Thị trường bất động sản TPHCM đứng trước nguy cơ xả hàng, cắt lỗ

Giao dịch giảm mạnh

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong 9 tháng đầu năm 2022, TPHCM chỉ có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà. Trong đó có 10.166 căn hộ chung cư (chiếm 87,6%) và 1.434 căn nhà thấp tầng (chiếm 12,4%) tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Theo HoREA, giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, khiến cho giá nhà ở bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Nên người có thu nhập trung bình, thấp ở khu vực đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ. Trong khi đó, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển thì ở các nước này giá nhà chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập của người dân. 

Hiện nay, thị trường bất động sản TPHCM đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án mức giá đến 1 tỷ đồng/m2. Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. 

Theo HoREA, thanh khoản thị trường thấp, áp lực đòn bẩy tài chính đã khiến thị trường xuất hiện nhà đầu tư xả hàng, cắt lỗ để bảo tồn vốn

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TPHCM giảm còn 6.600 căn (giảm 51% theo quý). Ngoài ra, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm khoảng 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Cần lưu ý đến 89% lượng hàng tồn kho này thuộc về các căn hộ hạng A và hạng B.

Trong số nguồn cung mới, hơn 60% có giá hơn 11 tỷ đồng/căn và báo cáo Savills ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay là 124 triệu đồng/m2. Đối với giai đoạn tiếp theo của một số dự án, các căn hộ mới cũng có mức tăng 10%.

Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm đã dẫn tới lượng giao dịch giảm 89% theo quý với con số 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019 là 15%, con số này đối với nguồn cung mới là 20%, thấp nhất từ trước đến nay. 

Nguy cơ xả hàng, bán lỗ

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA chia sẻ, thị trường bất động sản thời gian qua đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây và hiện nay tuy giao dịch nhà đất đã có dấu hiệu “giảm tốc”, trầm lắng, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao và đã xuất hiện các đợt sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp. 

“Thị trường bất động sản sụt giảm giao dịch trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão). Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại” – ông Châu nhận định.

Theo bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc cấp cao CBRE, trước tình trạng thị trường hiện nay nhiều nhà đầu tư tiếp tục rơi vào trạng thái xáo trộn tâm lý, quan sát nghe ngóng, thậm chí hoang mang, khoảng 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vì có những nhà đầu tư trót đi vay ngân hàng nhưng không bán được, phải gồng gánh chi phí.

Với nhà đầu tư cá nhân đã vay ngân hàng để mua bất động sản cá nhân, nếu trả lại cho chủ đầu tư thì dễ gặp rủi ro khi trong hợp đồng mua bán có phần phạt. Rất ít nhà đầu tư để ý điều này. Từ đó, dẫn đến câu chuyện, nhiều nhà đầu tư đang cố “gồng”, và không rõ sẽ "gồng" được đến khi nào. “Rất có thể sẽ có đợt giảm giá, bán tháo trong thời gian tới khi mà chính sách tín dụng không được nới đúng nghĩa. Mặc dù sức mua trên thị trường vẫn có nhưng nhà đầu tư không tìm được vốn vay chính là nguyên nhân khiến một số bất động sản có thể đổ vỡ - bà Dung nhận định.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận xét, thị trường nhà ở TPHCM với mức thanh khoản thấp do lượng người mua hạn chế và giá bán cao đã tạo cơ hội cho bất động sản liền thổ giá rẻ tại các tỉnh lân cận. Thực tế, báo cáo Savills cho biết ở những thị trường lân cận, giá bất động sản nhà thổ có giá rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/m2 , thấp hơn 67% so với TPHCM. Tỷ lê hấp thụ ở các khu vực này cao hơn tỷ lệ ở TP HCM là khoảng 72%.

Bích Trần