Người thuê nhà luôn “nắm dao đằng lưỡi”

Hợp đồng chỉ có lợi cho chủ nhà

Thuê nhà chung cư ở phường Xuân Hòa, TPHCM, anh Trần Quốc Thịnh - nhân viên văn phòng - cho hay, anh sống ở TPHCM hơn 10 năm qua nhưng vẫn ưu tiên thuê nhà chứ không mua. Theo anh, thuê nhà giúp anh được ở gần nơi làm việc mà không phải mắc nợ ngân hàng. Nếu mua, anh chỉ có thể mua được nhà ở rất xa trung tâm thành phố.

Tuy nhiên, khi thuê nhà, anh cũng chấp nhận nhiều điều không vừa ý: “Hợp đồng thuê nhà do chủ nhà tự soạn với các điều khoản bất lợi cho người thuê. Ví dụ, phí quản lý lẽ ra do chủ nhà chịu nhưng họ lại đẩy sang cho người thuê. Giá điện, nước cũng bị thu cao hơn mức quy định. Khi nhà bị thấm, dột, người thuê cũng phải tự bỏ tiền ra sửa chữa”.

Biển quảng cáo cho thuê nhà trên đường Thủ Khoa Huân, phường Sài Gòn, TPHCM

Người thuê mặt bằng kinh doanh cũng gặp tình cảnh tương tự. Chị Nguyễn Thị Giang - chủ dịch vụ chăm sóc sức khỏe - đang thuê shophouse ở khu Sunrise City, phường Tân Hưng, TPHCM với giá gần 100 triệu đồng/tháng. Chị đã đầu tư hơn 500 triệu đồng để cải tạo mặt bằng. Thế nhưng, gần 1 năm nay, chủ nhà chỉ cho ký hợp đồng từng năm thay vì 3 năm như trước để dễ tăng giá theo thị trường. Nhiều lúc, chị bực, muốn trả mặt bằng nhưng do số tiền đầu tư ban đầu quá lớn, đành bám trụ.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hơn 60% người dưới 35 tuổi ở các đô thị lớn như TP Hà Nội, TPHCM, TP Đà Nẵng phải thuê nhà do chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà. Dù nhu cầu thuê nhà rất lớn, nhưng thị trường nhà cho thuê vẫn chưa được định hình rõ nét, vẫn thiếu nguồn cung dài hạn từ các đơn vị chuyên nghiệp. Việc thiếu khung pháp lý bảo vệ quyền lợi người thuê khiến việc thuê nhà chưa thể trở thành một lựa chọn để an cư lâu dài. Điểm sáng duy nhất là giá thuê tăng chậm hơn nhiều so với giá bán nhà.

Cần luật hóa hoạt động cho thuê nhà

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành - cho rằng, có 2 lý do chính khiến thị trường nhà cho thuê chưa phát triển, đó là tỉ suất sinh lời không còn cao; nhà cho người thu nhập thấp còn hiếm.

Theo ông, cách đây 15-20 năm, giá căn hộ chung cư khá rẻ, thường chỉ 4-6 triệu đồng/m², sau đó vài năm tăng lên khoảng 8-10 triệu đồng/m². Với một căn hộ khoảng 40m², tổng tiền đầu tư chỉ khoảng 400-500 triệu đồng nhưng đem cho thuê cũng được 5 triệu đồng/tháng, tỉ suất sinh lời đạt 12%/năm. Tỉ suất sinh lời cao cộng với kỳ vọng tăng giá tài sản đã khiến nhiều người sẵn sàng mua cùng lúc 5-10 căn hộ để cho thuê. Nhưng hiện nay, giá nhà tăng phi mã, giá cho thuê lại không tăng tương ứng nên tỉ suất lợi nhuận chỉ còn khoảng 4%/năm.

“Khi mức thu nhập từ việc cho thuê nhà thấp hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng hay đầu tư vàng, cổ phiếu, người ta không còn muốn mua nhà để cho thuê nữa” - ông nhận xét.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, quy định dành 20% đất dự án xây nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội không phù hợp thực tế bởi việc sống chung trong khu có hạ tầng cao cấp với chi phí đắt đỏ sẽ trở thành gánh nặng tài chính cho người có thu nhập thấp. Do đó, cần xây các khu ở xã hội riêng biệt, có cơ chế phí, quản lý và thiết kế phù hợp.

Ông cũng cho rằng, chính sách bán nhà ở xã hội cũng có kẽ hở lớn. Nguồn lực thì do nhà nước đổ vào (như gói 30.000 tỉ đồng trước đây) nhưng nhà lại không đến tay người nghèo thực sự. Sai lầm lớn nhất là mặc định người nghèo nào cũng muốn mua và sở hữu nhà tại các đô thị lớn. Thực tế, rất nhiều người lao động chỉ cần một chỗ ở ổn định trong 10-20 năm để làm việc, sau đó sẽ về quê. Người nghèo cần một căn hộ để sử dụng (thuê) chứ không nhất thiết để sở hữu. Nếu cứ ép họ phải mua nhà, họ sẽ gánh trên vai khoản nợ quá tầm, dẫn đến rủi ro tài chính cực lớn.

Theo ông, thị trường nhà cho thuê nói chung đang vận hành theo kiểu tự phát, manh mún. Người dân tự xây, tự quản lý và đôi khi quản lý bằng “luật rừng”. Trong khi đó, doanh nghiệp chính quy lại không dám nhảy vào do thiếu luật kinh doanh nhà cho thuê. Nếu không có khung pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp sẽ đối mặt với vô vàn rủi ro. Người thuê có thể quậy phá, không đóng tiền nhà hoặc thao túng ban quản trị. Nếu người thuê chây lì, doanh nghiệp không có quyền cưỡng chế hay trục xuất như ở các nước phát triển.

Do đó, ông đề xuất, Nhà nước khẩn trương ban hành nghị định hoặc luật về đầu tư, quản lý, khai thác và sử dụng nhà cho thuê, trong đó quy định rõ quyền lợi, trách nhiệm của các bên. Nên đa dạng hóa loại hình nhà, phát triển đồng bộ nhà cho công nhân, ký túc xá sinh viên và đặc biệt là nhà công vụ dành cho công chức trung cấp trở xuống thuê dài hạn. Nhà cho thuê cũng cần có tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy và chữa cháy. Có thể huy động ngân sách, kết hợp với vốn doanh nghiệp thông qua các ngân hàng an sinh xã hội với lãi suất ưu đãi để phát triển các loại hình nhà cho thuê.

“Chừng nào chưa có hành lang pháp lý bảo vệ chủ đầu tư nhà cho thuê, chừng đó thị trường vẫn chỉ toàn những khu nhà trọ tối tăm, chật hẹp và tự phát; người lao động vẫn phải sống trong điều kiện thiếu an toàn, còn doanh nghiệp thì vẫn đứng ngoài cuộc vì sợ rủi ro” - ông Nguyễn Văn Đực nói.