Gian nan thi hành án trong tranh chấp bất động sản

Luật sư Lê Văn Hoan - Giám đốc Công ty luật TNHH MTV Lê Văn, Đoàn Luật sư TPHCM - cho rằng, việc xử lý bất động sản thuộc diện thi hành án trong các vụ án kinh tế, tham nhũng thường gặp khá nhiều vướng mắc pháp lý cũng như thực tế, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến trình thu hồi tài sản, quyền lợi của các bên liên quan và tính minh bạch của hệ thống pháp luật.

Thứ nhất, nhiều tài sản chưa rõ ràng về pháp lý, như chưa có giấy chứng nhận, chưa chuyển mục đích sử dụng đất, đang tranh chấp quyền sở hữu hoặc bị thế chấp, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính... gây khó khăn trong kê biên, định giá và đấu giá. Với tài sản lớn gồm nhiều phần nhỏ, chỉ cần một phần có tranh chấp cũng khiến cả khối tài sản khó xử lý.

Luật sư Lê Văn Hoan đang trình bày tham luận - Ảnh: Hoàng Thơ

Thứ hai, việc định giá tài sản chưa sát giá thị trường. Người sở hữu muốn giá cao, người mua lại mong giá thấp, dẫn đến đấu giá thất bại, phải giảm giá nhiều lần, mất thời gian và hiệu quả thấp.

Thứ ba, thiếu cơ chế giám sát độc lập trong quá trình đấu giá, do luật không quy định viện kiểm sát phải tham gia giám sát, dễ dẫn đến tình trạng tùy tiện.

Ngoài ra, tâm lý e ngại rủi ro pháp lý từ các vụ án lớn khiến nhà đầu tư dè dặt, ít tham gia. Nhiều bản án cũng có nội dung chưa rõ ràng, cần giải thích thêm, làm chậm quá trình thi hành án.

“Thực tế cho thấy, hơn 20 năm qua, phần trách nhiệm dân sự trong vụ án hình sự Epco - Minh Phụng vẫn chưa thi hành xong, và tiếp tục phát sinh hệ lụy pháp lý” - luật sư Hoan dẫn chứng.

TS.LS Phan Trung Hoài - Phó chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, vướng mắc, bất cập trong quy định của pháp luật thể hiện ở chỗ việc giám định, định giá tài sản trong quá trình tố tụng hình sự. Trước hết là vấn đề xác định thời điểm định giá: hiện nay, thời điểm này thường là lúc cơ quan tiến hành tố tụng yêu cầu, có thể cách xa thời điểm xảy ra vụ án, dẫn tới chênh lệch lớn trong xác định giá trị tài sản bị xâm hại. Ngoài ra, chưa có hướng dẫn rõ ràng về việc định giá ở từng giai đoạn tố tụng (sơ thẩm, phúc thẩm…), gây lúng túng khi áp dụng.

Tiếp theo là hiệu lực của chứng thư thẩm định giá cũng gây khó khăn, khi thời hạn chỉ 6 tháng, trong khi quá trình thi hành án thường kéo dài. Có trường hợp chứng thư đã hết hiệu lực nhưng vẫn được sử dụng vì cho rằng không có cơ sở định giá lại, trái với quy định hiện hành.

TS-LS Phan Trung Hoài - Phó chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam trình bày tại hội thảo

Về phương pháp định giá, luật sư Hoài cũng cho rằng hiện còn nhiều bất cập, đặc biệt cùng một tài sản nhưng các công ty thẩm định giá lại đưa ra mức giá chênh lệch lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người liên quan và kết quả thi hành án. Thực tế cũng cho thấy nhiều tài sản có giá trị như cổ phần, cổ phiếu, tài sản hình thành trong tương lai thường không được định giá, gây khó khăn cho việc xác định nghĩa vụ và khắc phục thiệt hại trong các vụ án.

Do đó, luật sư Hoài kiến nghị cần xây dựng cơ chế định giá thống nhất và minh bạch, nhất là với các tài sản đặc thù như cổ phiếu, quyền tài sản, tài sản chưa hoàn thiện pháp lý. Đồng thời, cần thành lập Hội đồng xử lý tài sản thi hành án đối với các đại án kinh tế, tham nhũng - tương tự mô hình Ban chỉ đạo thu hồi tài sản như trong vụ Vạn Thịnh Phát - nhằm tháo gỡ các vướng mắc thủ tục, đẩy nhanh quá trình xử lý và đấu giá tài sản có giá trị lớn.

Ông Ngụy Cao Thắng - Giám đốc Trung tâm đấu giá tài sản TPHCM - chia sẻ tài sản thi hành án đặc biệt trong các vụ án kinh tế lớn như Huyền Như, vụ án Ngân hàng Đông Á và đặc biệt là vụ án Trương Mỹ Lan - Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB)… thường có tính pháp lý phức tạp, đòi hỏi người mua phải cẩn trọng để tránh rủi ro.

Cụ thể, rủi ro pháp lý: Tài sản có thể không kèm giấy tờ bản chính (như sổ hồng), gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Dự án bất động sản bị kê biên thường vướng chuyển nhượng do chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc đang bị thế chấp, ngăn chặn.

Rủi ro về quyền sở hữu: Tài sản đấu giá có thể đang bị tranh chấp với bên thứ ba hoặc gặp vướng mắc trong việc sang tên, nộp thuế, làm thủ tục hành chính do thiếu hợp tác từ người phải thi hành án.

Rủi ro bàn giao tài sản: Người trúng đấu giá có thể không được bàn giao tài sản đúng hạn do sự chống đối của người bị thi hành án hoặc quyết định tạm dừng thi hành từ cơ quan có thẩm quyền.

Để công tác đấu giá tài sản thi hành án được thuận lợi, góp phần thu hồi nhanh các khoản tiền trong các vụ án hình sự kinh tế, tham nhũng; ông Thắng kiến nghị, các cơ quan liên quan tiếp tục thực hiện hiệu quả các chỉ thị của Ban bí thư về công tác thu hồi tài sản bị thất thoát, chiếm đoạt trong các vụ án hình sự về tham nhũng, kinh tế; đẩy nhanh tiến độ xây dựng Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi) để trình Quốc hội.

Bích Trần