Nợ xấu bất động sản "phình to", do đâu?

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group – cho biết, tính đến tháng 5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) tại Việt Nam hiện hơn 1,56 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 260.000 tỉ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%. Nếu năm 2025, tín dụng toàn hệ thống đạt đúng mục tiêu tăng trưởng 16%, thì dư nợ BĐS có thể đạt 3,8 – 3,9 triệu tỉ đồng.

Đáng chú ý là tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng gia tăng. Tổng nợ xấu của 27 ngân hàng đã vượt 265.000 tỉ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi một số ngân hàng như Vietcombank, Techcombank, VietABank vẫn duy trì tỉ lệ nợ xấu ở mức thấp dưới 1,2%, thì một số khác như OCB đã ghi nhận tỉ lệ lên đến 3,9%, cho thấy rủi ro hệ thống ngày càng gia tăng.

Quang cảnh buổi hội thảo

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) – đánh giá tình trạng nợ xấu trong ngành ngày càng phức tạp. Nếu không có các giải pháp tổng thể và đột phá, hàng loạt dự án dở dang có nguy cơ tiếp tục "đắp chiếu", kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

Ông Châu cho rằng, xử lý nợ xấu không chỉ đơn thuần là thu hồi nợ mà còn là "cơ hội để phục hồi thị trường". Do đó, Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt và đồng bộ. Chúng ta cần một cách tiếp cận mới: vừa thu hồi được nợ, vừa khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và bảo đảm việc làm cho người lao động.

Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị vướng vào các thủ tục pháp lý phức tạp và tranh chấp, khiến ngân hàng khó có thể phát mãi, còn doanh nghiệp thì không thể tái cấu trúc.

"Chúng tôi đề xuất thành lập một tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát và phân loại các dự án BĐS đang bị đình trệ, từ đó có các chính sách xử lý phù hợp cho từng nhóm nợ xấu, thay vì áp dụng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn - Trường Chính sách công và quản lý Fulbright – cho biết, tại các quốc gia như Mỹ, Anh, Singapore, nếu trong hợp đồng thế chấp quy định rõ “quyền bán tài sản” (power of sale), ngân hàng có thể tự thu giữ và bán tài sản mà không cần thông qua tòa án. Cơ chế này giúp rút ngắn thời gian xử lý nợ, giảm chi phí pháp lý và nâng cao hiệu quả thu hồi nợ. Trong khi đó, tại Việt Nam, ngay cả khi hợp đồng có điều khoản rõ ràng về quyền xử lý, việc xử lý tài sản bảo đảm thường vẫn yêu cầu phải thông qua tòa án hoặc cơ quan thi hành án.

Cách này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay và bên thứ ba, nhưng lại làm phức tạp hóa và kéo dài thời gian xử lý. Phần nợ xấu kéo dài từ năm này qua tháng khác, gây thiệt hại cho ngân hàng và cả người thế chấp. Tài sản bị phong tỏa, kê biên, niêm phong rõ ràng không thể tạo ra lợi nhuận, gây lãng phí.

Theo ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, để giải quyết nợ xấu, điều kiện tiên quyết là hợp đồng thế chấp phải có thỏa thuận rõ ràng về quyền xử lý tài sản mà không cần thông qua tòa án - cơ chế “power of sale”. Thỏa thuận này không thể mơ hồ hoặc chỉ mang tính hình thức, mà phải quy định cụ thể trình tự thông báo, phương thức định giá, thời gian chờ xử lý cũng như các quyền còn lại của người vay sau khi tài sản bị bán.

Trong suốt quá trình xử lý, việc thông báo cho người vay cần được thực hiện minh bạch, bằng văn bản và trong một thời hạn hợp lý. Điều này không chỉ đảm bảo quyền được biết và chuẩn bị của người vay, mà còn tạo điều kiện để họ có thể chủ động trả nợ, tự tìm đối tác chuyển nhượng tài sản để đạt được mức giá tốt hơn, hoặc tái đàm phán với bên cho vay.

Một điểm then chốt khác là việc định giá tài sản phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tình trạng tổ chức tín dụng đơn phương bán với giá thấp, gây thiệt hại cho người vay. Để đảm bảo tính khách quan, nên có sự giám sát của bên thứ ba hoặc cơ chế định giá độc lập trong toàn bộ quá trình này.

“Người vay cần được bảo đảm quyền nhận lại phần dư sau khi tài sản bị bán, sau khi trừ đi khoản nợ gốc, lãi và các chi phí hợp lý. Đây là quyền tài sản hợp pháp, cần được tổ chức tín dụng thông báo rõ ràng trong mọi trường hợp - kể cả khi không còn giá trị dư - nhằm tránh các khiếu nại phát sinh,” ông Đỗ Thiên Anh Tuấn đề xuất.

Ngân hàng BIDV từng phát mãi căn hộ tại chung cư The Era Town (quận 7) với giá khởi điểm khoảng 15 triệu - 16 triệu đồng/m2

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM – cho rằng, việc xử lý tài sản nhằm đảm bảo thu hồi nợ đang có nhiều vấn đề. Thoạt đầu, việc các ngân hàng cho vay và nhận thế chấp bằng BĐS tưởng chừng như đơn giản và ít rủi ro, nhưng thực tế lại tiềm ẩn nhiều rủi ro mà ngân hàng phải tốn nhiều thời gian và công sức mới có thể đòi lại được quyền lợi chính đáng của mình, đặc biệt khi gặp phải những khách hàng không thiện chí, không có khả năng trả nợ hoặc không hợp tác trong việc bàn giao tài sản.

Nhiều trường hợp, ngân hàng đã có được bản án hoặc quyết định thi hành án, chỉ còn chờ việc bán đấu giá tài sản để thu hồi tiền, nhưng quá trình này vẫn có thể bị kéo dài do phát sinh các tranh chấp. Đơn cử như trường hợp người dân thế chấp nhà cho ngân hàng nhưng sau đó cho người khác thuê hoặc trồng cây hoa màu, dẫn đến phát sinh quyền lợi của bên thứ ba. Do đó, khi xử lý nợ xấu, cần đảm bảo sự hài hòa về quyền và nghĩa vụ của tất cả các bên liên quan.

"Để xử lý nợ xấu hiệu quả, cần đảm bảo quyền tài sản của người thế chấp, xây dựng quyền lợi của bên nhận thế chấp tài sản và đảm bảo tính minh bạch của hợp đồng thế chấp tài sản cũng như hợp đồng tín dụng. Chúng ta không nên xây dựng hợp đồng một cách chung chung như xây dựng một bộ luật, mà cần phân loại rõ ràng quyền và nghĩa vụ của từng bên" - luật sư Lê Trung Phát kiến nghị.

Thanh Hoa