Nên khuyến khích mô hình nhà cho thuê dài hạn

Bài toán nhà ở không chỉ là gánh nặng với từng cá nhân mà còn là rào cản đối với sự phát triển kinh tế, xã hội.

Một dự án nhà ở xã hội đang xây dựng tại TP Thủ Đức

Những năm 1990, khi đất đai còn nhiều và giá nhà còn thấp, Nhà nước đã thành lập một số ngân hàng như Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP) Phát triển nhà TPHCM (HDBank), Ngân hàng TMCP Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB) để hỗ trợ người thu nhập thấp vay vốn ưu đãi mua nhà, nhưng không thành công.

Sau đó, quỹ Phát triển nhà TPHCM được thành lập với nguồn vốn 2.000 tỉ đồng nhưng hiệu quả hoạt động còn hạn chế do điều kiện cho vay khắt khe.

Năm 2012, Chính phủ triển khai gói kích cầu 30.000 tỉ đồng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nhưng rất ít doanh nghiệp tham gia, thủ tục cho vay vốn rườm rà. Những doanh nghiệp kiên trì theo đuổi dự án nhà ở xã hội như Lê Thành vừa gặp nhiều rào cản về thủ tục (1 dự án phải trải qua 100 con dấu của nhiều cơ quan), vừa thua thiệt về mặt kinh doanh.

Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2024, cả nước mới chỉ có khoảng 45.000 căn nhà ở xã hội được hoàn thành, trong đó TPHCM có khoảng 22.000 căn. Con số này vẫn còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế (ước tính hơn 1 triệu căn). Nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu kém, chất lượng thi công thấp khiến giá trị sử dụng và giá trị kinh doanh đều thấp.

Các gói tín dụng ưu đãi thời gian qua đã giúp một bộ phận người trẻ tiếp cận được nhà ở, góp phần kích cầu thị trường, nhưng theo Ngân hàng Nhà nước, chỉ khoảng 15 - 20% ngân hàng thương mại tham gia do ngại tốn thời gian phục vụ công tác thanh tra, giám sát, trong khi lợi nhuận không đáng kể.

Để người trẻ, người có thu nhập thấp sở hữu được nhà, cần có lộ trình cụ thể và đột phá về chính sách. Để thúc đẩy ngân hàng tham gia tích cực hơn, cần có cơ chế hỗ trợ lãi suất dài hạn (10-20 năm), giảm áp lực trả nợ cho người mua. Nên giám sát minh bạch bằng công nghệ (blockchain, AI) để hạn chế thủ tục hành chính; phối hợp với ngân hàng chính sách xã hội để chia sẻ rủi ro, đặc biệt cho nhóm thu nhập thấp.

Việt Nam có lợi thế lớn về quỹ đất công (chiếm 53% đất đô thị, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2024), nhưng thiếu cơ chế rõ ràng để phát triển nhà ở giá rẻ. Bài học từ Thái Lan, Singapore cho thấy, mô hình nhà cho thuê dài hạn (20-30 năm) với hạ tầng đồng bộ có thể giảm áp lực sở hữu. Do đó, nên khuyến khích người trẻ thay đổi tư duy từ sở hữu nhà sang thuê nhà, đặc biệt là trong giai đoạn đầu lập nghiệp.

Với mô hình nhà thuê mua (rent-to-own), người trẻ thuê 10-15 năm, sau đó chuyển sang sở hữu. Mô hình này đang thành công ở Hàn Quốc, chiếm 30% thị phần nhà ở. Nên thành lập quỹ nhà xã hội cho thuê với ưu đãi thuế, giảm phí đầu tư để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

Nên chuyển đổi đất nông nghiệp, thu hồi đất công kém hiệu quả để phát triển nhà ở kèm cơ chế bồi thường minh bạch. Cần phát triển các khu đô thị vệ tinh với đầy đủ tiện ích, kết nối giao thông thuận tiện để giảm áp lực nhà cho khu trung tâm thành phố.

Tiến sĩ Thân Minh Ngọc
(Trường đại học Luật TPHCM)
Thanh Hoa (ghi)