Mua bán chỗ đậu xe ô tô sẽ tạo ra chỗ đậu xe ảo, gây lãng phí

PV: Thưa ông, gần đây cư dân chung cư Cityland Park Hills đã có đơn kiến nghị gửi các cơ quan chức năng về dấu hiệu sai phạm tại tầng hầm và việc rao bán chỗ đậu xe ô tô, xin ông cho biết quan điểm về những bất cập trong việc mua bán chỗ đậu xe tại chung cư hiện nay?

- Ông Nguyễn Duy Thành: Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, nhu cầu sở hữu chỗ đậu xe riêng trong các chung cư trở thành vấn đề nóng, không chỉ với cư dân mà còn với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc mua bán và khai thác chỗ đậu xe đang đặt ra nhiều bất cập cả về pháp lý lẫn thực tiễn quản lý vận hành.

Ông Nguyễn Duy Thành

- Vậy theo quy định hiện hành, để được bán chỗ đậu xe, chủ đầu tư cần đáp ứng điều kiện gì?

Thứ nhất, về quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính. Theo quy định, chủ đầu tư có thể lựa chọn bán hoặc cho thuê chỗ đậu xe tại khu vực tầng hầm - vốn được xác định là diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trong trường hợp bán cho cư dân, người mua chỗ đậu xe phải gánh 4 khoản chi phí: tiền mua chỗ đậu xe dao động từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng; đóng 2% quỹ bảo trì tính trên giá mua để xác lập quyền sở hữu riêng; phí quản lý vận hành hàng tháng áp dụng cho diện tích sở hữu riêng và phí trông giữ xe vẫn phải đóng như các hộ khác gửi xe trong tầng hầm. Ngược lại, nếu chủ đầu tư giữ quyền khai thác cho thuê, họ vẫn phải đóng 2% quỹ bảo trì trên diện tích sở hữu riêng, đồng thời chịu phí quản lý vận hành cho toàn bộ khu vực đậu xe.

- Có một thực tế là khi bán lại căn hộ, chỗ đậu xe này lại trở thành "vật cản", ông có thể giải thích rõ hơn?

Một điểm gây tranh cãi là khi cư dân sở hữu chỗ đậu xe riêng, việc chuyển nhượng căn hộ bắt buộc phải đi kèm với chỗ đậu xe đó. Người mua căn hộ không có nhu cầu sở hữu chỗ đậu xe vẫn phải nhận, trong khi chủ sở hữu không được phép bán chỗ đậu xe cho người ngoài chung cư. Điều này dẫn đến tình trạng “kẹt” tài sản: chỗ đậu xe không thể tách rời giao dịch, làm giảm tính linh hoạt và giá trị thanh khoản.

- Trên thực tế quản lý vận hành còn có những bất cập nào, thưa ông?

Việc mua bán chỗ đậu xe trong chung cư hiện nay tuy mang lại nguồn thu cho chủ đầu tư và đáp ứng nhu cầu của một số cư dân, nhưng lại tồn tại nhiều bất cập về pháp lý và thực tiễn. Đã đến lúc cần có những điều chỉnh trong quy định để đảm bảo sự minh bạch, công bằng và tính linh hoạt trong quản lý vận hành chung cư.

Có 3 bất cập điển hình. Thứ nhất, thiếu lựa chọn cho cư dân khi người mua căn hộ có thể không cần chỗ đậu xe nhưng vẫn bị buộc phải nhận khi chủ cũ sở hữu. Thứ hai, giảm giá trị tài sản khi chỗ đậu xe riêng có thể trở thành gánh nặng nếu không phù hợp nhu cầu của người mua căn hộ. Thứ ba, khó khăn trong quản lý khi ban quản lý phải xử lý nhiều tình huống phức tạp liên quan đến quyền sở hữu và khai thác chỗ đậu xe.

Chung cư Cityland Park Hills

Ngoài những ràng buộc pháp lý và chi phí phát sinh, việc bán chỗ đậu xe riêng cho cư dân còn tạo ra một nghịch lý trong quản lý vận hành: chỗ đậu xe ảo. Khi chủ sở hữu đưa xe ra ngoài, vị trí đậu xe riêng của họ vẫn để trống nhưng không xe nào khác được phép đậu tạm. Nếu xe khác đậu, sẽ bị coi là chiếm dụng không gian sở hữu riêng. Điều này dẫn đến tình trạng tầng hầm có nhiều chỗ trống nhưng vẫn xảy ra quá tải, cư dân khác phải xoay xở tìm chỗ gửi xe.

Không chỉ gây áp lực về chỗ đậu xe, cơ chế này còn làm giảm nguồn thu từ dịch vụ giữ xe. Một vị trí sở hữu riêng chỉ phục vụ cho 1 chiếc xe, đồng nghĩa ban quản lý chỉ thu phí được từ duy nhất chiếc xe đó. Trong khi nếu vị trí này thuộc diện khai thác chung, ban quản lý có thể tận dụng để phục vụ nhiều xe luân phiên, tăng nguồn thu đáng kể. Như vậy, “chỗ đậu xe ảo” vừa lãng phí diện tích, vừa làm giảm hiệu quả khai thác và nguồn thu từ dịch vụ giữ xe, trở thành bất cập lớn trong đời sống cư dân và công tác quản lý vận hành chung cư.

Xin cảm ơn ông về những chia sẻ này!

Thanh Hoa (thực hiện)