Người thu nhập dưới 200 triệu/năm gần như không thể mua nhà ở thương mại

Hơn 50% nguồn cung căn hộ mới trên thị trường đều trên 100 triệu đồng/m²

Trong khi đó, TPHCM sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong 3 năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung dần cải thiện, dù vẫn phân bố chưa đồng đều. Hơn 60% lượng mở bán đến từ khu vực Bình Dương, trong khi trung tâm TPHCM vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.

Giá căn hộ trung bình tại cả 2 đô thị lớn tiếp tục tăng mạnh, đều trên 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể tại Hà Nội, giá trung bình đạt 85,6 triệu đồng/m², tăng 23% , còn TPHCM (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ. Riêng các dự án mở mới trong quý III/2025 đã tiệm cận 108-131 triệu đồng/m², phản ánh rõ xu hướng ở nhóm sản phẩm cao cấp.

Cơ cấu giá cho thấy hơn 50% nguồn cung mới tại cả 2 thị trường đều trên 100 triệu đồng/m². Đặc biệt tại khu Tây Hà Nội, các dự án lần đầu mở bán có mức giá từ 104 triệu đồng/m². Tại TPHCM sau sáp nhập có biên độ giá rộng hơn, 30-200 triệu đồng/m², song các căn hộ tầm trung chủ yếu nằm ở Bình Dương; khu trung tâm vẫn ghi nhận mặt bằng giá cao nhất thị trường.

Dù giá bán cao, tỉ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý 3/2025 vẫn đạt mức ấn tượng: 93% tại Hà Nội và 80% tại TPHCM. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn ở Hà Nội (tăng 6,3% so với cùng kỳ 2024) và 5.300 căn ở TPHCM (tăng 65,2% so với cùng kỳ 2024). Nhiều dự án tại Hà Nội và TPHCM ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, cho thấy nhu cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, nhất là với những dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý minh bạch.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét. Dù giá bán neo cao, nhiều dự án mở bán vượt mức 100 triệu đồng/m² nhưng sức mua vẫn ổn định nhờ nhu cầu ở thật và dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện.

Với sự phục hồi của nguồn cung, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM đang chuyển mình sang chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy giá bán vẫn neo cao so với thu nhập bình quân, song xu hướng đầu tư dài hạn, phát triển hạ tầng và cải thiện pháp lý sẽ tiếp tục là động lực giúp 2 thị trường này duy trì vị thế đầu tàu của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026-2027.

Tuy nhiên, ông Tiến cho rằng, một hộ gia đình thu nhập khá (200 triệu đồng - 1,3 tỉ đồng/năm) cần trung bình 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m² (giá 85-95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT). Trong khi đó, nhóm thu nhập đại chúng (dưới 200 triệu đồng/năm) gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.

“Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TPHCM” - ông Tiến nhận định.

Bích Trần