Nhà riêng và chung cư dẫn dắt nhịp phục hồi thị trường TPHCM năm 2026

Thị trường bất động sản TPHCM ghi nhận nhiều điểm sáng trong năm 2025 - Ảnh: Unsplash

Thực trạng thị trường

Trong năm 2025, thị trường bất động sản TPHCM ghi nhận sự khởi sắc đồng loạt ở cả hai phân khúc chung cư và nhà riêng. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy niềm tin mạnh mẽ từ đội ngũ môi giới khi đa số ý kiến khẳng định hai loại hình này sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong nửa đầu năm 2026.

Động lực chính thúc đẩy sự phục hồi này đến từ các dự án hạ tầng liên kết vùng trọng điểm và sự phát triển của các đô thị vệ tinh, tạo điều kiện thuận lợi cho làn sóng dịch chuyển dân cư ra khỏi vùng lõi trung tâm để tìm kiếm không gian sống tối ưu hơn.

Đáng chú ý, dữ liệu quý IV/2025 tại quận Tân Bình (cũ) cho thấy một bức tranh tương phản thú vị: trong khi giá nhà riêng phổ biến ở mức 158 triệu đồng/m² thì chung cư chỉ dao động khoảng 63 triệu đồng/m². Tỷ lệ tương quan giá giữa hai loại hình tại đây chạm mức 2,5 - thuộc nhóm cao nhất thành phố.

Mặc dù tương quan giá đang ở mức cao, nhưng đây lại là minh chứng rõ nét cho giá trị “đắt xắt ra miếng” của bất động sản khu vực này. Với vị thế là cửa ngõ giao thương huyết mạch gắn liền với sân bay Tân Sơn Nhất, quận Tân Bình (cũ) sở hữu hệ thống hạ tầng dịch vụ, giáo dục và y tế thuộc nhóm hoàn thiện nhất TPHCM.

Chính vì lý lý do trên, mua nhà Tân Bình (cũ) vẫn là mục tiêu mà nhiều người tiêu dùng có tiềm lực tài chính hướng đến. Việc sở hữu một căn nhà riêng tại đây không chỉ đơn thuần là mua một nơi ở, mà là nắm giữ một tài sản có tính thanh khoản cao và khả năng khai thác kinh doanh, cho thuê mặt bằng luôn duy trì ở mức hấp dẫn.

Đối với những người có tầm tài chính vừa phải nhưng vẫn mong muốn sở hữu nhà đất, khu vực thành phố Thủ Đức (cũ) là một lựa chọn đáng cân nhắc. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tương quan giá bán nhà Thủ Đức (cũ) và chung cư chỉ dao động trong khoảng 1,1 - 1,8, thấp hơn đáng kể so với các khu vực trung tâm, giúp người mua dễ dàng chuyển đổi hoặc bù thêm một khoản ngân sách hợp lý để hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà gắn liền với đất.

Chung cư hay nhà đất?

Mua chung cư hay nhà đất là bài toán nan giải đối với không ít người - Ảnh: Japan Property

Tại thị trường bất động sản TPHCM, việc lựa chọn giữa nhà đất (nhà riêng) và chung cư luôn là bài toán cân não, phụ thuộc vào ưu thế đặc trưng của từng loại hình trong bối cảnh quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm. Nhà riêng sở hữu ưu thế lớn hơn về tính sở hữu và quyền tự quyết toàn bộ đối với diện tích đất gắn liền.

Đặc biệt, xét về khía cạnh tích lũy tài sản, nhà đất thường có biên độ tăng giá ổn định và khả năng giữ giá tốt hơn trong các giai đoạn thị trường biến động, nhờ tâm lý ưu tiên sở hữu đất nền bền vững của người Việt.

Ngược lại, chung cư lại chiếm ưu thế về chất lượng sống hiện đại và tính an ninh cao, vốn là ưu tiên hàng đầu của các gia đình trẻ. Sống tại chung cư đồng nghĩa với việc tiếp cận hệ sinh thái tiện ích tích hợp ngay dưới chân tòa nhà như hồ bơi, phòng gym, siêu thị và khu vui chơi trẻ em. Hệ thống an ninh 24/7 và camera giám sát mang lại sự an tâm so với nhà phố trong hẻm sâu.

Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này nằm ở việc giá trị tài sản có xu hướng khấu hao theo thời gian và sự phụ thuộc vào chất lượng quản lý của chủ đầu tư. Ngoài ra, các rủi ro về pháp lý sổ hồng hoặc tranh chấp phí bảo trì cũng là những rào cản khiến một bộ phận khách hàng vẫn còn e dè khi xuống tiền vào phân khúc này.

Dưới góc độ tài chính, sự khác biệt về ngưỡng vốn đầu tư là yếu tố phân hóa khách hàng rõ rệt nhất. Chung cư thường có phương thức thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi và thời gian trả góp kéo dài, giúp người mua dễ dàng tiếp cận hơn với mức tích lũy ban đầu vừa phải.

Trong khi đó, nhà đất đòi hỏi nguồn vốn lớn và thanh toán tập trung trong thời gian ngắn, khiến đây trở thành phân khúc dành riêng cho nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh hoặc đã có tài sản tích lũy từ trước. Sự dịch chuyển từ chung cư sang nhà đất sau một thời gian tích lũy cũng là lộ trình phổ biến tại TPHCM, phản ánh sự thay đổi nhu cầu từ “an cư” sang “khẳng định giá trị tài sản”.

Bảo Ngọc

Nguồn: Batdongsan.com.vn