Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản

Đến cuối quý II/2025, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt 3,18 triệu tỉ đồng, chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, hơn một nửa (khoảng 1,65 triệu tỉ đồng) là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 13% so với cuối năm 2024, cao hơn hẳn mức tăng trưởng tín dụng chung (9,9%).

Vốn tín dụng đang đổ vào bất động sản khá mạnh

Xu hướng này đặc biệt rõ tại các ngân hàng thương mại cổ phần. Chỉ trong 6 tháng đầu năm, cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 20%, vượt xa các lĩnh vực như công nghiệp chế biến hay thương mại. Nguồn vốn chủ yếu được giải ngân cho chủ đầu tư để hoàn thiện công trình, một hướng tiếp cận được kỳ vọng giúp khơi thông hàng tồn kho.

Tính đến ngày 31/7, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỉ đồng. Con số này cho thấy mức tăng trưởng ấn tượng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Tín dụng bất động sản hiện chiếm 23,68% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế.

Dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản là 1,79 triệu tỉ đồng (chiếm 43,98% tổng dư nợ bất động sản), dư nợ tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỉ đồng (chiếm hơn 56,02%).

Như vậy, chỉ trong vòng 2 tháng (tháng Sáu và tháng Bảy), dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng thêm gần 2,5 triệu tỉ đồng. Mức tăng này cho thấy một lượng vốn khổng lồ đã được bơm vào thị trường địa ốc trong thời gian rất ngắn.

Trái ngược với sự sôi động ở bất động sản, tín dụng cho sản xuất kinh doanh tăng trưởng rất chậm. Nhiều doanh nghiệp công nghiệp, nông nghiệp gần như không có nhu cầu vay mới, dù lãi suất đã được điều chỉnh giảm. Nguyên nhân chính được chỉ ra là tình trạng xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước hạn chế và hàng tồn kho cao khiến doanh nghiệp e ngại. Thay vì mở rộng, không ít đơn vị lựa chọn thu hẹp sản xuất.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA) - cho rằng, “vốn không còn khó, cái khó là doanh nghiệp không cần vay". Nói cách khác, vấn đề nằm ở phía cầu tín dụng yếu, chứ không phải ngân hàng khước từ cho vay.

Trong lựa chọn tín dụng, ngân hàng tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Việc định giá, thẩm định một dự án bất động sản thường dễ dàng hơn so với một dự án nhà máy. Tài sản đảm bảo như đất đai, công trình có giá trị ổn định, trong khi máy móc mất giá nhanh và đầu ra sản phẩm khó dự báo. Chưa kể, cho vay bất động sản dễ kiểm soát theo tiến độ, còn vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân lớn 1 lần, kéo dài.

Kinh tế học có khái niệm "vận tốc thoát ly" - muốn thoát trì trệ, cần một lực đẩy ban đầu đủ mạnh. Trong bối cảnh hiện nay, lực đẩy ấy khó trông chờ ngay ở khu vực sản xuất tư nhân đang thắt chặt đầu tư. Ngược lại, những lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất như bất động sản, xây dựng có thể đóng vai trò "đầu tàu" tạm thời, kéo theo các ngành liên quan và kích thích tiêu dùng. Bài học từ sự phục hồi của Mỹ sau khủng hoảng 2008 cho thấy, thị trường nhà ở khởi sắc sớm có thể tạo đà cho sự hồi phục chung.

Theo nhận định của SHS, thay vì nhìn nhận đây là cuộc tranh giành nguồn vốn, có thể xem là cuộc chạy tiếp sức luân phiên: bất động sản khởi động vòng đầu, và sản xuất sẽ bắt nhịp ở vòng sau khi thị trường tiêu thụ được cải thiện. Vấn đề cốt lõi không phải là dùng mệnh lệnh hành chính để ép vốn chảy về sản xuất một cách khiên cưỡng, mà là tạo ra môi trường để "chiếc bánh" kinh tế nở ra, giúp khu vực sản xuất có đủ sức hút vốn trở lại.

Thanh Hoa