Những dấu hiệu nhận biết dự án có 'vấn đề' mà người mua cần tránh

Thời gian gần đây, trên các diễn đàn bất động sản, không khó để bắt gặp những lời rao "ngộp thở": “Cần tiền trả ngân hàng, bán cắt lỗ 500 triệu đồng căn hộ cao cấp” hay “Xả hàng thu hồi vốn, giá rẻ nhất thị trường”.

Giữa bối cảnh lãi suất, giá bất động sản tăng cao như hiện nay, những con số giảm giá sâu như vậy như giống như thỏi nam châm thu hút những người đang muốn an cư. Thế nhưng, đằng sau đó đôi khi lại là một kịch bản của những người lướt sóng đã sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (vay vốn) nay không thể gồng lãi suất. Nhưng cũng có thể là một dự án đang cạn nguồn tiền.

Anh Hùng, một thành viên kỳ cựu của diễn đàn, chia sẻ về trải nghiệm "hú vía" của mình. Cách đây hai tháng, anh tìm được một căn hộ tại một dự án ngoại thành với mức giá rẻ hơn thị trường đến 20%. Người bán là 1 nhà đầu tư đang cần tiền gấp để trả nợ ngân hàng do lãi suất thả nổi tăng cao. Người bán đưa ra đủ mọi giấy tờ từ hợp đồng mua bán đến phiếu thu tiền để chứng minh mình đã đóng đến 70% giá trị căn hộ.

Khách đang xem một dự án - Ảnh minh hoạ

Thấy dự án đã cất nóc, lại có giá hời, anh Hùng định bụng xuống tiền. May mắn thay, thông qua đồng nghiệp, anh phát hiện dự án này dù đã xây xong phần thô nhưng chủ đầu tư vẫn chưa hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa, nếu chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ thì người mua sẽ rất gian nan trong việc ký hợp đồng mua bán. Những người lướt sóng đang biết được thông tin này nên muốn giảm giá cắt lỗ, đẩy “trái bóng trách nhiệm” sang những người đến sau như anh Hùng.

Thực tế hiện nay, không ít dự án đang rơi vào tình trạng "đói" vốn khi các hạn mức tín dụng bị thắt chặt. Chủ đầu tư sẽ chọn cách nợ tiền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước. Rất nhiều dự án đã bàn giao nhà nhiều năm nhưng người dân vẫn không được cấp “sổ hồng” vì chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất. Khi cơ quan chức năng tiến hành thanh tra hoặc yêu cầu truy thu (đôi khi số tiền truy thu còn lớn hơn nghĩa vụ cũ do thay đổi giá đất), doanh nghiệp không có tiền nộp. Hậu quả là toàn bộ dự án bị “treo”, giấy tờ của người dân bị giữ lại để làm “con tin” cho khoản nợ của chủ đầu tư .

Theo quy định, chỉ khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, dự án mới đủ điều kiện để cấp chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân. Tuy nhiên, thông tin này thường bị giữ kín, người mua thông thường rất khó tự kiểm tra. Người mua chỉ biết đến thiết kế hào nhoáng, tiện ích 5 sao, mà không hề hay biết rằng dự án mình đang bỏ tiền tỷ vào thực chất đang dính pháp lý.

Vậy làm sao để nhận diện được các dự án đang có "vấn đề"?

Nhóm người mua lướt sóng là những người nhạy tin nhất. Khi nhận thấy chủ đầu tư bắt đầu có dấu hiệu hụt hơi, hoặc dự án vướng thanh tra về tiền sử dụng đất, họ sẽ lập tức thực hiện chiến dịch tháo chạy.

Nhóm người này thường lấy lý do nợ ngân hàng, gặp áp lực lãi suất để đánh vào tâm lý ham rẻ của nhiều người, khiến người mua không nghi ngờ gì về pháp lý dự án. Họ hay tạo áp lực thời gian như “cần tiền gấp trong tuần”, “ưu tiên người cần tiền mặt”… khiến người mua không kịp kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý tại các cơ quan chức năng. Họ sẽ chấp nhận cắt lỗ rất sâu để bảo toàn vốn.

Để tránh trở thành nạn nhân của các dự án này, người mua cần phải tỉnh táo. Ngoài kiểm tra giấy phép xây dựng, hãy kiểm tra thêm tình trạng nộp tiền sử dụng đất của dự án.

Ngoài thông tin từ môi giới, hãy liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Sở Xây dựng địa phương để nắm rõ tình trạng pháp lý thực tế của dự án. Nếu một dự án đã cất nóc nhưng nhiều tháng không thấy hoàn thiện hay không bàn giao nhà đúng hạn thường là dấu hiệu của việc cạn kiệt tài chính hoặc vướng mắc pháp lý nghiêm trọng.

Nguyễn Văn Nguyên (TPHCM)