‘Bong bóng’ bất động sản đang rình rập phân khúc, dự án nào?

Dự án vùng ven đua nhau thổi giá

Trong quý I/2025, giá căn hộ chung cư The Gió Riverside của Tập đoàn An Gia ở phường Đông Hòa chỉ khoảng 45 triệu đồng/m² thì nay lên 55 triệu đồng/m², tăng gần 22%. Giá căn hộ chung cư TT Avio của Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital ở phường Tân Đông Hiệp (thuộc TP Dĩ An trước đây) hồi đầu năm 2025 được quảng cáo khoảng 35 triệu đồng/m², nay lên 40-42 triệu đồng/m², tăng khoảng 15 - 20%.

Ở khu vực phường Lái Thiêu cách trung tâm TPHCM khoảng 20km, nếu như trước đây giá căn hộ chung cư chỉ khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m² thì nay giá đã bị thổi lên đến gần 40 triệu đồng/m². Điển hình, dự án Happy One Mori hiện chủ yếu vẫn là khu đất trống, đang được giới thiệu chủ đầu tư là Tập đoàn Vạn Xuân, với giá booking khoảng 38,6 triệu đồng/m².

Dự án The Win City ở Tây Ninh

Ở tỉnh Tây Ninh, lâu nay dự án chủ yếu là phân khúc đất nền, vì phân khúc căn hộ khó hấp thụ, tuy nhiên vừa qua tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (trước đây) dự án The Win City của Thắng Lợi Group đã bất ngờ tung ra khoảng 6.000 căn hộ. Không ít người mong chờ dự án sẽ có giá vừa túi tiền cho người thu nhập thấp nhưng họ “choáng váng” khi nhiều trang mạng giới thiệu giá hơn 2 tỉ đồng/ căn 2 phòng ngủ (hơn 30 triệu đồng/m²).

Chị Nguyễn Thị Liên (công nhân làm việc tại 1 công ty may mặc) cho biết: “Tôi nghĩ dự án sẽ phù hợp với túi tiền của người thu nhập trung bình, thấp, nhưng tôi thật sự sốc khi biết bán cao như vậy”.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng cho biết giá nhà chung cư ở các tỉnh vùng ven hiện nay tăng cao bất thường, họ chưa dám xuống tiền vì sợ giá ảo, bỏ tiền vào nhưng thanh khoản không có.
Tại báo cáo thị trường BĐS quý III của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, giá bán căn hộ thương mại dao động trung bình khoảng 78 triệu đồng/m², hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m², với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m².

Tại TPHCM (trước đây), giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m². Đáng chú ý, nhiều dự án có mức tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỉ đồng/căn chỉ trong thời gian ngắn, trong khi chất lượng dự án hoặc hạ tầng xung quanh không có cải thiện đáng kể.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chỉ số giá căn hộ chung cư từ năm 2019 đến nay đã tăng 87,7% tại Hà Nội đạt trung bình 75,5 triệu đồng/m², và 48,3% tại TPHCM với mức trung bình 77,1 triệu đồng/m².

Trong khi giá nhà tăng gấp ba, thu nhập của người lao động tăng chưa đến một nửa. Năm 2014, một hộ gia đình có thu nhập trung bình để sở hữu căn hộ 70m² trị giá 1,75 tỉ đồng sẽ mất khoảng 18 năm. Nhưng năm 2025, căn hộ tương tự đã vọt lên 5,3 tỉ đồng, sẽ mất khoảng 27 năm để mua được nhà. Còn với người thu nhập thấp có thể lên tới khoảng 80 năm.

“Bong bóng” sẽ đến từ dự án tầm trung gắn mác cao cấp?

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tổng lượng bất động sản tồn kho hiện lên tới hơn 25.294 sản phẩm, gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ chung cư. Trong đó, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất, hơn 40% chỉ sau 3 tháng.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu - nhận định, nguy cơ hình thành "bong bóng" bất động sản xuất phát từ việc giá nhà đất tăng cao liên tục trong khi cung - cầu lại lệch pha một cách trầm trọng. Cụ thể, nguồn cung trên thị trường hiện không đáp ứng được nhu cầu thực tế của đại đa số người dân, vốn cần những căn nhà có mức giá phù hợp với túi tiền. Số lượng bất động sản ở phân khúc này lại quá ít. Dù nhà ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp đang được phát triển, nhưng quy mô rất hạn chế so với nhu cầu thị trường. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại tập trung vào phân khúc cao cấp dành cho nhóm khách hàng có thu nhập cao, nơi mang lại biên lợi nhuận lớn hơn.

