TPHCM chốt bảng giá đất mới: Bình Dương cũ tăng cao nhất gấp 8 lần

Đây là bảng giá đất, được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 sau khi hợp nhất ba địa phương: TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Nhìn chung, giá đất tại hầu hết các khu vực đều tăng so với bảng giá hiện hành, nhưng biên độ tăng có sự phân hóa rõ rệt giữa các vùng lõi cũ và các đô thị đang phát triển.

Giá đất tại các vị trí "đắc địa" như Nguyễn Huệ gần như không thay đổi so với bảng giá đất đang áp dụng - Ảnh: Tam Nguyên

TPHCM cũ: Giá ổn định ở mức cao

Tại khu vực TPHCM cũ, bảng giá đất mới ghi nhận mức điều chỉnh nhẹ với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với năm 2024. Đáng chú ý, mức giá cao nhất đạt khoảng 687 triệu đồng/m² tại các tuyến đường “kim cương” như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Con số này gần như không thay đổi so với bảng giá đang áp dụng, cho thấy khu vực trung tâm đã đạt ngưỡng giá thị trường.

Mức giá thấp nhất tại khu vực này là 2,3 triệu đồng/m² tại khu dân cư Thiềng Liềng. Theo UBND TPHCM, ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt, bức tranh chung tại đây là đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%). Thậm chí, thành phố còn chủ động giảm giá đất sản xuất ở một số nơi để khuyến khích đầu tư. Việc giữ biên độ tăng thấp nhằm hạn chế tác động tiêu cực đến chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ tài chính của người dân trong vùng lõi đô thị vốn đã ở mức rất cao.

Bình Dương cũ: Đột biến với mức tăng gấp 8 lần

Trái ngược với sự ổn định của TPHCM cũ, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong ba địa phương sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây dao động từ 1 đến hơn 8 lần.

Trường hợp điển hình là tuyến đường ĐH.505 (đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507), giá đất ở vọt từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng hơn 8 lần. Các loại đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh trên cùng tuyến cũng tăng từ 3,8 đến 4 lần.

Một số vị trí đất ở Bình Dương cũ tăng gấp 8 lần

Mức giá tuyệt đối cao nhất tại Bình Dương cũ đạt khoảng 89,6 triệu đồng/m² (so với mức 52,16 triệu đồng trước đây), tập trung tại các trục đường huyết mạch như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Nguyên nhân của sự bùng nổ này là do bảng giá đất cũ của Bình Dương tồn tại khoảng cách quá lớn so với thực tế. Khảo sát cho thấy giá giao dịch thực tế có nơi cao gấp 13 lần bảng giá cũ, gây khó khăn cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Bà Rịa - Vũng Tàu: Tăng mạnh tại các trục du lịch

Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (được phân loại là Khu vực III), giá đất ở tăng từ 1,7 đến hơn 4 lần. Mức giá cao nhất đạt 149,48 triệu đồng/m², áp dụng cho các tuyến đường ven biển sầm uất của TP Vũng Tàu, tiêu biểu là đường Thùy Vân. Đây là khu vực trọng điểm về du lịch, dịch vụ nên giá đất được điều chỉnh để tiệm cận giá trị thương mại thực tế.

Giá đất tại các dự án ven biển Vũng Tàu tăng cao gấp 4 lần so với trước

Trong khi đó, giá đất tại các xã vùng xa hoặc khu vực nông thôn hạ tầng chưa hoàn thiện chỉ dao động ở mức vài triệu đồng/m². UBND Thành phố nhận định, do mặt bằng giá đất của Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập vốn đã ở mức trung bình cao, nên dù có điều chỉnh mạnh cũng không tạo ra sự “đột biến” cực đoan như trường hợp của Bình Dương.

Điều chỉnh giá đất nông nghiệp để bảo vệ người dân

Một điểm sáng quan trọng trong bảng giá đất lần này là việc tái điều chỉnh giá đất nông nghiệp. Thay vì tính theo phương pháp thu nhập (vốn cho kết quả rất thấp như dự thảo ban đầu), UBND TPHCM đã nâng giá để đảm bảo quyền lợi cho người dân khi bị thu hồi đất.

Cụ thể, giá đất trồng cây hàng năm tại TPHCM cũ được chốt ở mức 1,2 triệu đồng/m², khu vực Bình Dương cũ là 1 triệu đồng/m². Đối với đất trồng cây lâu năm, mức giá lần lượt là 1,44 triệu và 1,2 triệu đồng/m². Việc điều chỉnh này giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đền bù và giá thị trường, giảm thiểu khiếu kiện về đất đai.

Tác động đa chiều đến thị trường

Bảng giá đất mới sẽ tạo ra những tác động trực tiếp và sâu rộng đến nhiều đối tượng.

Đối với người dân: Quyền lợi về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, áp lực tài chính sẽ tăng lên khi thực hiện các thủ tục như cấp sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đóng thuế đất hàng năm.

Đối với doanh nghiệp: Các dự án bất động sản lớn ít bị ảnh hưởng trực tiếp do thường tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, các doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh trả tiền hàng năm tại các khu vực tăng giá mạnh (như Bình Dương) sẽ phải đối mặt với áp lực chi phí mặt bằng tăng cao.

Đối với ngân sách Nhà nước: Bảng giá mới giúp tăng nguồn thu từ thuế và phí đất đai, tạo nguồn lực phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nó cũng khiến chi phí đầu tư công tăng lên do chi phí giải phóng mặt bằng lớn hơn.

UBND TPHCM khẳng định, bảng giá đất này sẽ không cố định mà được rà soát, điều chỉnh hằng năm để bám sát diễn biến thị trường, đảm bảo sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh thành phố mới đang dần ổn định bộ máy và quy hoạch.

Thanh Hoa