TOD - "Chìa khóa vàng" cho siêu đô thị phía Nam

Nguồn cung dịch chuyển

Tại Hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, DKRA Group và VTV9 phối hợp tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở (CBRE Việt Nam) nhận định: “Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi TPHCM trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình TOD giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo”.

Theo báo cáo từ CBRE, thị trường Quý 3/2025 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa Hà Nội và TPHCM. Trong khi Hà Nội ghi nhận mức tăng giá mạnh ở cả phân khúc sơ cấp (41% theo năm) và thứ cấp (8%), thì khu vực trung tâm TPHCM cũ gần như không có nguồn cung mới.

Các chuyên gia nhận định rằng Việt Nam vẫn chưa có TOD nào hoàn chỉnh, tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên hiện chỉ mới dừng lại ở bước 1 là hoàn thiện về giao thông - Ảnh: Nguyễn Văn

Bức tranh toàn cảnh phía Nam sáng hơn nhờ nguồn cung bổ sung mạnh từ các khu vực sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu. Đáng chú ý, các dự án trung cấp dưới 60 triệu đồng/m² dọc theo các trục giao thông chính chiếm tới 75% nguồn cung mới toàn vùng trong 9 tháng đầu năm 2025.

Việc mở rộng địa giới hành chính đã đưa TPHCM vào giai đoạn hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân. Các chuyên gia nhận định, thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô – nơi có hạ tầng hoàn thiện và phù hợp để phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Các hệ thống hạ tầng kết nối vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc và metro được kỳ vọng là "xương sống" cho sự tăng trưởng của nhà ở, thương mại và logistics.

Ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group - nhấn mạnh: “Phát triển TOD đòi hỏi có chiến lược vùng rõ ràng. Không gian mở rộng của TPHCM chỉ có thể được khai thác hiệu quả khi có một quy hoạch tổng thể, gắn kết với các trục giao thông như metro và đường sắt cao tốc”.

Việt Nam chưa có TOD nào hoàn chỉnh

Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho biết, sự sẵn sàng từ phía doanh nghiệp và người dân là rất cao. Giá bất động sản dọc tuyến Metro số 1 đã tăng 30-200% chứng minh nhu cầu thực về các khu đô thị tích hợp. Tuy nhiên, Việt Nam cần hoàn thiện ít nhất một tuyến metro theo đúng triết lý TOD để làm hình mẫu, từ đó tạo động lực và niềm tin cho sự phát triển của các tuyến tiếp theo.

Tiến sĩ - Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh: “TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu”. Ông chỉ rõ, TOD có vùng ảnh hưởng rộng 800 – 1.200 m quanh ga metro. Nếu không có cơ chế đền bù và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai minh bạch, việc bàn giao mặt bằng sẽ vô cùng khó khăn, và TOD khó có thể hình thành.

Ông Sơn cũng chỉ ra thực tế đáng suy ngẫm: TPHCM và Hà Nội nhiều năm qua vẫn quy hoạch theo hướng đơn ngành – xây metro trước, còn phát triển đô thị tính sau. Trong bối cảnh TPHCM định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1.000 km, việc chuyển đổi sang tư duy tích hợp đa ngành và thu hút hợp tác công – tư trở nên cấp thiết.

Đánh giá về tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, ông Nam Sơn cho rằng đây mới chỉ là bước khởi đầu. Mô hình này mới chỉ dừng lại ở phần "Transit" (Giao thông) - xây dựng tuyến đường sắt.

Hai phần còn lại vẫn đang thiếu, bao gồm: Thiếu các khu chức năng, dịch vụ thương mại thiết yếu và hạ tầng thuận tiện cho việc đi bộ kết nối đến ga; chưa thuyết phục được đủ lượng cư dân chuyển đổi thói quen, sử dụng metro làm phương tiện di chuyển chính để giảm thiểu phương tiện cá nhân.

Các chuyên gia đang thảo luận tại hội thảo

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, "đổi mới tư duy" là yếu tố cốt lõi để TOD thành công. Ông chỉ rõ, quy hoạch metro hiện hành đã lạc hậu và được xây dựng với tư duy thuần túy về giao thông, chưa phải TOD. Do đó, việc cấp bách hiện nay là Sở Quy hoạch Kiến trúc cần rà soát, điều chỉnh lại hướng tuyến, và vị trí các nhà ga để tối ưu hóa phát triển đô thị, thay vì cứng nhắc triển khai theo quy hoạch cũ.

Một đề xuất then chốt được các chuyên gia đưa ra tại hội thảo là thành lập một tập đoàn/tổ chức hợp tác công - tư chuyên trách về phát triển TOD.

Mô hình này tương tự mô hình Phú Mỹ Hưng trước đây, trong đó: Phía nhà nước chịu trách nhiệm "dọn đường" về mặt pháp lý, đất đai, giải tỏa, và tạo ra một khung chính sách thông thoáng. Phía tư nhân sẽ đảm nhận việc huy động vốn và triển khai dự án với tư duy thị trường.

Tập đoàn này sẽ chủ động dự báo và đề xuất điều chỉnh các vướng mắc pháp lý ngay từ đầu, đảm bảo dự án khả thi cả về mặt chính sách lẫn kinh tế. Đây được xem là chìa khóa để thu hút nguồn lực tư nhân quy mô lớn, và quản lý dự án một cách chuyên nghiệp.

Thanh Hoa