Giá thuê nhà sẽ giảm sau khi dẹp loạn căn hộ cho thuê ngắn hạn?

Giá bán, giá thuê đều sẽ giảm theo

Chị Hằng (chủ căn hộ ở quận 4) chia sẻ, kể từ khi quy định mới được ban hành, chị H. lo lắng không biết kinh doanh thế nào vì đã đầu tư rất nhiều vào căn hộ cho thuê ngắn hạn. “Tôi và nhiều chủ nhà khác đã bắt đầu điều chỉnh giá thuê, giảm từ 5-10% để thu hút khách khi chuyển sang cho thuê dài hạn” - chị Hằng nói thêm.

“Hầu hết các căn hộ cho thuê ngắn hạn theo mô hình Airbnb đều thuộc phân khúc cao cấp, được trang bị nội thất sang trọng. Vì vậy, việc chuyển sang cho thuê dài hạn không dễ dàng, do mức giá khó có thể hạ xuống ngang bằng với các chung cư khác trên thị trường” – anh Dân (một người chuyên cho thuê căn hộ ngắn ngày ở TP Thủ Đức) cho hay.

Một dự án ở quận 4, TPHCM gắn biển cấm cảnh báo việc cho thuê căn hộ ngắn ngày.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, những năm gần đây, mô hình kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn hạn tại TPHCM phát triển mạnh, tuy nhiên, quy định mới sẽ tác động không nhỏ đến nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Những người đang đầu tư căn hộ cho thuê theo mô hình Airbnb thuộc phân khúc trung - cao cấp, có giá từ 3-5 tỉ đồng/căn, sẽ gặp nhiều thách thức vì các căn hộ này chủ yếu nằm tại khu trung tâm, nơi hình thức cho thuê ngắn hạn mang lại lợi nhuận cao hơn.

Đối với phân khúc trung bình - khá, với mức giá từ 2-3 tỉ đồng/căn, quy định mới không gây ảnh hưởng đáng kể do phần lớn các căn hộ này phù hợp với nhu cầu cho thuê dài hạn.

Nhìn chung những nhà đầu tư thuê căn hộ để kinh doanh cho thuê ngắn hạn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn. “Nếu vận hành hiệu quả, tỷ suất lợi nhuận của mô hình này vào khoảng 5-6%/năm. Tuy nhiên, với quy định mới, họ buộc phải chuyển sang cho thuê dài hạn, khiến tỷ suất lợi nhuận giảm xuống còn 4-5%/năm.

Chẳng hạn, một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng nếu cho thuê dài hạn chỉ mang lại khoảng 13-15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, nếu cho thuê ngắn hạn theo mô hình Airbnb, lợi nhuận có thể đạt 23-25 triệu đồng/tháng.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng thuê căn hộ với giá cao để cho thuê lại ngắn hạn, hưởng chênh lệch. Tuy nhiên, với những thay đổi trong quy định, thị trường căn hộ cho thuê dự báo sẽ cạnh tranh khốc liệt hơn, giá thuê sẽ giảm.

Ngoài ra, quy định này phần nào ảnh hưởng đến việc giao dịch của căn hộ chung cư, giá có thể giảm nhẹ khoảng 2%, vì phân khúc trung cao cấp chuyển sang cho thuê dài hạn sẽ khó hơn. Tuy nhiên, hiện nay ở căn hộ chung cư đang là xu hướng nên giá chỉ giảm nhẹ.

Chị Nguyễn Thương Hoài (TP Thủ Đức) - người đang quản lý một group gần 800 cá nhân và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cho thuê căn hộ theo mô hình Airbnb TPHCM cho biết - hiện group đang có gần 10.000 căn hộ chung cư cho thuê Airbnb. Nếu tính trên toàn thị trường, con số này có thể lên đến hàng chục nghìn căn.

Hiện nay nhiều dự án ban quản trị đã ra thông báo cấm cho thuê dài hạn. Theo ông Quang, tình trạng căn hộ đồng loạt chuyển sang tìm khách thuê dài hạn, khiến thị trường khó có thể hấp thụ hết. Sẽ có hàng nghìn căn hộ bị bỏ trống, không thể cho thuê, gây thiệt hại kinh tế rất lớn.

Theo các chuyên gia, quy định này không chỉ khiến giá thuê giảm mà giá bán chung cư cũng sẽ giảm.

Quy định hướng đến bảo vệ quyền lợi người ở thực

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, hiện nay do thị trường chủ yếu là đầu tư, nên việc mua căn hộ và cho thuê theo mô hình Airbnb là kiểu kinh doanh tạo ra dòng tiền khá tốt, nhưng nó lại xâm phạm đến quyền lợi của người ở thực, đó chính là cư dân.

Quy định lần này là ủng hộ người ở thực, nên việc cấm cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày sẽ khiến lượng căn hộ trống dư dôi khá nhiều, đành phải chuyển sang cho thuê dài hạn, việc này chắc chắn sẽ kéo gía thuê xuống vì khó mà tiềm được khách.

Ngoài ra, việc “dẹp loạn” mô hình cho thuê Airbnb này sẽ khiến các nhà đầu tư lướt sóng căn hộ cũng sẽ giảm rất nhiều.

Bà Trần Minh Ái - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận quản lý vận hành, Savills TPHCM cho rằng, TPHCM từng ghi nhận nhiều ý kiến tranh luận về việc liệu cho thuê ngắn hạn có được xem là "ở" hay là "lưu trú du lịch". Dù quy định này không mới, vì Luật Nhà ở 2023 đã nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khác ngoài để ở.

Tuy nhiên, quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã bổ sung các hướng dẫn chi tiết, liên kết với các quy định khác liên quan đến kinh doanh nhà ở, giúp người dân và các bên liên quan hiểu rõ hơn. Điều này góp phần siết chặt quản lý hoạt động cho thuê căn hộ, đảm bảo môi trường sống đúng quy chuẩn cho cư dân tại các khu chung cư có mục đích để ở, góp phần bảo vệ chất lượng cuộc sống cho cư dân chung cư.

Bích Trần