Menu

Thị trường bất động sản các tỉnh 'dậy sóng'

08:07 18/03/2018

pno
Sau một thời gian phục hồi và phát triển, thị trường bất động sản (nhiều tỉnh, thành) đang ngày càng “nóng” với mức giá nhiều nơi tăng gấp hai, ba lần so với một vài năm trước.

Tăng giá chóng mặt

Nếu như cách nay khoảng một năm, khách hàng có trong tay khoảng từ 150 triệu - 200 triệu đồng là có thể mua nền đất 100 m2 ở các huyện vùng ven TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì nay “đừng mơ”.

Tại P. Kim Dinh, TP. Bà Rịa, nhiều khu đất được phân lô, chào bán với giá 300 triệu - 400 triệu đồng/nền 100 m2, cao gấp đôi so với cách đây khoảng một năm. Những khu đất gần Quốc lộ 56 (tuyến tránh TP. Bà Rịa, đang thi công), giá còn tăng cao hơn. Chủ đất “hét” giá lên đến 500 triệu - 600 triệu đồng/nền 100 m2, gần gấp ba lần so với nửa năm trước.

Với các dự án phân lô ở khu vực huyện Tân Thành của tỉnh này, “cò” đất chào giá cao hơn 150 triệu - 200 triệu đồng/nền so với sáu tháng trước. “Đất ở đây giờ “sốt” lắm, anh mua đi, bảo đảm ba tháng sau có lời, công ty em bán lại cho” - nhân viên một sàn giao dịch bất động sản (BĐS) ở đây cam kết.  

Thi truong bat dong san cac tinh 'day song'
Nhiều dự án đất nền gần cạnh Quốc lộ (tuyến tránh TP Bà Rịa), đang thi công, giá tăng liên tục

Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, các dự án căn hộ cũng đua nhau mọc lên. Cách đây khoảng một năm, phần lớn căn hộ ở gần trung tâm TP. Bà Rịa có giá chỉ khoảng trên dưới 1 tỷ đồng thì nay được xem là hàng hiếm và được mở bán với mức giá từ khoảng 1,5 tỷ - 2 tỷ đồng/căn. Nhiều dự án ở khu vực trung tâm TP. Vũng Tàu rao giá lên đến 50 triệu - 60 triệu đồng/m2, khoảng từ 3,5 tỷ đồng/căn.

Thi truong bat dong san cac tinh 'day song'
Thị trường sôi động, giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng ở trung tâm TP.Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) hiện nay cũng trở thành hàng hiếm

Tại TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, hai năm trước, vẫn còn chi chít dự án “ngủ đông” thì nay hầu hết đã “thức giấc”. Các dự án BĐS nghỉ dưỡng, chung cư, nhà phố đua nhau mọc lên. Từ sân bay Cam Ranh vào TP. Nha Trang, hai bên đường Nguyễn Tất Thành, dự án đua nhau thi công. Chúng tôi không khỏi choáng khi nghe các sàn giao dịch BĐS ở đây chào bán căn hộ với giá từ khoảng 32 triệu - 40 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án bán giá gần 50 triệu đồng/m2 trong khi cách đây một năm, giá căn hộ ở khu vực này chỉ từ khoảng 20 triệu - 30 triệu đồng/m2. 

Đi sâu vào TP. Nha Trang, giá giao dịch còn cao hơn: căn hộ dự án Furama Nha Trang có giá khoảng 35 triệu đồng/m2; dự án Ariyana Nha Trang có giá khoảng 46 triệu đồng/m2; dự án The Panorama Nha Trang có giá gần 60 triệu đồng/m2...

Thi truong bat dong san cac tinh 'day song'
Khách hàng chen nhau mua nhà tại một dự án ở Nha Trang

Phân khúc đất nền còn “nóng” hơn căn hộ, giá bán ở khu vực ven TP. Nha Trang trên dưới 8 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với một năm trước. Chẳng hạn như dự án Nam Sông Cái có giá bán gần 8 triệu đồng/m2, trong khi chưa lâu trước đó, giá chỉ 5 - 6 triệu đồng/m2. 

Tương tự, tại các TP. Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), Tuy Hòa (tỉnh Phú Yên), Đà Nẵng, thị trường sôi động không kém; nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng như FLC Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), Rosa Alba Resort (tỉnh Phú Yên) giá 6 - 7 tỷ đồng/căn. 

Ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long như: Long An, Cần Thơ, Hậu Giang, thị trường cũng khá sôi động. Nhiều dự án ven TP. Cần Thơ của Công ty BĐS Hồng Phát, Quỹ Phát triển nhà ở Cần Thơ... chào bán với giá tăng khoảng 100 triệu - 200 triệu đồng/nền so với sáu tháng trước. Đi sâu xuống thị xã Ngã Bảy (tỉnh Hậu Giang), dự án khu dân cư Nguyễn Huệ chào bán với giá cao hơn khoảng 100 triệu đồng/nền so với cách đây nửa năm.           

