Năm 2021, ngành bất động sản khó tự quyết vận mệnh của mình

Nhu cầu quan tâm bất động sản ngày càng giảm

Theo báo cáo thị trường tháng 1/2021 của Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn đầu năm 2021 nguồn cung nhà đất chào bán trên thị trường bất động sản TPHCM và một số khu vực ven TP có dấu hiệu suy giảm, kéo theo nhu cầu mua bán ảnh hưởng theo.  

Cụ thể, tính riêng tháng 1/2021, lượng tin đăng chào bán nhà đất tại TPHCM giảm khoảng 19%, nhu cầu mua bất động sản cũng giảm gần 5% so với tháng trước đó. Tin rao bán và cho thuê tại TPHCM giảm ở hầu hết các loại hình từ chung cư, nhà phố, đất nền và nhà liền kề. Trong đó tin đăng rao bán chung cư giảm mạnh nhất, lên đến gần 24%.

Xét về mức độ quan tâm, ngoại trừ phân khúc đất nền dự án có nhu cầu giao dịch tăng 3,4%, hầu hết các phân khúc khác đều giảm. Mức độ quan tâm nhà riêng lẻ giảm 10%, chung cư giảm 8%, biệt thự, nhà phố giảm từ 3-14% so với một tháng trước đó.

Đầu năm, mức độ quan tâm, nguồn cung, nhu cầu giao dịch bất động sản đều giảm

Tuy nhiên, giá bán chung cư vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng. So với mức giá rao bán thời điểm tháng 12/2020, giá chung cư tháng 1/2021 tăng thêm 0,3% và nếu xét với thời điểm cùng kỳ thì tăng gần 3,4%.

Không chỉ riêng TPHCM, nguồn cung, nhu cầu giao dịch bất động sản tại các tỉnh ven TPHCM cũng giảm. Tổng lượng tin đăng tại các thị trường tỉnh giảm gần 20%, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An và Đồng Nai đều có lượng tin đăng bán giảm từ 14 - 30%. 

Trong đó, giảm mạnh nhất là thị trường Long An và Bình Dương với nguồn cung chỉ đạt khoảng 70% so với tháng 12/2020. Hai tỉnh này cũng là địa phương ghi nhận nhu cầu mua bất động sản suy giảm nhiều nhất, lần lượt giảm từ 10% và 14%. 

Trước diễn biến của thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay, người dân đang có tâm lý dành tiền để ăn, họ chỉ dám bỏ tiền đầu tư khi công việc ổn định, kinh tế phát triển. 

Ngành tiêu dùng tăng trưởng mới là điểm sáng của bất động sản

Ông Trần Nguyên Đán – Chuyên gia kinh tế (Đại học Kinh tế TPHCM) chia sẻ, điểm sáng của bất động sản của năm 2021 chỉ là hy vọng. Thực sự cái cần cứu hiện nay không phải bất động sản, mà chính là ngành hàng tiêu dùng. Vì ngành hàng này tăng thì các ngành khác sẽ tăng theo. Nên doanh nghiệp cần cứu nhất là các doanh nghiệp xuất khẩu. Ở đây là xuất khẩu các mặt hàng thiết yếu chứ không phải là mặt hàng xa xỉ, như vậy sẽ giúp chúng ta có nguồn tiền để trả nợ. Sau đó là ngành dịch vụ, mới đến bất động sản. Như vậy, thị trường bất động sản có điểm sáng hay không là tùy thuộc vào nội lực chứ không phải trông đợi gì nhiều.

Một khi xuất khẩu tăng trưởng thì kinh tế tăng trưởng, lúc đó bất động sản sẽ tăng theo. Công việc ổn định thì người ta mới nghĩ đến việc lấy tiền đi đầu tư, đầu tư giống như một giải pháp xử lý tiền. Quan trọng nhất là thu nhập nhưng phải đến từ nguồn tiền thật. Đây là cơ hội rất lớn cho Việt Nam vì một số hoạt động sản xuất của một số quốc gia đang bị đình trệ. Nhưng quan trọng chúng ta vẫn phải kiểm soát được dịch COVID-19.

Ngoài kiểm soát dịch COVID-19, các chuyên gia cho rằng phải giải cứu doanh nghiệp sản xuất để tạo ra dòng tiền thật thì bất động sản mới phát triển theo

Nếu mọi người hy vọng sẽ có chính sách đổ trực tiếp vào bất động sản thì đó chỉ có là bong bóng. Bất động sản không lên vù được trừ khi có sự tác động, nhưng chỉ xảy ra ở thị trường nhỏ. Còn việc đợi dòng vốn nước ngoài, chúng ta phải hiểu vốn dễ vào thì sẽ dễ ra vì đó cũng chỉ là tiền.

Một trong những nút thắt đối với thị trường bất động sản khác là vấn đề giao thông. Những dự án sát với nhu cầu trung bình thì họ phải chấp nhận ở xa một chút nhưng xa thì phương tiện công cộng không có, bài toán ở đây chúng ta phải làm đồng bộ thì mới đẩy ra vùng ven được. 

Còn Chính phủ chỉ có hai công cụ đó là tiền tệ và chính sách tài khoá. Luật pháp ở Việt Nam không có xu thế chuẩn bị cho dài hạn mà chủ yếu xử lý hậu quả. Ví dụ, vấn đề phân lô bán nền đáng lẽ phải có từ lâu nhưng bây giờ mới siết lại vì thị trường loạn quá. Một mặt mình cho rằng các chính sách đó ngăn cản thị trường nhưng thật ra không phải, nó sẽ làm cho thị trường lành mạnh hơn vì hai nhóm người đó có nhu cầu khác nhau. 

Hiện hàng tồn kho bất động sản đang lớn nên áp lực trả nợ cũng lớn. Các doanh nghiệp đang dịch chuyển áp lực trả nợ ngân hàng sang áp lực trả nợ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ bằng cách phát hành trái phiếu để tái cấu trúc nợ. Thông thường việc phát hành trái phiếu để tài trợ cho một dự án mới, còn các công ty bất động sản thường phát hành trái phiếu để tái cấu trúc các khoản nợ, tức là dùng nợ áp lực nhỏ đổi nợ áp lực cao.

Bích Trần