Dự án Happy One Mori dù còn là khu đất trống nhưng đang được rao với giá khoảng 38,6 triệu đồng/m2

Tình trạng này nếu tiếp diễn sẽ khiến nhu cầu thực ngày càng lớn, trong khi nguồn cung phù hợp lại hạn hẹp. Hệ quả là giá bất động sản tại Việt Nam ước tính gấp 20-30 lần thu nhập bình quân của người dân. Mức chênh lệch khổng lồ này khiến bất động sản trở thành tài sản ngoài tầm với của đa số người dân.

Chính sự mất cân bằng cung - cầu kéo dài và đà tăng giá liên tục có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng. Đây có thể được xem như một hiện tượng của “bong bóng” bất động sản, và bong bóng thì không thể tồn tại mãi. Đến một lúc nào đó, nó sẽ vỡ, gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, cho rằng quan điểm cho rằng bất động sản cao cấp, hạng sang (như các khu vực Bason, đối diện Thủ Thiêm Sala) sẽ tạo ra "bong bóng" là không thực tế. Lý do nằm ở chính bản chất của phân khúc này: nguồn cung rất hạn chế và người mua chủ yếu là những "đại gia thực thụ". Họ sử dụng tiền của chính mình, hoặc vay ngân hàng với tâm thế chủ động chứ không phải vì bắt buộc. Nhóm khách hàng này có khả năng tài chính vững vàng, thường mua để sở hữu lâu dài hơn là đầu cơ ngắn hạn.

Do đó, nếu có biến động, đó chỉ là những "cơn sóng nhỏ" cục bộ, kiểu một số nhà đầu tư "yếu thế" buộc phải bán ra, và sẽ ngay lập tức có những "đại gia xịn" khác tiếp quản. Sự việc khó có khả năng lan rộng, gây ảnh hưởng đến sự ổn định tài chính vĩ mô của quốc gia.

Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, lịch sử cho thấy, những "quả bong bóng" đều bắt nguồn từ thị trường bất động sản đại chúng. Đó là khi niềm tin bất động sản chỉ lên không xuống trở nên phổ biến, khiến nhiều người dân, dù thu nhập không cao, vẫn mạnh tay vay ngân hàng để mua nhà với kỳ vọng đầu cơ tăng giá hoặc mua vượt quá khả năng chi trả thực tế. Đó mới là mầm mống của một cuộc khủng hoảng hệ thống.

Hiện phân khúc cao cấp trung tâm khó có biến động lớn, thách thức thực sự có thể nằm ở các khu vực vệ tinh của TPHCM (như một số khu vực tại Bình Dương trước đây). Tại đây, hàng loạt dự án căn hộ mới đang mọc lên với mức giá từ 2 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, ở mức giá này, nhiều người lao động tại chính địa phương có xu hướng chọn mua một lô đất nhỏ để xây nhà riêng thay vì mua căn hộ chung cư. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ dư thừa nguồn cung căn hộ so với nhu cầu thực tế có khả năng chi trả. Nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo khi cân nhắc các dự án ở vùng ven.

Về việc có nên mua bất động sản năm 2026 không? Câu trả lời là có, nhưng chỉ dành cho những người thực sự có tiền nhàn rỗi và khả năng vay nợ an toàn. Nghĩa là, sau khi trừ đi tất cả chi phí sinh hoạt gia đình, thu nhập còn lại vẫn đủ để trang trải khoản vay ngân hàng một cách dễ dàng. Tuyệt đối không nên vì tin vào viễn cảnh bất động sản tăng giá nhanh hơn lãi suất mà vay mượn quá sức để đầu tư - đây là con đường dẫn đến rủi ro cao.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển dự báo thị trường bất động sản 2026 sẽ không có "bong bóng" lớn, nhưng đầy rẫy sự phân hóa. Người mua cần tỉnh táo, hiểu rõ phân khúc mình tham gia và đặc biệt quan tâm đến khả năng tài chính của mình.

Hùng Phong - Thanh Hoa