Chọn mặt gửi vàng 

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, BĐS tại nhiều tỉnh, thành đang có sự điều chỉnh tăng giá khá cao so với cách đây khoảng một năm. Cụ thể, tại Vân Đồn (Quảng Ninh), giá tăng gấp 5 - 6 lần, Đà Nẵng tăng khoảng 25%, Nha Trang tăng 100%, Cần Thơ tăng khoảng 30%, Phú Quốc tăng khoảng 35%…

Từ khoảng cuối năm 2017, lượng giao dịch tại các tỉnh, thành như Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ, Vĩnh Long, Hậu Giang, An Giang, Trà Vinh... cũng tăng đột biến, thu hút nhiều chủ đầu tư BĐS “có thương hiệu”. 

Thi truong bat dong san cac tinh 'day song'
Dự án khu dân cư Nguyễn Huệ (tỉnh Hậu Giang) chào bán giá cao hơn khoảng 100 triệu đồng/nền so với sáu tháng trước

Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi, không phải tỉnh nào có giá giao dịch tăng cao là thị trường đều tốt. Chẳng hạn, tại các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, dù giá bán chênh lệch khá cao so với cách nay khoảng một năm nhưng thực tế, lượng giao dịch không nhiều. Phần lớn các sản phẩm nằm trong tay giới đầu tư mua một, hai năm trước, nay bán lại.

Chẳng hạn, tại huyện Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai), lượng hàng chào bán của giới đầu tư khá lớn, giá tăng cao nhưng khi dự án xây dựng cầu Cát Lái tiếp tục lỡ hẹn và quy hoạch sân bay Long Thành còn mù mờ, giao dịch thực tế lại không nhiều.  

Bên cạnh đó, nhà, đất ở các tỉnh, thành tăng giá phần lớn đều do tác động của hạ tầng, du lịch hoặc chỉ diễn ra cục bộ ở vài khu vực nhất định, không phải mọi nơi đều “sốt”. Chẳng hạn, tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giá nhà, đất tăng chủ yếu ở khu vực trung tâm và ven TP. Bà Rịa, Vũng Tàu. Đặc biệt, sau khi Quốc lộ 56 triển khai dự án kết nối sân bay Long Thành và gần đây có nhiều tập đoàn lớn như Tuần Châu, FLC... đến, đề xuất đầu tư nhiều dự án du lịch “khủng”, thị trường nhà đất bỗng sôi động lên. 

Ông Trần Văn Dũng - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng và quản lý BĐS Trường Phát - cho rằng, theo quy luật, thị trường BĐS các tỉnh luôn có sự hồi phục trễ hơn so với các thành phố lớn. Vì vậy, hiện nay, khi mặt bằng giá nhà, đất ở TP.HCM được đẩy lên khá cao, các doanh nghiệp và nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch sang các tỉnh, thành khác. Với nguồn vốn đầu tư không quá lớn, doanh nghiệp sẽ dễ thực hiện hơn, khách hàng và các nhà đầu tư cũng dễ tiếp cận sản phẩm do giá bán còn ở mức vừa phải. 

Ông Dũng dự báo, năm nay, thị trường BĐS các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Cần Thơ, Nha Trang, Đà Nẵng... sẽ sôi động và hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, pháp lý và năng lực của chủ đầu tư là hai yếu tố rủi ro hàng đầu mà khách hàng cần quan tâm khi đầu tư ở các tỉnh và không nên chạy theo tâm lý đám đông.

Cẩn trọng với căn hộ officetel, condotel, hometel, serviced apartment

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường căn hộ khách sạn, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel, serviced apartment) đang phát triển rất mạnh và có dấu hiệu cung vượt cầu. Tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn cả nguồn cung phòng khách sạn, resort (chiếm khoảng 44%) tổng nguồn cung. Hội Môi giới BĐS Việt Nam thông tin, hiện lượng cung phân khúc BĐS condotel lên đến 22.837 căn, trong đó có khoảng 77,7% căn có mức giá từ 35 - 70 triệu đồng/m2.  

Còn theo dự báo của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA, năm 2018 sẽ là năm khó khăn của thị trường BĐS nghỉ dưỡng, do nguy cơ dư thừa nguồn cung condotel ở một số thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng. Dự báo năm 2018 nguồn cung condotel có thể đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ phân khúc này năm 2017 chỉ đạt khoảng 33% (4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn). Phần lớn các phân khúc này tập trung ở thị trường các tỉnh. 

Thị trường BĐS Nha Trang tiềm ẩn nhiều dấu hiệu không minh bạch

Thị trường BĐS Nha Trang - Khánh Hòa hiện có mức độ giao dịch và thanh khoản khá cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều dấu hiệu không minh bạch. Chẳng hạn, vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa kiểm tra, phát hiện tám dự án khu đô thị và 20 dự án khu biệt thự sinh thái đang quảng cáo rầm rộ nhưng đã bị thế chấp ngân hàng. 

Ngoài ra, sàn giao dịch BĐS không chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh mọc lên như nấm, “cò” đất làm nhiễu loạn thị trường, gây “sốt” ảo giá nhà đất nhiều nơi. Khách hàng cần tránh sập “bẫy” tăng giá “ảo”. Nguyên nhân chính đẩy giá BĐS lên là do các nhà đầu cơ gom hàng, đẩy giá kiếm lời, trong khi nguồn cung không thiếu. Hiện nay, đến các khu đô thị mua đất nền, chỗ nào chủ đầu tư cũng kêu hết hàng, nhưng muốn mua thì có ngay.

Ông Đặng Viết Tú  - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Nha Trang - Khánh Hòa

Phan Trí