để trang trải cuộc sống và tiếp tục tiết kiệm. Một nguyên tắc an toàn được nhiều chuyên gia khuyên dùng là tỷ lệ chi trả nợ trên thu nhập (Debt-to-Income ratio) không quá 30-40% tổng thu nhập của gia đình. Ví dụ, tổng thu nhập 30 triệu, tiền trả góp hàng tháng chỉ nên ở mức 9-12 triệu.

Đừng hỏi "Có 500 triệu hay 1 tỉ thì mua nhà được chưa?", thay vào đó, hãy tự hỏi: "Sau khi dành riêng quỹ dự phòng 6 tháng, và dự trù hết các chi phí đã kể trên, tôi còn bao nhiêu tiền để trả cho căn nhà? Khoản vay tôi cần dựa trên số tiền đó có khiến tôi vượt quá 40% thu nhập hàng tháng không?"

Ví dụ thực tế: Thu nhập gia đình bạn 30 triệu/tháng. Chi phí sinh hoạt hiện tại 15 triệu. Phí dự phòng 6 tháng là 90 triệu đồng, chi phí mua nhà và “lót ổ” cần 150 triệu đồng (cho căn nhà khoảng 2 tỉ đồng). Còn lại, số tiền tối đa bạn có thể dùng để trả góp an toàn hàng tháng là 12 triệu đồng.

Với lãi suất hiện tại, để trả góp 12 triệu/tháng, bạn chỉ nên vay tối đa khoảng 1 - 1,2 tỉ (tùy thời hạn và lãi suất). Như vậy, số tiền mặt cần có để mua mua căn nhà khoảng 2 tỉ đồng là 1,04 tỉ đồng. Số tiền này chắc chắc là cao hơn nhiều so với suy nghĩ ban đầu của rất nhiều người. Đó chính là sự thật phũ phàng nhưng cần thiết để người có một cuộc sống an nhàn trong chính ngôi nhà của mình.

Đừng để giấc mơ về một mái ấm trở thành gánh nặng đè lên đôi vai chúng ta. Hãy mua nhà khi đã chuẩn bị đủ "4 phần bánh". Hãy kiên nhẫn tích lũy, vun đắp cho "chiếc bánh tài chính" của mình thật đầy đặn. Khi đó, việc mua nhà không chỉ là mua một tài sản, mà là bạn đang xây dựng một tương lai vững chắc và hạnh phúc thực sự.

Bài học cay đắng từ sai lầm của tôi là câu chuyện mà tôi muốn gửi đến tất cả những ai đang ấp ủ giấc mơ an cư.

Ngô Văn Trăm (TPHCM)